آینده‌ی بازار مسکن چه خواهد شد؟
وزیر راه و شهرسازی در شرایطی وعده تحرک مسکن در سال‌های ۹۸ و ۹۹ را داده که هزینه‌های تولید مسکن با توجه به گرانی مصالح ساختمانی بالا رفته و از سوی دیگر طرح مسکن مهر و بازآفرینی دچار چالش نقدینگی و عدم همراهی دستگاه‌های دولتی شده است. با این حال ساخت و ساز بخش خصوصی در تهران ۳۲ درصد رشد نشان می‌دهد.
به گزارش اعتدال، محمد اسلامی – وزیر راه و شهرسازی، در جلسه با فراکسیون نمایندگان ولایی مجلس بر طراحی برنامه عملیاتی و جامع در حوزه مسکن و توجه به دهک‌های نیازمند اشاره کرد. او همچنین گفت که قطعا در سال‌های ۹۸ و ۹۹ در حوزه مسکن شاهد تحرکات خوبی خواهیم بود و در هر شهر و منطقه‌ای که نیاز به ساخت مسکن باشد حتما این اقدام اجرا خواهد شد. اسلامی همچنین بر لزوم تخصیص بودجه برای اتمام مسکن مهر و فروش خانه‌های مسکن مهر به جای اجاره‌های ۹۹ ساله تاکید کرده است.
چند روز قبل آن هم وزیر راه و شهرسازی در دیدار با رییس‌جمهور به مواردی همچون تولید ۲۰۰ هزار واحد مسکونی در شهرهای جدید، نوسازی ۱۰۰ هزار واحد در بافت‌های ناکارآمد و تولید ۱۰۰ هزار واحد توسط بنیاد مسکن تا سال ۱۴۰۰ اشاره کرد. بنابراین با توجه به نیاز سالیانه کشور به حدود یک میلیون واحد مسکونی، قطعا اسلامی روی تولید بخش خصوصی حساب ویژه‌ای باز کرده است.
همچنین با وجود آنکه از دو میلیون و ۲۰۰ هزار واحد مسکن مهر، یک میلیون و ۷۸۰ هزار واحد آن به اتمام رسیده تکمیل ۴۲۰ هزار واحد باقی‌مانده به همراه خدمات و زیرساخت‌های آن به یکی از دغدغه‌های این روزهای وزارت راه و شهرسازی تبدیل شده است. گفته می‌شود به دلیل نوسانات ارزی و با توجه به اتمام آورده متقاضیان، دولت برای تکمیل مسکن مهر چاره‌ای جز دست بردن در جیب خود ندارد. طبق برآوردها تکمیل مسکن مهر ۱۱ هزار میلیارد تومان بودجه می‌خواهد تا شاید در سال ۱۳۹۸ شاهد اتمام این پروژه فرسایشی باشیم.
بازار مسکن به بحران رکود تورمی فرو می‌رود؟
بررسی آمارهای مرکز آمار حکایت از بازگشت سایه سنگین رکود تورمی بر بخش مسکن دارد.
بر مبنای آمارهای بانک مرکزی در نیمه نخست سال جاری قیمت زمین و مسکن در پایتخت و برخی از شهرستان‌ها با وجود کاهش حجم معاملات، در روندی افزایشی قرار داشته است.
به عبارت دیگر همزمان با رکود معاملات، نرخ مورد توافق در این معاملات نیمه نخست سال جاری روندی فزاینده داشته است. بر مبنای آینه اطلاعاتی بانک مرکزی در هشت ماه ابتدایی سال جاری میانگین قیمت مسکن در تهران حدود ۹۰ درصد افزایش یافته است.
مرکز آمار نیز نرخ تورم سالانه قیمت مسکن در کشور در یکسال منتهی به نیمه نخست سال جاری را حدود ۵۰ درصد گزارش کرده است.
