پیش‌بینی بازار مسکن در سال آینده
همواره یکی از دغدغه خانواده‌ها به ویژه جوانان تهیه مسکن بوده که در سال‌های اخیر این مهم به یک آرزو تبدیل شده زیرا قیمت مسکن رشد قابل توجهی به خود گرفته و این افزایش قیمت‌ها همخوانی با میزان درآمد عموم خانواده‌ها ندارد.
به گزارش اعتدال، یکی از سوالاتی که این روزها ذهن بسیاری از مردم را به خود مشغول کرده این است که بازار مسکن در سال آینده به چه مسیری خواهد رفت. بعضی افراد از گرانی صحبت می‌کنند، عده‌ای معتقد به کاهش قیمت‌ها هستند و برخی نیز رشد متناسب با نرخ تورم را پیش‌بینی می‌کنند. اما آن‌چه می‌توان از شرایط فعلی استنباط کرد اینکه توان طرف تقاضا جوابگوی قیمت‌های فعلی نیست.
برای جبران عقب ماندگی درآمد اقشار جامعه از افزایش قیمت مسکن، برخی از کارشناسان بازار مسکن به دنبال افزایش وام مسکن بودند و از سوی دیگر سازندگان مسکن معتقد بودند که عدم همکاری بانک‌ها در ارائه وام ساخت و ساز عاملی شده تا قیمت مسکن در کشور افزایش یابد، اما محمد اسلامی-وزیر راه و شهرسازی آب پاکی را روی دست موافقان افزایش سقف وام مسکن ریخت و با بیان این که وظیفه ما تعادل بخشی به عرضه و تقاضای مسکن است، گفت: هیچ گاه اعلام نکردیم که برنامه‌ای برای افزایش وام مسکن داریم.
در حال حاضر تسهیلات مسکن هیچ رابطه‌ای با سمت عرضه برقرار نمی‌کند، چراکه سقف آن با وجود افزایش شدید بهای ساخت و در نتیجه جهش قیمت تمام شده مسکن، تعدیل نشده است.
ادامه این وضعیت می‌تواند به خروج کامل متقاضیان مسکن از بازار و عمیق‌تر شدن رکود ساختمانی حال حاضر منجر شود و این یعنی در صورت بی عملی سیاست‌گذار بخش مسکن و عدم بازنگری در سقف تسهیلات، روزهای بدتری پیشروی فعالان این بخش قرار دارد؛ کمااینکه تجربه سال‌های گذشته نشان داده در سال‌هایی که صرفا بخش عرضه مسکن تقویت شده و از تقویت قدرت خرید بخش تقاضا غفلت شده است، بازتاب آن با رکود مدت طولانی به دلیل عدم تناسب قدرت خرید با بهای ملک نمایان شده است.
تغییر جهت خریداران مسکن از آپارتمان‌های نوساز، تازه‌ساز و میان‌سال به آپارتمان‌های سالخورده از ابتدای سال جاری در یک روند تدریجی آغاز شد و اکنون در بهمن‌ماه و در شرایطی که قیمت مسکن به دوبرابر مدت مشابه سال گذشته افزایش یافته، سبب شده سهم آپارتمان‌های سالخورده نیز از ۷ درصد در بهمن‌ماه سال گذشته به ۱۵ درصد در بهمن امسال برسد.
در حال حاضر تلقی سیاست‌گذار بخش مسکن این است که سقف تسهیلات نیازی به اصلاح ندارد و باید روی تقویت سمت عرضه تمرکز شود. این در حالی است که ارائه دو آمار افت تقاضای دریافت وام اوراق و دو برابر شدن سهم قدیمی‌سازها از کل معاملات مسکن در بهمن نشان می‌دهد بازنگری در سقف تسهیلات، ضرورتی غیر قابل انکار است.
کارشناسان هشدار می‌دهند در صورتی که وضعیت فعلی ادامه پیدا کند، قدرت خرید مسکن سرکوب و تقاضا به کلی از بازار خارج خواهد شد. در این صورت هر نوع سیاستی برای تحریک ساخت و ساز در نهایت با بن‌بست تقاضا روبه‌رو می‌شود.
