بررسی مجازات‌های کیفری قانونگذار در قراردادهای پیش فروش ساختمان
«قربان نگاری»، حقوقدان و عضو وکیل مرکز مشاوران حقوقی و وکلای قوه قضاییه، در یادداشتی درباره‌ی مجازات‌های کیفری در قراردادهای پیش فروش ساختمان که در اختیار انصاف نیوز قرار داد، نوشت:
قانون پیش فروش ساختمان که در واقع قانونی چتری حمایتی از پیش خریداران قراردادهای منعقده پیش فروش ساختمان محسوب می‌گردد، در دی ماه 1389 به تصویب مجلس شورای اسلامی رسیده است و برابر ماده 21 قانون مرقوم شخصی که قصد پیش فروش ساختمان را از طریق تبلیغ در جراید، پایگاه‌های اطلاع رسانی و سایر رسانه‌ها را داشته باشد، باید قبل از هر گونه اقدامی جهت امر تبلیغ، مجوز انتشار آگهی را از مراجع ذی‌صلاح مرتبط بدان که در آیین‌نامه اجرایی آن احصاء و تعیین گردیده است را اخذ نماید و لذا عدم رعایت تکلیف قانونی مقرر از سوی قانونگذار محترم توسط پیش فروشنده برابر مفاد قانونی مندرج در ماده 23 قانون مرقوم موجب اعمال مجازات حبس از 91 روز تا یکسال و یا جزای نقدی به میزان دو تا چهار برابر وجوه اموال دریافتی خواهد گردید و قانونگذار محترم در ماده مذکور تصریح دارد:
«اشخاصی که بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیش‌فروش ساختمان یا بدون اخذ مجوز اقدام به درج یا انتشار آگهی نمایند، به حبس از نود و یک روز تا یکسال یا جزاء نقدی به میزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم می‌شوند»
و آنچه در این رهگذر از مفاد قانونی ماده قانونی استنادی استنباط می‌شود این نکته بدیهی و اتکایی است که قانونگذار محترم بزه و جرم محقق در موضوع ماده 23 قانون پیش فروش ساختمان را در افق دیدگاهی خویش از زمره جرائم مطلق تعیین و برشمرده و لذا همین که شخص پیش فروشنده بدون اخذ مجوز لازم قانونی به کیفیت مقرر قانونی پیشگفته اقدام به درج آگهی پیش فروش ساختمان موضوع منظور و مشمول در این قانون نماید، جرم منظور براساس جرم انگاری قانونگذار محقق شده و احتیاج و ضرورتی به تحقق و عنصر سوء نیت پیش فروشنده به عنوان متهم نبوده و نکته قابل اهمیت اینکه حتی اگر در زمان انتشار آگهی از سوی شخص پیش فروش نسبت به تعقیب کیفری وی اقدامی صورت نگرفته باشد و او نسبت به ایفای تعهدات خویش نیز عمل نموده باشد و لذا شخص پیش فروشنده به نفس و مجرد ارتکاب مراتب درج آگهی پیش فروش بدون اخذ مجوز قانونی از متولیان امر، قابل تعقیب کیفری خواهد بود و اگرچه تحقق این امر شاید منطقی و فاقد درجه توجیه حقوقی باشد و لذا یا حدی از مزایای قانونی مراجعه به دفاتر اسناد رسمی این نکته مهم قانونی است که شخص پیش‌خریدار مدارک و اسنادی را که طبق ماده 4 قانون مذکور برای ثبت قرارداد پیش فروش ساختمان لازم است، از جمله سند رسمی مالکیت یا سند رسمی اجاره با حق احداث بنا، پروانه ساخت و شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد، بیمه‌نامه، تأییدیه مهندس ناظر ساختمان و پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک را عیناً ملاحظه و مورد بررسی و ارزیابی خویش قرار داده می‌کند و متعاقب اطمینان به مراتب عدم هرگونه منع قانونی در انعقاد قرارداد پیش فروش و ایضاً اطمینان به چتر حمایتی مقرر در قانون پیش فروش ساختمان در صورت بروز هرگونه مشکلات حادث احتمالی ناشی از عدم ایفای تعهدات پیش فروشنده و مرتبط بدان مبادرت به انعقاد آن نموده و این درحالی است که از سوی دیگر برابر لحن صریح فهوای قانونگذار در ماده 24 قانون پیش‌فروش ساختمان، کلیه‌ی مشاوران املاک الزاماً می‌بایست متعاقب انجام مذاکرات مقدماتی، طرفین پیش فروشنده و پیش خریدار را جهت جری تشریفات قانونی تنظیم سند رسمی قرارداد پیش‌فروش ساختمان به احدی از دفاتر ثبت اسناد رسمی معرفی نمایند، چرا که مشاوران املاک برابر نص قانون پیش فروش ساختمان صلاحیت تنظیم نمی‌توانند تنظیم قرارداد پیش‌فروش ساختمان را نداشته و در صورت عدول و اعراض از این امر مرتکب عمل خلاف قانون و در وهله اول تا یک سال و برای بار دوم تا دو سال تعلیق پروانه کسب و برای مرتبه سوم محکوم به ابطال پروانه کسب خواهند شد.