آخرین گزارش بانک مرکزی از معاملات مسکن در آبان ماه ۱۳۹۷ از رشد ۹۱ درصدی قیمت هر متر مربع مسکن در شهر تهران حکایت دارد. البته در هفته‌های اخیر نرخ دلار روند نزولی به خود گرفته و هم‌اکنون در محدوده ۱۰ هزار تومان قرار دارد. با فروکش کردن التهاب بازارهای ارز و طلا، سرمایه‌گذاران این بازارها به بخش مسکن شیفت شده‌اند و عمده خرید و فروش ملک در بخش تقاضای سوداگرانه انجام می شود. با این حال آمار از کاهش سرعت رشد قیمت مسکن حکایت دارد. طبق آمار یک سامانه ملکی در ۲۴ روز ابتدای آذرماه ۱۳۹۷ شاخص قیمت هر متر مربع مسکن شهر تهران به ۹ میلیون و ۲۹۹ هزار تومان رسیده که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۳.۳ و ۸۸.۲ درصد افزایش نشان می‌دهد. این در حالی است که بر اساس معیارهای همین سامانه رشد قیمت مسکن پایتخت در آبان ماه ۵.۶ درصد بوده که در آذرماه سرعت رشد آن ۲.۳ درصد کاهش یافته است. در این شرایط، کارشناسان معتقدند که بازار مسکن تا پایان سال به ثبات قیمت می‌رسد و احتمالا برای حدود دو سال وارد رکود می‌شود؛ رکودی که شاید فرصتی مناسب برنامه‌ریزی تولید سالیانه یک میلیون واحد مسکونی باشد.
با وجود اینکه افزایش قیمتها در نگاه اول به عنوان نشانه‌ای از رونق تفسیر می‌شود اما نگاه به حجم معاملات نشان می‌دهد که این افزایش قیمت نه در اثر افزایش تقاضا بلکه در اثر تزریق التهاب از بازار ارز و طلا به بخش مسکن حادث شده است.
بر مبنای آمارهای ثبت‌شده در سامانه معاملات املاک در مهرماه سال جاری حجم معاملات بخش مسکن در پایتخت به عنوان پیش‌قراول رکود و رونق‌بخش مسکن در مقایسه با بازه زمانی مشابه با سال گذشته در حدود ۴۸ درصد کاهش یافته است.
بانک مرکزی نیز کاهش ۵۴درصدی در معاملات مسکن در تهران را گزارش کرده است. بر مبنای این آمارها از خردادماه سال جاری نه‌تنها حجم معاملات در قیاس نقطه به نقطه حکایت از روند کاهشی داشته است بلکه این روند کاهشی با گذشت زمان شدیدتر شده است.
آن هم در حالی که آمارهای مرکز آمار حکایت از رونق معاملات در نیمه دوم سال ۱۳۹۶ داشته است. به این ترتیب به نظر می‌رسد که نشانه‌های بازگشت رونق به بخش مسکن طی نیمه نخست سال جاری جای خود را به نشانه‌های رکودی داده است.
رکودی که در کنار افزایش قیمتها خبر از تکرار تجربه رکود تورمی در بخش مسکن دارد. البته به نظر می‌رسد که سرنوشت بخش مسکن تا حد زیادی به تحولات ارزی گره خورده باشد. به عقیده کارشناسان در صورت تداوم التهاب در بازار ارز، احتمالاً قیمتها همزمان با کاهش حجم معاملات در بازار مسکن افزایش خواهد یافت.
این در حالی است که در صورت ایجاد ثبات در بازار ارز، بخش مسکن به عنوان یک آلترناتیو سرمایه‌گذاری بخش بیشتری از نقدینگی را به سمت خود جلب خواهد کرد. روندی که می‌تواند موجب افزایش قیمتها در اثر افزایش حجم معاملات شود. به عقیده کارشناسان در صورت نوسان ارز بخش مسکن در کوتاه‌مدت از تحولات دلاری جا خواهد ماند اما در بلندمدت قیمت مسکن خود را با نوسانات دلار تطبیق خواهد داد.
