نایب رئیس اتحادیه مشاورین املاک: دولت مسکن استیجاری بسازد

عقبائی نایب رئیس اول اتحادیه مشاوران املاک می‌گوید: رشد قیمت خیلی چیزها منطقی نیست و مسکن هم جزیی از آن است.

او همچنین به انصاف نیوز می‌گوید: دولت باید مسکن‌های استیجاری بسازد و تسهیلات بانکی مناسب به مستاجرین بدهد.

 انصاف نیوز: افزایش رشد اجاره بها به چه میزانی بوده و این رشد منطقی است؟

عقبائی :رشد خیلی چیزها منطقی نیست. رشد قیمت و تورم فقط خلاصه به موضوع اجاره بها نمی‌شود؛ از کالاهای مصرفی گرفته تا لوازم خانگی یا اتومبیل، آیا قیمت این کالاها منطقی است؟!

چرا حالا اجاره‌بها افزایش پیدا کرده است؟ زمانی که توازن میان عرضه و تقاضا وجود نداشته باشد، قیمت آن کالا افزایش پیدا می‌کند. حالا آن کالا می‌خواهد سیب زمینی و پیاز باشد، برنج باشد یا پراید و اجاره‌بها باشد. هرچیزی که توازن بین عرضه و تقاضا را بهم بزند باعث افزایش قیمت می‌شود. زمانیکه تقاضا بیشتر از عرضه باشد، عمدتا آن کالا قیمت جهشی به خودش می‌گیرد و در حوزه اجاره‌بها هم همینطور است.

در کشورمان، با توجه به کاهش درآمدها و تورم حاکم ، عموم مستاجرین ما دهک‌های ضعیف و متوسط هستند و درآمدهایشان با تورم موجود افزایش پیدا نمی‌کند؛ مثلا تورم ۴۰ درصد یا ۵۰ درصد افزایش پیدا می‌کند و حقوق اینها حداقل ۱۰ درصد افزایش پیدا می‌کند،  و حداقل ۳۰ الی ۴۰ درصد از تورم عقب هستند و قاعدتا درآمد زیادی از خانوارها به اجاره‌بها اختصاص داده می‌شود.

بحث دیگر اینکه افرادی که مالک یا اجاره دهنده هستند، فرضیه‌های مختلفی برای خودشان متصور می‌شوند؛ در تهران هر متر خانه برای خرید، متری ۳۰ میلیون تومان است. یک فردی که دارای یک آپارتمان صد متری است، صد متر معادل با ۳ میلیارد تومان در یک‌ منطقه‌ی متوسط و روبه پایین است؛ خیلی از خانوارها وقتی یک آپارتمان اضافه دارند سعی می‌کنند با پول اجاره‌بها یا رهن آن به مسائلی همچون خرج زندگی بپردازند؛ یا کسی که سرپرست خانواده است، با این پول خرج خانواده را می‌دهد. بنابراین مالکین هم با تورم خودشان را مطابقت می‌دهند.

برای مثال زمانی که من شیر خریدم دانه‌ای ۵۰۰ تومان و الان شده است ۱۰۰۰ تومان، یا زمانی که با اسنپ یک مسیر را با ۵ هزار تومان می‌رفتند ولی الان به ۸ تومان رسیده است، یا برنج کیلویی ۲۰ هزار تومان خریداری می‌شد و الان شده کیلویی ۴۰ هزار تومان، بنابراین همه اینها را مقایسه می‌کند و می‌خواهد اینها را روی اجاره بهای خودش بیاورد؛ به نوعی منابع تامین در هزینه‌های زندگی خودش را جبران کند. لذا دولت اینجا وظیفه دارد ورود پیدا کند و با راه های مختلفی به حل مشکلات بپردازد.

