دو مقاله درباره بحران مسکن
روزنامه جهان صنعت نوشت: بیتفاوتی دولت پیشین به موضوع مسکن از همان روزهای اول استقرار دولت یازدهم عیان شد. حسن روحانی از پروژه مسکن مهر به عنوان باری روی دوش دولتش نام میبرد. همین سبب شد تا ارادهای برای تکمیل و به سرانجام رساندن این پروژه در دولتهای یازدهم و دوازدهم دیده نشود. این بیتوجهی به موضوع مسکن و توقف پروژههای مسکن مهر، عاملی برای بحرانی شدن وضعیت مسکن و افزایش نرخ اجارهبها و فشار به قشر اجارهنشینها شده است.
موضوع مسکن بار دیگر با بیتوجهی دولت یازدهم و دوازدهم در بحث تولید و قطع فعالیت پروژه مسکن مهر پس از گذشت ۸ سال به بحران تبدیل شده است و امروزه شاهد آن هستیم که با توجه به گسترش جمعیت، افزایش قیمتها و تقاضای روزافزون به مقوله مسکن این نیاز ابتدایی با سختی رفع میشود.
حالا اگر حتی بتوانیم از مقوله خرید و فروش گذر کنیم، آن موضوعی که بیشتر عامل بحرانی شدن وضعیت مسکن شده، افزایش اجارهبها و در عین حال فشار به قشر اجارهنشینهاست.
هادی عباسی، کارشناس حوزه مسکن اظهار داشت: ۲۵۰ هزار واحد مسکونی باقیمانده از دولت قبل وجود داشت که دولت جدید میتوانست با اختصاص تیمی ویژه، آنها را طی این ۹ ماه به سرانجام برساند ولی هنوز ۲۰۰ هزار واحد تکمیل نشدهاند و اگر کار به همین منوال باشد، دو سال دیگر هم این وضعیت طول میکشد.
او افزود: رییس سازمان برنامه و بودجه گفته است پرداخت تسهیلات نوسازی مسکن روستایی تورمزاست در حالی که این یک تکلیف قانونی است. وقتی برخی افراد هزاران میلیارد تومان وام میگیرند و پس نمیدهند، تورمزا نیست آن وقت ۲۰۰ میلیون وام به روستاییها تورم میآورد؟
کارشناس حوزه مسکن تاکید کرد: دولت سیزدهم در این ۹ ماه میتوانست با تکمیل ۲۵۰ هزار واحد خانه باقیمانده، اجرای قانون نوسازی ۵۰۰ هزار واحد روستایی و ارائه تسهیلات ساخت به مالکان زمین به تعداد ۵۰۰ هزار واحد، یک گام عملی بردارد ولی این موارد محقق نشدهاند.
او خاطرنشان کرد: اولین حق مستضعفین، حق بهرهبرداری از زمین است و حتی اگر یک درصد مساحت ایران را در نظر بگیریم، به هر ایرانی ۲۰۰ متر زمین میرسد. قانون داریم که زمین باید به صورت اجارهای در اختیار مردم قرار بگیرد ولی چرا این حق را نمیدهند؟ در ستاد دولت باید وقت بیشتر و نگاه جدیتری برای مسکن وجود داشته باشد.
عباسی در ادامه گفت: در ۹ ماه گذشته فقط سه جلسه شورای عالی مسکن تشکیل شده است. یکسوم اقتصاد کشور تحت تاثیر مسکن است ولی نگاهی سطحی به این مساله وجود دارد جالب اینکه این حوزه هیچ وابستگی به مذاکرات و تحریم هم ندارد ولی میتواند رضایتمندی و اشتغال ایجاد کند.
او افزود: پیشنهاد این بود که بحث مالیات بر عایدی سرمایه فعلا فقط در حوزه مسکن تصویب شود ولی در مجلس آمدند و گفتند همه چیز اعم از خودرو و دیگر چیزها؛ اما سنگ بزرگ علامت نزدن است و بعضیها بلدند چه کار کنند که با بزرگ کردن مساله، اصل کار انجام نشود!
کارشناس حوزه مسکن یادآور شد: دلیل ادغام راهوشهرسازی، تاثیر حملونقل بر توسعه شهری بود ولی روانسازی این مساله و توسعه خطوط ریلی و جادهای به شهرهای کوچک در اطراف شهرهای بزرگ در همین ۹ ماه هم انجام نشده است. البته ترک فعلهای ۸ ساله، مشکلات انباشتهای را برای دولت فعلی به جا گذاشته است. حوزه مسکن، پیشران اقتصاد کشور است در این حد که زمان اجرای طرح مسکن مهر گفته بودند فروش تن ماهی هم زیاد شده، چون کارگران فراوانی که مشغول به کار هستند برای وعده ناهار تن ماهی میخریدند.
علی فرنام، کارشناس مرکز پژوهشهای مجلس گفت: از سال دوم شیوع کرونا، ضمانت اجرایی تعیین سقف اجاره بهای مسکن از بین رفت. تبصرههای سال دوم ستاد کرونا هم راهکارهای دور زدن مصوبه را فراهم کرد. قانون باید شامل حمایت از صاحبخانهها هم باشد چه اینکه برخی افراد از همین طریق تامین معاش میکنند.
او افزود: اگر از مردم انتظار داریم با هم مدارا کنند، در این بین دولت چه آوردهای دارد؟ آیا وام ودیعه مسکن را اختصاص داده است؟ این وام یک مسکن است و باید به صورت پلکانی هم افزایش یابد. با این روند، سال آینده هم همین مشکل فزاینده را شاهد خواهیم بود.