توقف رونق کشوری معاملات مسکن در پاییز
معاملات مسکن کشوری بعد از رشد ۱۶ درصدی حجم فروش در تابستان امسال در فصل پاییز با توقف رونق مواجه شد. براساس گزارش جدید مرکز آمار، حجم خرید و فروش واحد مسکونی در کل کشور در پاییز امسال ۱۱ درصد در مقایسه با مدت مشابه در سال گذشته کاهش پیدا کرد. جهش قیمت مسکن در استان‌های پر وزن در معاملات کشوری، علت توقف رونق می‌تواند باشد. با این حال اوضاع فروش ملک مسکونی در شمال و جنوب کشور متفاوت از سایر استان‌ها، شتاب افزایشی دارد.
براساس اطلاعات ارائه شده در این گزارش، پاییز امسال، متوسط قیمت فروش هر مترمربع واحد مسکونی معامله شده در بازار کشوری مسکن به ۲ میلیون و ۶۲۳ هزار تومان رسید.
تابستان امسال برای اولین بار میانگین قیمت هر مربع واحد مسکونی در کشور با عبور از مرز ۲ میلیون تومان رکورد تازه‌ای را ثبت کرد. متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در فصل پاییز اما با پیشروی از این رکورد جدید، نسبت به فصل قبل-تابستان ۹۷-معادل ۸/ ۱۷ درصد و در مقایسه با فصل مشابه سال قبل -پاییز ۹۶- با رشد ۳/ ۶۰ درصدی همراه شد.
بررسی‌ها نشان می‌دهد استان‌های تهران، البرز، فارس، اصفهان، خوزستان، هرمزگان، مازندران، خراسان رضوی، مرکزی و بوشهر ۱۰ استانی هستند که سرعت رشد قیمت مسکن در آنها طی پاییز امسال در مقایسه با پاییز سال گذشته بیشتر از سایر استان‌های کشور بوده است؛ میانگین قیمت مسکن در شهر تهران پاییز امسال در مقایسه با پاییز سال قبل ۲/ ۸۰ درصد افزایش یافت که در فهرست ۱۰ استان اول کشور به لحاظ تورم مسکن در رتبه اول قرار دارد.
پاییز امسال بیشترین رشد خرید و فروش واحدهای مسکونی نسبت به پاییز سال گذشته، به ترتیب در استان‌های هرمزگان با رشد ۵/ ۶۳ درصدی، مازندران ۳۷ درصدی، خوزستان ۷/ ۳۵ درصدی، فارس ۱/ ۳۵ درصدی، البرز ۷/ ۳۴ درصدی و گیلان با رشد ۴/ ۳۳ درصدی به ثبت رسید.
این موضوع نشان می‌دهد رونق معاملات مسکن که از فصل تابستان در بازار معاملات کشوری مسکن آغاز شده بود در فصل پاییز نیز همچنان در این استان‌ها حفظ شده و ادامه داشته است.
مسکن در تهران 85 درصد گران شد
آمار بانک مرکزی از تحولات معاملات مسکن در شهر تهران نشان می‌دهد که متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در طول یک سال گذشته بیش از 85 درصد افزایش داشته است.
بانک مرکزی تازه‌ترین گزارش تحولات مسکن در شهر تهران را در بهمن ماه سال ۱۳۹۷، منتشر کرد که بر این اساس در این ماه تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به بیش از ۹۳۰۰ واحد رسید که نسبت به ماه قبل ۳۹ درصد افزایش داشته، اما نسبت به ماه مشابه سال گذشته ۴۹.۲ درصد کاهش را نشان می‌دهد.
در ماه مورد گزارش، متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیر بنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران ۹ میلیون و ۹۷۰ هزار تومان بود که نسبت به ماه گذشته و ماه مشابه سال گذشته به ترتیب ۱.۷ درصد و ۸۵.۱ درصد افزایش داشته است.
اجاره مسکن ۲۰ درصد گران شد
همچنین بررسی شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و در کل مناطق شهری در بهمن ماه سال جاری نشان‌دهنده رشد به ترتیب معادل ۲۰.۴ و ۱۷.۵ درصدی نسبت به ماه مشابه سال قبل است.
بازار مسکن در سال آینده به چه مسیری می رود؟
با توجه افزایش مداوم قیمت مسکن در سراسر کشور و آمار ارائه شده، یکی از سوالاتی که این روزها ذهن بسیاری از مردم را به خود مشغول کرده این است که بازار مسکن در سال آینده به چه مسیری خواهد رفت. بعضی افراد از گرانی صحبت می‌کنند، عده‌ای معتقد به کاهش قیمت‌ها هستند و برخی نیز رشد متناسب با نرخ تورم را پیش‌بینی می‌کنند. اما آن‌چه می‌توان از شرایط فعلی استنباط کرد اینکه توان طرف تقاضا جوابگوی قیمت‌های فعلی نیست.
