مسکن سال 94: سونامی در کار نیست

جواد مرشدی در روزنامه ی آرمان نوشت: با نزدیک شدن به روزهای پایانی سال خواب رکودی دو ساله بازار مسکن سبک‌تر شده و زمزمه‌های بیداری و رونق این بازار به گوش می‌رسد، از آغاز رشد 6 درصدی قیمت تا احتمال سونامی و افزایش ده درصدی اجاره که البته به‌زعم رئیس اتحادیه املاک تهران هیچ سونامی در کار نخواهد بود. حسام عقبایی در گفت‌وگو با آرمان، پویایی اقتصاد مسکن را سبب ایجاد 1200 شغل دانست و گفت:300 صنعت وابسته به مسکن نیز پویا می‌شوند و ما هم به عنوان مشاورین املاک از این پویایی و رونق استقبال می‌کنیم. ادامه این گفت‌وگو را با هم می‌خوانیم.

 

امیدواریم که در سال 94 خروج از رکود را تجربه کنیم و شاهد رونق بازار مسکن باشیم و بازار مسکن از این وضعیت رکودی خارج ‌شود و ان‌شاا… فکر می‌کنم تا تابستان این اتفاق انجام گیرد و تا پایان تابستان 94 وضعیت معاملات مسکن از یک رشد بسیار چشمگیر و محسوسی برخوردار خواهد بود.

به‌دلیل اینکه مسکن الان تقریبا حدود 2 سال است که در یک رکود سنگین به‌سر می‌برد و به‌نظر می‌رسد با آمدن دولت جدید و اجرایی شدن سیاست‌های دولت و گذاشتن زمان کافی برای اینکه دولت بتواند هر طرحی را که در بخش مسکن دارد، رو کند و این فرصت در حال حاضر که بیش از یک سال و نیم از عمر دولت می‌گذرد، فکر می‌کنم فرصتی خواهد بود تا برخی از مردم که انتظار افزایش یا کاهش قیمت را داشته‌اند به این نتیجه رسیده‌اند که ثبات بازار مسکن تقریبا در این بازار حاکم است و باید نسبت به معاملات خودشان اقدام کنند.

من اعتقادی به این اتفاق ندارم، تجربه می‌گوید زمانی که ما شاهد رشد نامتعارف قیمت می‌شویم بعد از آن یک رکود طولانی‌مدت داریم. فراموش نکنید پایدارترین بازار در اقتصاد مسکن بازاری است که قیمت در آن پایدار باشد و دارای جهش یا کاهش غیرمتعارف نباشد. که البته اگر کاهش داشته باشد به نفع مردم است ولی درمجموع باید شاخص‌های کاهش قیمت هم وجود داشته باشد و دغدغه‌ای که ایجاد می‌شود این است که زمانی که در اقتصاد از رونق صحبت می‌شود یک گرانی نیز به ذهن افراد خطور می‌کند ولی من باید بگویم که در بازار مسکن در شرایط موجود رونق به منزله افزایش قیمت  نیست.

چون در سال‌های اخیر خصوصا در سال 91 از 100 تا 200 درصد افزایش قیمت داشتیم و درحال حاضر زمینه رشد قیمت مسکن در اقتصادمان وجود ندارد و از طرفی مردم هم نقدینگی و قدرت خرید لازم را درصورت افزایش قیمت مسکن ندارند. از این‌رو پیش‌بینی می‌کنم سال 94 سال رونق مسکن و سال خروج از رکود در وضعیت اقتصاد مسکن خواهد بود و فکر می‌کنم هر چه به پایان سال 94 برسیم این وضعیت خروج از رکود بیشتر نمایان می‌شود. در اقتصاد ما مسکن نقش بسزایی دارد و معتقدم سال امیدوارکننده‌ای را در اقتصاد مسکن داشته باشیم.

پویایی اقتصاد مسکن می‌تواند حدود 1200 شغل و 300 صنعت وابسته به مسکن را پویا کند و ما هم به عنوان مشاورین املاک از این پویایی و رونق استقبال می‌کنیم. در اینجا باز تاکید می‌کنم که افزایش قیمت مسکن در سال 94 نخواهد بود و امید داریم که طرح‌های مسکن به سمت و سویی برود که بتواند جلوی تورم قیمت مسکن را بگیرد.

همانطور که گفته شد برخی می‌گویند سونامی داریم که من به آن اعتقادی ندارم و برخی که خوشبین هستند توقع افزایش قیمت در حد تورم رادر بازار مسکن دارند ولی آنچه ما از کف بازار مسکن می‌بینیم حتی همین را نیز در برخی از جا‌ها ما نمی‌بینیم ضمن اینکه ظرفیت قیمت مسکن در حد تورم نیز در خیلی از جا‌ها وجود ندارد.به هر حال امید داریم که این رونق ایجاد شود، اگر دولت بتواند این سیاست‌هایی که دارد را زودتر عملیاتی و اجرایی کند و طرح‌هایی را که در حوزه تولید و تقویت انبوه‌سازان دارد و تشویق‌های تولیدی در حوزه شهرداری‌ها و اینها دارد به انجام رساند شاهد شکوفایی دراقتصاد مسکن خواهیم بود. من از تمام مسئولین استدعا دارم که سیاست‌های بانکی و موسسات مالی و اعتباری را کنترل کنند چرا که اینها با سیاست‌های بنگاه‌داری به اقتصاد مسکن ضربه می‌زند.