بنابراین در صورت تداوم روند نوسانی در بازار ارز، اثر دوگانه ارز بر بخش مسکن ارزش واحدهای مسکونی را افزایش خواهد داد اما تعداد واحدهای بیشتری در شمول معاملات قرار نخواهد گرفت.
البته یکی دیگر از متغیرهای مهم در رابطه با بخش مسکن به سیاست‌های مالی دولت در این حوزه مربوط می‌شود. سیاست‌هایی که احتمالاً در شرایط تحریمی توجه ویژه‌ای به بخش مسکن به عنوان بخشی محرک و اشتغال‌زا خواهد داشت.
کاهش شیب افزایش قیمت ماهانه املاک و مسکن
از سوی دیگر شیب تغییرات ماهانه قیمت مسکن در تهران در آخرین ماه پاییز، نزولی شد. تورم ملکی ماهانه در پایتخت به کمتر از ۵ درصد در آذر امسال رسید که کمترین افزایش ماهانه قیمت طی ۸ ماه گذشته بوده است. این وضعیت می‌تواند تا پایان سال به ثبات قیمت (تورم صفر) بینجامد. طبق اعلام دفتر اقتصاد مسکن، متوسط قیمت هر متر مربع آپارتمان در تهران به ۹ میلیون و ۶۰۰ هزار تومان رسیده است. معاملات خرید آپارتمان در ماه گذشته، وضعیت نقطه کف را که در آبان به ثبت رسید، حفظ کرد.
پاییز بازار مسکن شهر تهران با فرود تورم ملکی ماهانه در پایتخت به پایان رسید. اطلاعات مربوط به جزئیات قیمت و حجم معاملات مسکن شهر تهران در آخرین ماه فصل پاییز که از سوی دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی منتشر شد نشان می‌دهد همزمان با وقوع دو رخداد مهم در بازار مسکن آذرماه ۹۷، بازار خرید و فروش آپارتمان در پایتخت برای تخلیه حباب آماده می‌شود.
اولین رخداد به حفظ وضعیت معاملات مسکن در نقطه کف به لحاظ تعداد معاملات خرید مسکن در آذرماه مربوط می‌شود و رخداد دوم به چرخش مسیر تورم ملکی ماهانه در همین ماه برمی‌گردد. آذرماه امسال، مجموعا ۵ هزار و ۸۹۶ معامله خرید مسکن در شهر تهران به ثبت رسید که تنها ۷/ ۰ درصد معادل کمتر از ۱۰۰ واحد مسکونی با آمار مربوط به تعداد معاملات مسکن شهر تهران در آبان ماه ۹۷ –ماه قبل از آن-فاصله دارد و از آن کمتر است.
این موضوع نشان می‌دهد روند ریزش تعداد معاملات خرید مسکن در شهر تهران که در شکل افت سریالی تعداد معاملات از خرداد ماه امسال آغاز شده بود و در آبان به نقطه کف رسید، در آذر ماه به‌طور نسبی متوقف شده است. از این رویداد می‌توان به‌عنوان حفظ وضعیت معاملات مسکن در نقطه کف به لحاظ تعداد معاملات خرید آپارتمان در آذرماه یاد کرد.
با این حال، رصد تحولات مربوط به حجم معاملات خرید مسکن در شهر تهران در آذرماه امسال از کاهش ۶۲ درصدی تعداد معاملات خرید آپارتمان در این ماه در مقایسه با مدت مشابه سال قبل –آذرماه ۹۶- حکایت دارد.
آذرماه سال گذشته،در حالی ۱۵ هزار و ۶۶۷ معامله خرید مسکن در شهر تهران به ثبت رسید که کارشناسان این ماه را استارت یا نقطه شروع رونق کامل در بازار معاملات مسکن شهر تهران پس از اتمام دوره پیش‌رونق می‌دانند.
در قالب رویداد دوم، آذرماه امسال،تورم ملکی ماهانه در پایتخت، به کمترین میزان خود از ابتدای سال جاری تاکنون (به استثنای فروردین ماه که ماه نیمه تعطیل در بازار مسکن به حساب می‌آید) رسید. میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران آذرماه امسال به ۹ میلیون و ۶۳۰ هزار تومان رسید که تنها ۸/ ۴ درصد بیشتر از میانگین قیمت واحدهای مسکونی معامله شده در بازار مسکن آبان ماه است.