بازار مسکن خنثی شده است
سلمان خادم‌المله، واکنش بازار مسکن نسبت به افزایش قیمت را خنثی می‌داند و معتقد است: با توجه به اینکه اقتصاد ما تحت تأثیر تحریم‌ها قرار دارد اگر شرایط سخت‌تر شود ممکن است قیمت اسمی مسکن افزایش پیدا کند ولی هرچقدر قیمت بالا برود رابطه معکوس با حجم معاملات پیدا می‌کند و خرید و فروش از این مقدار هم کمتر خواهد شد. لذا با توجه به اینکه در هر بخشی قیمت، محصول عرضه و تقاضا است بعید می‌دانم قیمت مسکن در سال آینده بالاتر از نرخ تورم برود.
راهکار کنترل قیمت مسکن
از دو سال قبل تقاضای پنهان برای کالاهایی مثل ارز، طلا و مسکن همانند آبی پشت سد جمع می‌شد و نقدینگی در دست مردم از طریق بهره‌های بانکی روز به روز بالا می‌رفت. دولت نیز با افزایش بهره بانکی می‌خواست تورم را در سطوح غیر مولد اقتصاد کنترل کند.
در آن شرایط افزایش قیمت‌ها در اقتصاد ایران قابل پیش‌بینی بود. تأثیر اوضاع سیاسی بین‌المللی نیز باعث شد که سپرده‌گذاران پول‌های خود را از بانک بیرون بیاورند و به سراغ خرید کالایی همچون خودرو، مسکن، ارز و طلا بروند که کنترل از دست خارج شد.
روند رشد قیمت مسکن، سقفی مشخصی ندارد بلکه قوانین اقتصادی و عرضه و تقاضا سقف قیمت را تعیین می‌کند. اگر بدون برنامه و به همین سبک و سیاق پیش برویم چشم‌انداز خوبی در بازار مسکن متصور نیستیم. کاری که امروز متولی بخش مسکن می‌تواند انجام دهد ایجاد بازارهای سرمایه در جهت جذب نقدینگی مردم برای تولید مسکن است.
سرمایه‌ای که عمدتاً از طریق بهره‌های بانکی به دست مردم افتاده هیچ تناسبی با موجودی مسکن ندارد و اگر این سرمایه به بازار مسکن حمله کند عرضه حدود یک دهم تقاضا است که باعث رشد مجدد قیمت‌ها می‌شود. راهکار این است که عرضه‌های کلان را در میان مدت و بلندمدت تعریف کنیم.
ابتدا باید از نظر سیاسی تا حد ممکن ذهنیت بحران در اذهان مردم آرام شود. ما طی دهه‌های اخیر بحران‌های بزرگ‌تر از شرایط کنونی را هم پشت سر گذاشته‌ایم، لذا مردم باید اطمینان پیدا کنند که بحمدالله از این برهه هم عبور می‌کنیم.
قیمت مسکن به ثبات می رسد
مصطفی‌قلی خسروی رئیس اتحادیه مشاوران املاک، درباره پیش بینی از قیمت مسکن در سال آینده می‌گوید: تجربه نشان داده بعد از انقلاب اسلامی، چهار بار در سال‌های ۱۳۶۸، ۱۳۸۶، ۱۳۹۱ و ۱۳۹۷ قیمت مسکن جهش داشته است.
چهار مؤلفه اصلی هم باعث این جهش می‌شود که حامل انرژی، ارز، طلا و بورس است که هرگاه حرکت کند قیمت‌ها بالا می‌رود. در سال ۱۳۹۱ رشد یکباره نرخ ارز باعث افزایش قیمت مسکن شد، بعد به تدریج به ثبات رسید. در ۱۳۹۷ نیز همین اتفاق افتاد و انتظار داریم از این به بعد قیمت مسکن به ثبات برسد. البته ممکن است بالا برود اما کمتر از شاخص تورم خواهد بود.
رکود تورمی بازار مسکن، تا پایان تابستان ادامه خواهد یافت
حسام عقبایی، نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران می‌گوید: رکود تورمی بازار مسکن تا پایان تابستان سال آینده ادامه خواهد داشت و بسیار بعید است که بازار بتواند تا آن زمان از رکود خارج شود.