در واقع تنظیم سند عادی در این معامله برای مشاورین املاک برحسب جرم انگاری قانونگذار جرم تلقی می‌شود و مستوجب مجازات قانونی مقرر خواهند شد.
نکته دیگری که در این رهگذر قابل امعان نظر تدقیقی است در اصل قانون پیش‌فروش ساختمان، حامی طرفین متعاملین قراردادی موصوف واحدی از مقصودهای قانونگذار محترم در این زمینه هم درجه تأمین و صیانت از حقوق پیش‌خریدار در پرتو قانون مورد تصویب و هم حقوق پیش‌فروشنده به کیفیت مقرر در قانون استنادی می‌باشد که به تفصیل در مفاد قانون مرقوم بدان اشاره و پرداخته است. به نحوی که در واقع قانون مرقوم مقررات جامع مورد تدوین کاملی است که حقوق هر یک از متعاملین قراردادی را با رعایت جوان ملحوظ قانونی بر محور انصاف و مبتنی برعدم درجه‌ی ورود ضرر به منافع آنها پیش بینی نموده است و به عنوان مثال قانونگذار محترم در ماده 23 قانون استنادی مورد بحث اشاره می‌دارد:
«اشخاصی که بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیش‌فروش ساختمان کنند یا بدون گرفتن مجوز اقدام به درج یا انتشار آگهی کنند، به حبس از 91 روز تا یک سال یا جزای نقدی به میزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم می‌شوند.»
و با اندک امعان نظر و تدقیق در مفاد مندرج در فهوای کلام قانونگذار می‌توان به مقصود وی در نیل به پیشگیری از وقوع جرم کلاهبرداری و سایر جرایم نظیر همچون انتقال مال غیر در حکم کلاهبرداری که برابر رأی وحدت رویه شماره 594 مورخ 1/9/1373 هیأت محترم عمومی دیوانعالی کشور در حکم کلاهبرداری بوده دست یافت و تدابیر اتخاذی قانونگذار در این زمینه نیز در کاهش آمار پرونده‌های مربوط به جرائم کلاهبرداری و انتقال مال غیر و سایر اختلافات ثبتی و ملکی در زمینه قراردادهای منعقده پیش‌فروش ساختمان مؤثر در مقام خواهد بود.