این در حالی است که تورم ملکی ماهانه پایتخت در تابستان به‌طور متوسط بین ۷ تا ۹ درصد و در دو ماه اول پاییز همواره حول و حوش ۶ درصد به ثبت رسیده بود؛به این ترتیب تورم ملکی ماهانه ۸/ ۴ درصدی کمترین تورم ملکی ماهانهپایتخت از ابتدای سال جاری به استثنای فروردین ماه است.
فصل بهار در بازار مسکن به دلیل تعطیلی ۱۵ روزه فروردین و همچنین استفاده از فرصت نیمه دوم این ماه برای رصد وضعیت بازار ملک در سال جدید از سوی متقاضیان،عملا برخوردار از دو ماه کاری است؛به این معنا که به دلیل آنچه در مورد ماه فروردین به آن اشاره شد بازار معاملات مسکن در سال جدید معمولا از اردیبهشت ماه آغاز می‌شود؛ از این رو تحولات بازار مسکن در فروردین ماه معمولا در مقایسه روند تورم ملکی ماهانه لحاظ نمی‌شود.
ثبت پایین‌ترین تورم ملکی ماهانه در آذرماه به اعتقاد کارشناسان می‌تواند ناشی از یک رویداد به‌علاوه یک انتظار قابل توجه در بازار مسکن پایتخت در آخرین ماه از فصل پاییز باشد؛ تکمیل شدن آستانه تحمل متقاضیان مسکن به لحاظ نوسانات قیمتی یکی از دلایلی است که در کاهش شیب رشد قیمت مسکن در آذرماه اثرگذار بوده است.
از سوی دیگر آرامش نسبی بازار ارز در نتیجه توقف شوک‌های ارزی طی دست‌کم یک‌ماه گذشته نیز منجر به بروز یک انتظار بابت ایجاد آرامش نسبی و کاهش نوسانات قیمتی ماهانه در بازار مسکن شده است.
توقف شوک‌های جهشی نرخ ارز که تابستان امسال بر سایر بازارها از جمله بازار مسکن اثر منفی روانی بابت بروز نوسانات قیمتی شدید تحمیل کرد، در آخرین ماه از فصل پاییز انتظار برای کاهش سرعت رشد قیمت مسکن را در مقایسه با ماه‌های اخیر تقویت کرد.
از سوی دیگر، بروز شوک‌های پی‌در‌پی در بازار ارز منجر به جهش قیمت مصالح ساختمانی در تابستان امسال شد و از ناحیه رشد قابل توجه هزینه‌های ساختمانی، بازار معاملات مسکن را نیز تحت تاثیر قرار داد.
همزمان با کاهش و توقف شوک‌های ارزی در آذرماه، انتظار دیگری بابت کاهش فشار وارده از این ناحیه بر بازار ملک ایجاد شد و در شکل کاهش تورم ملکی ماهانه در آذرماه بروز کرد.
در شرایطی که در آخرین ماه از فصل پاییز ۹۷،تورم ملکی ماهانه در پایتخت فرود آمد و به کمترین حد خود از ابتدای سال جاری تاکنون رسید، آمارها نشان می‌دهد میانگین قیمت مسکن در شهر تهران طی آذرماه امسال ۷/ ۹۲ درصد در مقایسه با آذرماه سال گذشته افزایش یافته است.
به‌رغم این موضوع و همان‌گونه که در بررسی‌های قبلی از شرایط پاییزی بازار مسکن مشخص شد،حباب قیمت مسکن در شهر تهران که آبان امسال به حجیم‌ترین اندازه خود طی ۲۲ سال اخیر رسیده بود هم‌اکنون آماده تخلیه است.