از سال ۹۲ تا ۹۶ بازار مسکن در یک رکود تورمی به سر می‌برده. البته تورم آن چندان چشمگیر نبوده. بلکه می‌توان گفت: در یک رکود عمیق به سر برده. با این حال در سال ۹۶ بازار بسیار راکد بود. یعنی در مقایسه با میزان معاملاتی که در سال ۹۱ و ۹۲ داشتیم، معاملات ۹۶ بسیار کاهش یافته بود.
با این حال در سال ۹۷ میزان معاملات مسکن در کشور نسبت به سال ۹۶ بسیار کمتر شد یعنی رکودی که داشتیم، عمیق‌تر شد؛ تا جایی که در آذر ماه ۶۷ درصد کاهش حجم معاملات داشتیم. این کاهش، عدد بسیار بسیار بالایی است، یعنی میزان معاملات به شدت کاهش پیدا کرده و این عمق رکود معاملات مسکن رو نشان می‌دهد.
از طرف دیگر، نبودن توازن بین عرضه و تقاضا، کاهش قدرت خرید مردم، عدم مدیریت زمین در کشور که سهم بین ۶۰ تا ۹۰ درصد در قیمت مسکن دارد، نداشتن برنامه جامع در تولید مسکن، عدم تغییر در تسهیلات بانکی، بالا بردن تسهیلات بانکی و کاهش سود بانکی همگی باعث رکود عمیق‌تر معاملات مسکن شده است. به ویژه اینکه در سال ۹۷ به دلیل نوسانات قیمت ارز شاهد رکود تورمی شدیم؛ تا جایی که بانک مرکزی اعلام کرده قیمت مسکن به طور متوسط ۹۲ درصد رشد کرده؛ در صورتی که در خیلی از مناطق کشور از صد درصد هم عبور کرده؛ و این باعث عمق رکود بیشتر شده است.
پیش بینی من این است که رکود تورمی تا پایان سال همچنان ادامه خواهد داشت و قیمت‌ها تغییر خاص و محسوسی نخواهند داشت و براساس آمار بانک مرکزی شاهد افزایش شدید قیمت‌ها بوده ایم با این وجود بازار مسکن کشش افزایش قیمت را ندارد.
بسیاری از ثبت‌نام کنندگان تسهیلات مسکن از دریافت وام‌های خود انصراف داده‌اند و بازار مسکن به گونه‌ای تغییر یافته است که خریداران مسکن عقب مانده‌اند و کسانی که پس‌اندازی برای خرید مسکن انجام داده‌اند را شوکه شده‌اند.
۴۰ تا ۵۰ درصد قیمت مسکن را زمین تشکیل می‌دهد و متأسفانه در چند سال گذشته شاهد رشد بی‌رویه قیمت زمین شده‌ایم و از سوی دیگر فقدان اجرای قانون ساماندهی تولید و عرضه مسکن باعث شده که بازار مسکن نامتعادل شود.
نوسانات ارضی و ورود دلالان به این بازار باعث ایجاد نابسمانی در بازار مسکن شده است، در صورتی که نرخ ارز تغییر کند و یا ثابت بماند می‌توانیم به آینده این بازار امیدوار باشیم.
بازار مسکن با سایر بازار‌ها متفاوت است. این بازار مقاوم است و باید زیرساخت‌های لازم برای تغییرات در آن به وجود آمده باشه، و متاسفانه در طی ۱۲، ۲۴ یا ۴۸ ماه گذشته، کار زیرساختی در حوزه تولید مسکن به وجود نیامده است. از این رو، پیش بینی من این است که تا پایان تابستان ۹۸ بازار رکود تورمی خواهیم داشت و احتمال اینکه بازار بتواند از تورم و رکود خارج شود، بسیار ضعیف است.
اصلی‌ترین عامل تعیین قیمت اجاره نیز از نظر منطقی و تخصصی در تمام دنیا قیمت مسکن است. در نتیجه وقتی قیمت مسکن نزدیک به صددرصد افزایش پیدا می‌کند، برای مالک این توقع به وجود می‌آیاد که باید قیمت اجاره بها هم افزایش یابد. از طرفی مستاجرین قدرت افزایش صددرصدی اجاره بها را ندارند. طبق اعلام دولت، قرار است حقوق‌ها ۲۰ درصد افزایش یابد. طبیعتا خانواده‌ها نمی‌توانند همه این ۲۰ درصد را به سبد مسکن خود اضافه کنند.
انتهای پیام