باید دولت محترم و بانک مرکزی سیاست‌های پولی بانک‌ها و موسسات پولی را کنترل کنند تا اینها واقعا در حوزه مسکن به تولید، تقویت تولید و بالابردن ضریب و قدرت خرید دهک‌های جامعه باشد.

اجاره‌بها به قیمت مسکن وابسته است به عبارتی شاخص تعیین اجاره‌بها در دنیا قیمت مسکن است، بنابراین وقتی که قیمت مسکن افزایش پیدا نکند پس نباید منتطر افزایش اجاره‌بها در کشور باشیم.

بیشتر این انگیزه همان سیاست‌های پولی و بانکی است و بعضی سپرده‌گذاری‌ها را در بانک‌ها هدایت می‌کند دوم بحث رویکرد سرمایه‌ای و سرمایه‌گذاری در حوزه اجاره است که فرد اجاره را با پولی که در بانک می‌گذارد قیاس می‌کند. یعنی فرد میزان سود بانک را با میزان اجاره دریافتی مطابقت می‌کند و خواهان این است که میزان اجاره دریافتی‌اش برابری کند با میزان سود پولی که به همان اندازه در بانک می‌گذارد و این یعنی نقطه سقوط اقتصاد بر حوزه مسکن استیجاری و آن ضرباتی که ممکن است به مستاجران و بازار اجاره به‌صورت تصنعی و سوداگرانه وارد شود .باید این امر تحت کنترل قرار بگیرد و از آن مهم تر اینکه برخی از افراد جامعه هم به‌جز آن بخش سرمایه‌ای که بزرگ‌ترین آسیب را می‌زند رویکردشان تامین معاش است و اینها توجهی به این نمی‌کنند که چون قیمت خانه افزایش پیدا نکرده نباید قیمت اجاره‌بها هم افزایش پیدا کند.

بله، مقایسه می‌کنند و می‌گویند قیمت نان و بنزین و اینها افزایش پیدا کرده و از آنجا که معاششان از راه اجاره بها تامین می‌شود بحث اجاره‌بها را مطرح می‌کنند. در یک بازار اجاره قانونمند تحت‌تاثیر قرار نگرفته در سایر بازار‌ها که یک کار خیلی سختی هم است قاعدتا وقتی افزایش قیمت مسکن نباشد ما نباید شاهد افزایش قیمت اجاره‌بها باشیم، ولی از آنجا که این رویکرد مصرفی و سرمایه‌ای در بازار مسکن ما وجود دارد این بیماری در اجاره‌بها وجود دارد.

این درمان با شش ماه و یک سال انجام نمی‌گیرد.ما باید تولیدمان آنقدر زیاد باشد تا رقابت ایجاد کند. و از آنجا که تولیدمان آنقدر زیاد نیست که بتواند رقابت ایجاد کند لاجرم باید توقع این را داشته باشیم که قیمت اجاره‌بها باید کنترل و نظارت شود. درنهایت من امید دارم که در سال 94 شاهد افزایش اجاره‌بها نباشیم.

به دلیل اینکه عموم مستاجران ما افرادی هستند از دهک‌های ضعیف و متوسط جامعه، افزایش حقوق کارمندان در سال آینده بسیار ناچیز است و قاعدتا درآمدشان با توجه به تورمی که در اقتصاد سایر سبد‌ها اعم از تحصیل ، بهداشت و تغذیه و سبد‌های اساسی شان در زندگی مهیا می‌شود ما باید کنترل کنیم و از ظرفیت‌های مدیریتی مان حداکثر استفاده را بکنیم و فضای روانی جامعه را نیز کنترل کنیم.

ما در کشوری زندگی می‌کنیم که قانون ما در مورد اموال غیرمنقول شرایط خودش را دارد. بر اساس قواعد فکری که در قانون اساسی ما نوشته شده و بر اساس قاعده تسلیط (یعنی مردم بر اموال خودشان مسلط هستند) هیچ نهاد و دستگاهی نمی‌تواند نسبت به قیمت‌گذاری ملک مردم اقدام کند.لذا بازار قیمت املاک بر اساس ضوابط بین موجران و مستاجران ،خریداران و فروشندگان اساسا بر اساس توازن بین عرضه و تقاضا شکل می‌گیرد و قیمت واقعی خود را پیدا می‌کند و من فکر می‌کنم که ما به جای اینکه دنبال این باشیم که دستگاهی را پیدا کنیم که آن‌را متولی کنترل قیمت مسکن در حوزه خرید و فروش و یا اجاره کنیم، با بحث تعزیراتی و با بحث کنترلی نمی توانیم در اقتصاد پویایی ایجاد کنیم. ما باید فرصت رقابت و تولید و بالا بردن تولید و برقراری توازن بین عرضه و تقاضا را برقرار کنیم و درآن زمان به‌صورت اتوماتیک قیمت مسکن کنترل می‌گردد و افزایش پیدا نمی‌کند. و هر چقدر که این رقابت فشرده‌تر و تولیدکنندگان بیشتر باشند قاعدتا قیمت حتی ممکن است کاهش هم داشته باشد. لذا ما باید مدیریت خودمان را در اقتصاد مسکن با یک برنامه جامع مدیریتی در حوزه مجلس و اجرا و دولت و شهرداری‌ها و سایر نهاد‌های مرتبط با یک هماهنگی و چشم‌انداز به سمت و سویی برویم که مردم عزیزمان که حداقل لیاقت داشتن یک سرپناه رادارند، دغدغه‌ای در حوزه مسکن نداشته باشند. 

انتهای پیام