تخلیه حباب قیمتی در بازار مسکن معمولا از طریق کاهش قیمت واقعی واحدهای مسکونی صورت می‌پذیرد؛در شرایطی که به دلیل ثبات قیمت واحدهای مسکونی یا عقب ماندن نرخ رشد قیمت مسکن از نرخ تورم عمومی، قیمت واقعی واحدهای مسکونی کاهش می‌یابد، فرآیند تخلیه حباب قیمتی آپارتمان آغاز می‌شود.
بررسی‌ها از آخرین وضعیت بازار معاملات مسکن بر پایه آمارهای رسمی نشان می‌دهد بازار معاملات مسکن شهر تهران در آذرماه برای دومین ماه متوالی در نقطه کف به لحاظ تعداد معاملات خرید مسکن قرار گرفت؛ در هر کدام از دو ماه آبان و آذر ۹۷، تعداد معاملات خرید آپارتمان در پایتخت به کمتر از ۶ هزار واحد رسید که این موضوع به معنای رکود کامل و سنگین در بازار معاملات مسکن شهر تهران است.
در شرایط نرمال، معمولا تعداد معاملات خرید آپارتمان در یک ماه در شهر تهران از ۷ تا ۸ هزار معامله خرید واحد مسکونی کمتر نمی‌شود و شرایط فعلی بازار مسکن پایتخت حاکی از کند بودن نبض معاملات در بازار خرید آپارتمان است.قرار گرفتن تعداد معاملات مسکن انجام شده در یک ماه در مرز ۱۶ هزار فقره نیز به معنای نقطه شروع رونق در بازار معاملات واحدهای مسکونی است.
حفظ وضعیت بازار مسکن پایتخت در نقطه کف به لحاظ تعداد معاملات خرید مسکن در آذرماه و همچنین چرخش مسیر تورم ملکی ماهانه در این ماه، از دید کارشناسان دست‌کم می‌تواند منعکس‌کننده دو پیام مهم از بازار مسکن باشد.
اول آنکه شواهد نشان می‌دهد بخشی از متقاضیان خرید مسکن به‌صورت کامل از بازار خارج نشده‌اند و بسته به تغییرات قیمت مسکن و قدرت خریدشان به این تغییرات واکنش نشان می‌دهند؛ به‌عنوان مثال برخی از متقاضیان خانه‌اولی به دلیل از دست دادن بنیه مالی کافی برای خرید مسکن در برخی مناطق مصرفی بالاتر،اقدام به سرمایه‌گذاری اولیه برای خرید آپارتمان در مناطق پایین‌تر و عرضه آن به بازار اجاره می‌کنند.
از سوی دیگر،تاثیرگذاری تورم ملکی ماهانه کمتر در آذرماه نسبت به سایر ماه‌های سپری شده از سال ۹۷(به استثنای فروردین ماه)،بر حجم معاملات خرید آپارتمان، مانع از ریزش بیشتر تعداد معاملات در این ماه در مقایسه با آبان‌ماه شده است.
این موضوع خود به‌عنوان یک نقطه اتکا در بازار مسکن درباره وضعیت ماه‌های پایانی سال قابل‌توجه است؛ به نظر می‌رسد با توجه به شرایط فعلی، در ماه‌های پایانی سال به دلیل قرار گرفتن در فصل نقل و انتقالات در بازار مسکن به دلیل نزدیک شدن به شب عید، نبض معاملات خرید مسکن بیشتر شود؛ البته این پیش‌بینی نوعی گمانه‌زنی مشروط تلقی می‌شود؛ در واقع در صورتی که فروشنده‌ها تغییر محسوسی در سطح قیمت مسکن ایجاد نکنند و واحدهای خود را با همان قیمت‌های پاییزی به فروش برسانند، می‌توان امیدوار بود که حجم معاملات مسکن اندکی از نقطه کف، بالاتر قرار بگیرد.
بررسی‌ها نشان می‌دهد در طول بهار امسال(بازه زمانی ابتدای فروردین تا پایان خردادماه) میانگین قیمت مسکن در شهر تهران ۱۵ درصد افزایش یافته است؛ این در حالی است که از ابتدا تا انتهای فصل تابستان میانگین قیمت مسکن در مناطق مختلف پایتخت با رشد ۲۵ درصدی همراه شده است.