در کل به موجب ماده 3 قانون پیش فروش ساختمان، قرارداد پیش فروش و نیز قرارداد واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن باید از طریق سند رسمی نزد دفاتر ثبت اسناد رسمی انجام و محقق و عدم رعایت این تکلیف مقرر قانونی موجب اعمال ضمانت اجرایی مقرر مندرج در ماده 23 این قانون خواهد شد و لذا برابر این ماده قانونی
«اشخاص که بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیش فروش ساختمان نمایند به حبس از 91 روز تا یکسال و جزای نقدی به میزان 2 تا 4 برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم خواهند شد»
و با بررسی زوایای قانونی این موضوع عنصر قانونی جرم انگاری ملحوظ قانونگذار در این ماده همانا درجه و رویکرد ترک فعل ناشی از عدم اجرای تکلیف مقرر و منظور قانونگذار است و جرم مورد بحث در این زمینه از زمره جرائم مطلق و مقید به نتیجه نیست و نکته قابل اهمیت وا تکایی در این زمینه این موضوع بدیهی قانونی است که آنچه باید در مورد ماده 3 قانون مرقوم مورد مقصود وی قرار گرفته ضمانت اجرای مربوط به تنظیم سند رسمی را معطوف و متوجه شخص پیش فروشنده نموده است و مشمول شخص پیش خریدار ننموده است؛ یعنی چنانچه شخص پیش خریدار با تنظیم یک قرارداد عادی مبادرت به پیش خرید یک دستگاه آپارتمان نموده باشد، اگرچه به تکلیف قانونی مقرر در ماده 3 قانون مزبور عمل ننموده است؛ لیکن عدم رعایت این امر برای وی جرم انگاری نشده است و دلیل این حکم قانونگذار آن است که قانون پیش فروش ساختمان یک قانون حمایتی و قانونی است که از شخص پیش‌خریدار حمایت می‌نماید.
نکته قابل تأمل دیگر در این مورد می‌توان گفت، این نکته مهم است که چنانچه شخص پیش خریدار بخواهد حقوق خود را در خصوص ساختمانی که پیش خرید کرده به شخص یا اشخاص ثالث واگذاری نماید، شخص وی نیز طبق ماده 3 قانون استنادی مرقوم باید حقوق و تعهدات ناشی از آن را با تنظیم سند رسمی منتقل کند اما عدم رعایت این تکلیف قانون توسط پیش‌خریدار، امر تعقیب قضایی و تعیین مجازات کیفری مندرج در ماده 23 قانون مزبور را در پی نخواهد داشت؛ چرا که مدلول مقررات ماده 23 قانون پیش فروش آپارتمان متوجه و معطوف به اشخاص اشخاصی است که اقدام به پیش فروش ساختمان نمایند، نه اشخاصی که حقوق و تعهدات ناشی از قرارداد پیش فروش را به اشخاص ثالث واگذار نمایند و قانونگذار محترم در مقام وضع قانون، صرفاً اشخاصی را منظور فهوای کلام خویش قرار داده که بدون جری تشریفات قانونی و تکلیف آمره قانونی خویش مربوط به تنظیم سند رسمی ساختمان مورد قرارداد منعقده، اقدام به پیش فروش ساختمان نمایند؛ نه پیش خریداری که حقوق ناشی از قرارداد پیش خرید خود را به شخص ثالث ناشی از زعم حقوق مکتسب متصوره خویش واگذار نماید که تفسیر مضیق از قوانین کیفری نیز متضمن چنین اقتضای تفسیری است.
و نکته‌ی قابل اهمیت دیگری که در این باب از درجه‌ی اهمیت بهره مند است این مهم و لحن صریح ماده 24 قانون پیش فروش ساختمان است که به این نکته اتکایی قانونی اشاره دارد که با توجه به مفاد این ماده قانونگذار محترم مشاورین املاک را از تنظیم قرارداد عادی پیش فروش منع و از حوزه اختیارات و محور صلاحیت آنها خارج نموده ولیکن اگرچه به عقیده نگارنده برای حفظ حقوق مشاورین املاک به نظر می‌رسد که مشاورین املاک می‌توانند یک پیش قرارداد تنظیم کنند و این پیش قرارداد موضوع جرم نیست و چراکه به عقیده پاره‌ای از حقوقدانان قانونگذار تنظیم قرارداد پیش فروش توسط مشاوران املاک را جرم شناخته و نه چنین پیش قراردادهایی را که درهرحال تشخیص این موضوع اگرچه در ابهام قانونی است و در نهایت بسته به نظر و تشخیص دادگاه صالح قضایی رسیدگی کننده به پرونده شکواییه ارجاعی، درصورت بروز اختلاف فیمابین طرفین متعاملین قرارداد عادی تنظیمی و زعم تلقی قانونی آن به عنوان پیش قرارداد خواهد بود که در نهایت گریزی از ضمانت‌های اجرایی کیفری مقرر قانون پیش فروش مربوط به ساختمان به کیفیت مقرر در آن نخواهد بود.
انتهای پیام