یکی از راه‌های کلیدی که می‌تواند اجاره‌بها را کنترل کند تولید مسکن استیجاری در کشور است؛ از مجلس هفتم، مجلس هشتم ، مجلس نهم، مجلس دهم و حتی مجلس فعلی با تولید مجلس استیجاری موافق بوده‌اند؛ هیچ کدامشان مخالف نبودند. از دولت اصلاحات بگیرید تا دولت نهم و دهم، تا دولت تدبیر و امید، تا دولت آقای رئیسی، همه‌ی این دولت‌ها با تولید خانه‌های استیجاری موافق هستند و مخالف نیستند، اما مسکن استیجاری در کشور تولید نشد که رقابت کند. عرضه‌ی مسکن استیجاری در کشور موجب کنترل اجاره می‌شد. تسهیلات بانکی مناسب برای مستاجرین در این تورم وجود نداشته است که عقب افتادنشان از افزایش تورم را بتوانند جبران کنند؛ لذا همین امر باعث شده است که اجاره‌بها در سبد درآمد خانواده، بحث بیشتری را به خودش اختصاص دهد.

به مدت 6 ماه نباید از دولت توقع ساخت مسکن داشته باشیم

انصاف نیوز: دولت فعلی قول ۴ میلیون مسکن داده است؛ آیا در این ۶ ماه که گذشته حرکتی صورت گرفته و تاثیرات آن ملموس است؟

 عقبائی: مقوله‌ی مسکن شبیه به دیگر کالاهای مصرفی نیست که بشود در عرض یک سال ساخته شود؛ شما یک خانه تک واحدی هم بخواهید بسازید و پول نقد هم داشته باشید، ساخت آن یک سال زمان می‌برد. تا جایی که من در جریان هستم، بله وزارت راه و شهرسازی که متولی این حرکت است و واحد معاونت مسکن و راه و شهرسازی بایستی اول زیرساخت‎های لازم برای تولید مسکن را مهیا کنند.

مسکن این شکلی نیست که امروز شروع کنند به ساختن و از همین امروز هم بخواهید استارتش را بزنید؛ در درجه‌ی اول باید زمین را تهیه کنید و پروسه‌ی صدور مجوزهای ساختمانی را طی کنید؛ باید مجوزهای ساختمانی آن گرفته شود و بعد از آن باید پیمانکار انتخاب شود بعد شروع کنید به ساختن. تا به الان دولت زیرساخت‌هایش را مهیا می‌کند و ما ظرف مدت ۶ ماه یا یکسال نباید توقع ساخت یک میلیون مسکن را داشته باشیم؛ ولی مدت یکسال به نظر من، که از اوایل سال ۱۴۰۱ است، برای تامین مسکن و قراردادها برای اخذ مجوزهای ساختمانی، برای هماهنگی با سازمان نظام مهندسی و برای واگذاری به انبوه‌سازان، همه‌ی این کارها را باید کرده باشند تا بتوانند انشالله استارت مسکن بزنید را دیر نشده هنوز بزنند؛ ولی باید با سرعت بیشتری راه بروند و وزارت راه و شهرداری گام بردارند. البته مسکن یک مقوله‌ی فرا وزارتخانه‌ای است. وزارت نیرو، نفت، جهاد کشاورزی، همه‌ی اینها باید در مقوله‌ی تولید مسکن کمک کنند. بخصوص بانک‌ها در ارائه تسیهلات باید گام‌های اصلی و جدی را بردارند.

چیزی به نام مسکن 30 متری نداریم

افزایش ساخت مسکن‌هایی با متراژ پایین را تایید می‌کنید؟

درمورد موضوع «ساخت مسکن ۳۰ متری در کشور» باید بگویم که رو به افزایش نیست و چنین چیزی وجود ندارد. یعنی ساخت خانه‌های با متراژ خیلی کوچک در کشور شایع نیست؛ واحدهای زیر پنجاه متر خیلی به ندرت در جامعه ما پیدا می‌شود و کم است. باید عرض کنم که سیاست‌های راه و شهرسازی و سیاست‌های دولت‌ها تولید چنین مسکن‌هایی با متراژ کوچک نیست.