همچنین پاییز امسال میانگین قیمت مسکن در شهر تهران ۱۸ درصد رشد کرد که فاصله قابل‌توجهی با تورم فصلی مسکن در تابستان دارد. هرچند به لحاظ تغییرات نقطه‌ای قیمت مسکن، میانگین قیمت واحدهای مسکونی در شهر تهران آذرماه امسال در مقایسه با آذرماه سال گذشته رشد ۷/ ۹۲ درصدی را تجربه کرده است و نوسانات قیمتی به لحاظ تغییرات نقطه‌ای همچنان قابل‌توجه است اما تغییرات ماهانه و کوتاه‌مدت قیمت مسکن نشان می‌دهد مسیر تورم ملکی دچار چرخش شده و سیر نزولی به خود گرفته است.
در واقع اگرچه قیمت مسکن همچنان رشد مثبت دارد و آذرماه امسال میانگین قیمت آپارتمان ۸/ ۴ درصد از میانگین قیمت آبان بیشتر شده است اما روند رشد تورم ملکی یا سرعت رشد قیمت مسکن به لحاظ تغییرات ماهانه قیمت، نزولی است.
افزایش ساخت و ساز در تهران با وجود گرانی مصالح
در شرایطی که پس از افزایش نرخ دلار، قیمت مصالح ساختمانی رشد چشمگیری داشته، آمارهای اعلام شده از مرکز آمار حاکی از افزایش ٣١,٦ درصدی واحدهای مسکونی پیش‌بینی شده در پروانه‌های صادر شده برای احداث ساختمان توسط شهرداری تهران در فصل بهار امسال نسبت به فصل بهار پارسال است. با توجه به کاهش ۵۴ درصدی معاملات، احتمالا نیمی از واحدهای آماده تولید به ۴۹۰ هزار واحد خالی استان تهران افزوده خواهد شد. همچنین اغلب مصالح ساختمانی با رشد قیمت مواجه شده که می‌تواند به فاصله‌ی زمانی، اثر منفی در تولید و عرضه مسکن بگذارد. طبق آمار در شش ماهه ابتدای سال ۱۳۹۷ گروه لوله و پروفیل‌های فولادی از ۲۶ تا ۱۵۱ درصد، گروه میلگرد از ۹۸ درصد تا ۱۴۶ درصد، گروه ورق‌های گالوانیزه از ۵۴ تا ۹۳ درصد و گروه سنگ‌های تخت پلاک از ۷ تا ۵۶ درصد افزایش قیمت داشته‌اند. رشد عجیب و غریب مصالح ساختمانی در حالی رقم خورده که عمده این مصالح در داخل کشور تولید می‌شود و نمی‌تواند تاثیرپذیری چندانی از جهش نرخ ارز داشته باشد.
بازار کساد مسکن تکان می‌خورد؟
رییس اتحادیه مشاوران املاک استان تهران گفت: در آذرماه ۱۳۹۷ معاملات مسکن در کل کشور ۲۲ درصد کاهش یافته است.
مصطفی قلی خسروی اظهار کرد: در آذرماه ۱۳۹۷ بالغ بر ۴۶ هزار و ۲۰۰ قرارداد خرید و فروش ملک در کل کشور منعقد شده که نسبت به ماه مشابه سال قبل ۲۲ درصد کاهش نشان می دهد. همچنین در آذرماه ۳۸ هزار و ۸۸۲ اجاره نامه در کل کشور به امضا رسیده که نسبت به ماه مشابه سال قبل ۱۶ درصد کاهش یافته است.
وی افزود: در شهر تهران نیز طی ۳۰ روز آذرماه ۱۳۹۷ تعداد قراردادهای خرید و فروش مسکن ۸۰۴۰ مورد بود که نسبت به ماه مشابه سال قبل ۶۴ درصد کمتر شده است. همچنین در همین مدت در تهران ۱۱ هزار و ۲۹۱ اجاره نامه در تهران داشتیم که نسبت به آذرماه سال گذشته ۲۰ درصد افت کرده است.