این کارشناس مرکز پژوهشهای مجلس تاکید کرد: ابزار موثر، اخذ مالیات سنگین از سوداگران حوزه مسکن است. بحث مالیات بر عایدی سرمایه در چند مجلس و دولت مطرح شده ولی هنوز به سرانجام نرسیده و اطلاعی هم ندارم که دولت سیزدهم در این زمینه چه کاری انجام داده است.
او در پایان خاطرنشان کرد: تعیین تعرفه متناسب با قیمت، تعارض منافع در حوزه کار مشاوران املاک ایجاد کرده و موجب افزایش قیمت خانه و اجارهبها شده، ضمن اینکه برخی از آنها بازار خاکستری هم ایجاد میکنند، بازاری که قیمت در آن مشخص نیست و نوسان بالایی در ارزش واقعی ملک دیده میشود.
پيمان مولوي در روزنامه اعتماد نوشت: وقتي درباره بازار مسكن صحبت ميشود، در واقع درباره بيش از 80درصد ثروت ايرانيان بحث ميشود. بازاري كه ذينفعان زيادي در آن حضور دارند و اهداف متفاوتي را پيگيري ميكنند. بازار املاك و مسكن بر خلاف برخي سياستگذاريهاي خطي و بخشنامههاي دستوري دولت از پيچيدگيهاي فراواني برخوردار است. بايد توجه داشت كه در اين بازار واردات، افزايش تعرفه و… نقشي ندارد و بيشتر مصالح مرتبط با ساخت مسكن نيز در داخل كشور موجود است. از اين منظر مقاومت اين بازار در برابر تحريمهاي اقتصادي از ساير بازارها بيشتر است. بنابراين مشكلاتي كه امروز در حوزه مسكن (اجاره، خريد و…) به چشم ميخورد، ارتباطي با تحريمهاي اقتصادي ندارد و بيشتر برآمده از سوءمديريتهاي مسوولان اجرايي است. اما 4تيپ مختلف در جامعه ايراني، مطالبات خود را از بازار مسكن جستوجو ميكنند. 4تيپ «مقتصد صرفهجو»، «رفاهگرا»، «سوداگر» و «سرمايهگذار» كه هر كدام رويكرد متفاوتي را از اين بازار دنبال ميكنند. مقتصد صرفهجو، كسي است كه خانه ندارد و مستاجر است، بنابراين روياي خريد خانهاي حداقلي را در سر ميپروراند. استراتژي اين فرد با راهبرد فرد «رفاهگرا» كه يك خانه يا دو خانه و بيشتر دارد و تلاش ميكند كه براي سرمايهگذاري يا هر عمل ديگري خانه بعدي را تهيه كند، متفاوت است. سوداگر هم كسي است كه دسترسي به منابع خوبي دارد، به سرعت وارد بازاري ميشود و سريعتر از آن بازار خارج ميشود و سعي ميكند در كوتاهترين زمان، منفعت زيادي را كسب كند. سرمايهگذاران نيز جرياناتي هستند كه به صورت حرفهاي در ساختوساز و خريد و احداث مراكز اداري، تجاري و مسكوني و…مشاركت دارند. اين تيپ افراد درآمدهاي نجومي را هدف قرار ميدهند و به كمتر از آن راضي نيستند. از سال 74 خورشيدي 5دوره رونق و ركود را پشت سر گذاشتهايم. دورههايي كه شايد تطبيقي با هم نداشته باشند و در برخي برههها دوره رونق طولانيتر و دوران ركود آرامتر هستند .
اما بر اساس يك اصل كلي، بعد از هر دوره رونقي، دوره ركودي از راه ميرسد.چرخه اصلي و بناي عمده بازار املاك؛ 1) چرخه ايجاد پسانداز در دوران ركود، 2) تجميع ثروت، 3) خريد با روشهاي رهن و ايجاد بدهي است. در نهايت با ورود مجدد به ركود بازتعريف دوباره اين چرخه در سالهاي بعد. در اقتصاد ايران نرخ بهره حقيقي يكي از گزارههاي مهم در بخشهاي مختلف اقتصادي است. در 30سال گذشته در 10سال نرخ بهره حقيقي مثبت و 20سال از اين مدت، شديدا منفي بوده است. بازار مسكن نسبت به نرخ بهره حقيقي كه مابهالتفاوت ميان نرخ بهره بدون ريسك و تورم سالانه در كشور است، واكنش كاملي نشان ميدهد و زماني كه نرخ بهره حقيقي در ايران مثبت بوده (مانند سالهاي 92، 93، 94) بازار مسكن در ركود بوده است. بنابراين تغييرات در نرخ بهره ميتواند نشان دهد چه زماني بازار مسكن به سمت ركود حركت ميكند. با اين توضيحات ميتوان گفت نرخ دلار تعادلي در اقتصاد ايران طي سال جاري 32، سال 1402، حدود 40هزار تومان و بالاتر است.اين موارد به ما ميگويد كه طي بازه زماني تقاضا براي خريد مسكن و گرانتر شدن نرخ مسكن تداوم خواهد داشت. در برابر اين واقعيتهاي اقتصادي، دولت چه راهبردي را تدارك ديده است؟ دولت از طريق بخشنامههاي دستوري تلاش ميكند نرخ مسكن اجارهاي را مهار كند. تجربه ثابت كرده است كه چنين بخشنامههايي، كمكي به مردم نميكند. دولت از سوي ديگر اعلام كرده كه براي هر سال يك ميليون مسكن خواهد ساخت كه در سال نخست هيچ مسكني ساخته نشده است.اغلب كارشناسان هم اشاره ميكنند دولت در تحقق اين وعدهها توفيقي نخواهد داشت. بنابراين در شرايطي كه چشمانداز پيش روي مسكن در افق مقابل از جهش بالا حكايت ميكند، دولت اقدام قابل توجهي براي مواجهه با اين شرايط صورت نداده و اين خطرناك است.
انتهای پیام