ما تعریف‌مان از خانه در کشورمان -که یک کشور اسلامی است- با الگوهای دیگر کشورهای دنیا که مسکن را شاید به عنوان یک محل خواب فقط می‌بینند متفاوت است؛ مسکن جایی است که فرد باید در آنجا به آرامش برسد. مسکن جایی است که فرد باید خانواده در آن جا شکل دهد و فرزندانی را تربیت کند، مسكن جایی است که در آنجا مرد و زن در کنار هم آرامش زندگی را تامین کنند. لذا ما متراژهای کمتر از ۶۰ یا ۷۰ متر نداریم. 

خانه های اشتراکی با خانواده ها امروزه نسبت به گذشته کمتر است 

نظرتان درمورد افزایش خانه‌های اشتراکی چیست؟

یک بخشی از خانواده‌ها در قدیم که ازدواج می‌کردند پسر در خانه‌ی پدر می‌ماند و در یک حیاط زندگی می‌کردند؛ ولی الان زوج‌هایی که ازدواج می‌کنند و پسرهایی که می‌روند خواستگاری، دخترها زندگی مستقل می‌خواهند و تمایلی به زندگی در کنار خانواده‌ی همسر یا پدر و مادر خودشان ندارند؛ چه آقا و چه برای خانم دوست دارند مستقل زندگی کنند.

افرادی هم که به صورت مجرد هستند و هنوز ازدواج نکرده‌اند از یک سنی به بعد حتی مستقل می‌شوند و با پدر و مادر خودشان زندگی نمی‌کنند. بخشی از همین خانه‌های کوچک متراژ را همین افراد به خودشان اختصاص داده‌اند؛ اما از نظر فرهنگی و اجتماعی خیلی کمرنگ است که ببینیم فرزندان بخواهند با پدر و مادر زندگی کنند؛ مگر در مواردی که پسر یا دختری از همسرانشان جدا شده‌اند و پول کافی ندارند برای مستقل زندگی کردن و با پدر و مادرشان زندگی می‌کنند.

کارتن خوابی روبه افزایش نیست

 انصاف نیوز: فکر نمی‌کنید افزایش قیمت خانه‌ها و اجاره بها موجب افزایش کارتن خوابی، اتوبوس خوابی، یا گور خوابی شده است؟

عقبائی:این خبرسازی‌ها در جهت انحراف افکار عمومی است؛ البته ما با مقوله‌هایی مثل کارتن خوابی و بد خانگی در جامعه مواجه هستیم، نه که بگوییم وجود ندارد یا این را کتمان کنیم و یا بگوییم چنین چیزی وجود ندارد، بله وجود دارد ولی اینکه بگوییم در جامعه رو به افزایش است را من تایید نمی‌کنم؛ چه بسا که خیلی از اینها در گرمخانه‌هایی که دولت یا شهرداری‌ها تعیین کرده است زندگی می‌کنند و یک چنین روندی که شاهد افزایش روزبه‌روز اینها باشیم دیده نمی‌شوند، این را یک خبرسازی منفی در جهت انحراف افکار عمومی می‌دانم.

مستاجرین به دنبال رهن اند تا اجاره 

رهن یا اجاره، کدام‌یک متقاضی بیشتری دارد؟

معمولا مالکین بیشتر علاقه دارند اجاره بگیرند و مستاجرین هم علاقه دارند رهن بدهند؛ باز هم بستگی به شرایط افراد دارد. ولی در مجموع اجاره بیشتر است و بیشتر رهن‌ها هم توام است با یک اجاره‌ی نسبی، رهن کامل در مجموع کمتر است.

مسکن های پیش فروش امروزه گرانتر از گذشته است

کمی درمورد وضعیت مسکن‌های پیش‌فروش هم توضیح دهید؟

مسکن‌های پیش‌فروش هم مثل قدیم نیست. در قدیم قیمت پیش فروش کمتر از قیمت فروش بود و به همین دلیل با یک نگاه سرمایه‌گذاری به سمت چنین مسکن‌هایی می‌رفتند؛ ولی الان متاسفانه پیش فروش‌ها در بعضی مواقع گران‌تر از آماده‌ها است چون متناسب با پیش بینی آینده آن را می‌فروشند.

انتها پیام