خسروی در تحلیل کسادی بازار مسکن گفت: یکی از عوامل پایین آمدن معاملات به نوسانات فصلی مربوط می شود که در پاییز همواره شاهد کاهش خرید و فروش ملک هستیم. دلیل دیگر آن است که تقاضای سرمایه‌ای در بازار املاک که بعد از افزایش نرخ ارز ایجاد شده بود فروکش کرده است.
رییس اتحادیه مشاوران املاک ادامه داد: به دنبال جهش قیمت دلار، مردم پول‌های خود را شتابزده از بانک بیرون کشیدند و به خرید مسکن اختصاص دادند که منجر به رشد قیمتها و پایین آمدن توان متقاضیان شد. همین موضوع در ادامه، پایین آمدن تعداد معاملات را در پی داشت.
وی در پیش بینی وضعیت آینده بازار مسکن گفت: مشابه وضعیت فعلی را در سال ۱۳۹۱ به دنبال نوسانات نرخ ارز داشتیم که پس از یک دوره جهشی، اوضاع به روال عادی برگشت و امسال نیز همین روند اتفاق می افتد. تا پایان سال اتفاق خاصی در بخش معاملات مسکن رخ نمی دهد و به تدریج شاهد ثبات قیمتها خواهیم بود. از سوی دیگر مهندس اسلامی، وزیر راه و شهرسازی اعلام کرده که برنامه های مناسبی در حوزه تولید و عرضه مسکن دارند که در صورت تحقق می تواند به بازار املاک سر و سامان بدهد.
بازار مسکن در آستانه آرامش طولانی قرار دارد
بر اساس رویه سال‌های اخیر، گزارش ماهانه تحولات بازار مسکن تهران، طی هفته اول ماه بعد توسط وزارت راه و شهرسازی و بانک مرکزی منتشر می‌شود که غالبا تفاوت ناچیزی با هم دارند.
آخرین گزارش نیز مربوط به آبان ماه بود که در هفته اول آذر منتشر شد که بر اساس آن، قیمت مسکن تهران در آبان به ۲/ ۹ میلیون تومان رسیده بود. علی‌القاعده طی هفته‌جاری، قیمت مسکن آذرماه منتشر خواهد شد.
پیش‌بینی می‌شود قیمت مسکن تهران در آذرماه با افزایش نسبت به آبان ماه، در بازه ۹ تا ۱۰ میلیون تومان قرار گیرد. در چنین شرایطی، سوالی که ذهن بسیاری از فعالان بازار معاملات مسکن را مشغول کرده این است که این افزایش قیمت که از ابتدای سال گذشته دامن بازار مسکن را گرفته است چه زمانی متوقف خواهد شد؟
برای پاسخ به این سوال باید توجه کرد که بازار مسکن از اینرسی بالایی برخوردار است در نتیجه با رسیدن این بازار به پایان رونق، مدتی طول می‌کشد تا افزایش قیمت، کاملا متوقف شود. بر این اساس به‌رغم اینکه موتور بازار معاملات مسکن خاموش شده است ولی مدتی طول می‌کشد تا به توقف کامل برسد.
به بیان دیگر، سرعت حرکت قیمت مسکن در حال کند شدن است و در یکی از روزهای زمستان سال‌جاری کاملا متوقف خواهد شد. با عدم‌پشتیبانی سمت تقاضا از سمت عرضه، قیمت مسکن در آستانه مقاومت قوی بلندمدت خود قرار گرفته است.
بنابراین اگر اتفاق بنیادی عجیب و غریبی دررشد اقتصادی، نرخ ارز، تورم عمومی و… صورت نپذیرد، بازار معاملات مسکن می‌تواند طی زمستان سال‌جاری با گذر از مرز قیمتی قدرتمند و روانی ۱۰ میلیون تومان، متوقف شود و پس از آن تا چند سال از ثبات نسبی برخوردار شود.
بازار معاملات مسکن در آستانه رکود چند ساله؟
بهروز ملکی، کارشناس اقتصاد مسکن اعلام کرد: بازار معاملات خرید و فروش مسکن همزمان با قرار گرفتن در ایستگاه آخر افزایش قیمت در دوره رونق فعلی در حال توقف در ایستگاه پایانی است و انتظار می رود در ادامه، بازار معاملات ملک به دوره رکود چند ساله هدایت شود.
وی با بیان اینکه بازار معاملات مسکن در برخی شهرهای دیگر همچنان شرایطی متفاوت نسبت به بازار معاملات مسکن شهر تهران تجربه می کند، خاطرنشان کرد: هم اکنون بازار معاملات مسکن شهر تهران به میزان قابل توجهی به لحاظ حجم معاملات خرید و فروش واحدهای مسکونی افت کرده است و حجم معاملات در بازار مسکن پایتخت با کاهش قابل ملاحظه ای مواجه شده است این در حالی است که در برخی دیگر از شهرها شرایط متفاوت است و همچنان معاملات مسکن با حجم قابل قبول انجام می شود.
وی با بیان اینکه بازار معاملات مسکن سایر شهرها با تاخیر از تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران تاثیر می پذیرد خاطر نشان کرد: با این حال مطابق با رفتار بازار مسکن شهرهای کشور در همه دوره های رکود ورونق، انتظار بر این است که تعداد معاملات مسکن در سایر شهرها نیز طی ماه های پیش رو با کاهش مواجه شود و رکود بازار معاملات مسکن شهر تهران به سایر شهرها نیز سرایت کند؛ در نتیجه رونق در بازار معاملات مسکن وقیمت واحدهای مسکونی در سایر شهرها نیز تا چند ماه پیش رو به ایستگاه پایانی خواهد رسید.
ملکی با اشاره به نتایج یک نظر سنجی انجام شده در فضای مجازی در خصوص تحولات قیمتی بازار مسکن در سال ۹۸ گفت: با توجه به آنچه گفته شد فضای کارشناسی بازار مسکن برای سال آینده حاکمیت شرایط رکودی بر بازار ملک را پیش بینی می کند؛ از این رو حدود نیمی از شرکت کنندگان در یک نظرسنجی در خصوص آینده پیش روی بازار مسکن معتقدند: رشد قیمت واقعی واحدهای مسکونی در سال آینده متوقف خواهد شد و حتی قیمت واقعی واحدهای مسکونی که نتیجه تفاضل قیمت اسمی از نرخ تورم است روندی کاهشی در پیش خواهد گرفت؛به عبارت بهتر پیش بینی ها حاکی است در سال آینده رشد قیمت مسکن از نرخ تورم عمومی کمتر خواهد بود؛مشابه وضعیتی که در دوره های قبلی رکود بازار مسکن نیز تجربه شد.
وی خاطرنشان کرد: با این حال گروه دیگری از صاحبنظران و فعالان بازار مسکن، ثبات قیمتی را برای بازار معاملات مسکن سال بعد پیش بینی می کنند و تنها تعداد اندکی معتقد به افزایش قیمت مسکن هستند.
ملکی با بیان اینکه امسال اوج رونق و جهش قیمت مسکن در اقتصاد کشور بعد از یک دوره حدود ۴ ساله رکود معاملاتی در بازار ملک تجربه شد، گفت: آبان امسال میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران از ۹ میلیون تومان عبور کرد و به حدود ۹ میلیون و ۲۰۰ هزار تومان رسید که نشان دهنده جهش بیش از ۹۰ درصدی میانگین قیمت مسکن در شهر تهران به فاصله یکسال-آبان ۹۶ تا آبان ۹۷-است.
وی تاکید کرد:انتظار رشد بیشتر قیمت واقعی واحدهای مسکونی دست کم طی یکسال پیش رو انتظاری بعید به نظر می رسد.
انتهای پیام
