دو مقاله درباره بحران مسکن
روزنامه جهان صنعت نوشت: بیتفاوتی دولت پیشین به موضوع مسکن از همان روزهای اول استقرار دولت یازدهم عیان شد. حسن روحانی از پروژه مسکن مهر به عنوان باری روی دوش دولتش نام میبرد. همین سبب شد تا ارادهای برای تکمیل و به سرانجام رساندن این پروژه در دولتهای یازدهم و دوازدهم دیده نشود. این بیتوجهی به موضوع مسکن و توقف پروژههای مسکن مهر، عاملی برای بحرانی شدن وضعیت مسکن و افزایش نرخ اجارهبها و فشار به قشر اجارهنشینها شده است.
موضوع مسکن بار دیگر با بیتوجهی دولت یازدهم و دوازدهم در بحث تولید و قطع فعالیت پروژه مسکن مهر پس از گذشت ۸ سال به بحران تبدیل شده است و امروزه شاهد آن هستیم که با توجه به گسترش جمعیت، افزایش قیمتها و تقاضای روزافزون به مقوله مسکن این نیاز ابتدایی با سختی رفع میشود.
حالا اگر حتی بتوانیم از مقوله خرید و فروش گذر کنیم، آن موضوعی که بیشتر عامل بحرانی شدن وضعیت مسکن شده، افزایش اجارهبها و در عین حال فشار به قشر اجارهنشینهاست.
هادی عباسی، کارشناس حوزه مسکن اظهار داشت: ۲۵۰ هزار واحد مسکونی باقیمانده از دولت قبل وجود داشت که دولت جدید میتوانست با اختصاص تیمی ویژه، آنها را طی این ۹ ماه به سرانجام برساند ولی هنوز ۲۰۰ هزار واحد تکمیل نشدهاند و اگر کار به همین منوال باشد، دو سال دیگر هم این وضعیت طول میکشد.
او افزود: رییس سازمان برنامه و بودجه گفته است پرداخت تسهیلات نوسازی مسکن روستایی تورمزاست در حالی که این یک تکلیف قانونی است. وقتی برخی افراد هزاران میلیارد تومان وام میگیرند و پس نمیدهند، تورمزا نیست آن وقت ۲۰۰ میلیون وام به روستاییها تورم میآورد؟
کارشناس حوزه مسکن تاکید کرد: دولت سیزدهم در این ۹ ماه میتوانست با تکمیل ۲۵۰ هزار واحد خانه باقیمانده، اجرای قانون نوسازی ۵۰۰ هزار واحد روستایی و ارائه تسهیلات ساخت به مالکان زمین به تعداد ۵۰۰ هزار واحد، یک گام عملی بردارد ولی این موارد محقق نشدهاند.
او خاطرنشان کرد: اولین حق مستضعفین، حق بهرهبرداری از زمین است و حتی اگر یک درصد مساحت ایران را در نظر بگیریم، به هر ایرانی ۲۰۰ متر زمین میرسد. قانون داریم که زمین باید به صورت اجارهای در اختیار مردم قرار بگیرد ولی چرا این حق را نمیدهند؟ در ستاد دولت باید وقت بیشتر و نگاه جدیتری برای مسکن وجود داشته باشد.
عباسی در ادامه گفت: در ۹ ماه گذشته فقط سه جلسه شورای عالی مسکن تشکیل شده است. یکسوم اقتصاد کشور تحت تاثیر مسکن است ولی نگاهی سطحی به این مساله وجود دارد جالب اینکه این حوزه هیچ وابستگی به مذاکرات و تحریم هم ندارد ولی میتواند رضایتمندی و اشتغال ایجاد کند.
او افزود: پیشنهاد این بود که بحث مالیات بر عایدی سرمایه فعلا فقط در حوزه مسکن تصویب شود ولی در مجلس آمدند و گفتند همه چیز اعم از خودرو و دیگر چیزها؛ اما سنگ بزرگ علامت نزدن است و بعضیها بلدند چه کار کنند که با بزرگ کردن مساله، اصل کار انجام نشود!
کارشناس حوزه مسکن یادآور شد: دلیل ادغام راهوشهرسازی، تاثیر حملونقل بر توسعه شهری بود ولی روانسازی این مساله و توسعه خطوط ریلی و جادهای به شهرهای کوچک در اطراف شهرهای بزرگ در همین ۹ ماه هم انجام نشده است. البته ترک فعلهای ۸ ساله، مشکلات انباشتهای را برای دولت فعلی به جا گذاشته است. حوزه مسکن، پیشران اقتصاد کشور است در این حد که زمان اجرای طرح مسکن مهر گفته بودند فروش تن ماهی هم زیاد شده، چون کارگران فراوانی که مشغول به کار هستند برای وعده ناهار تن ماهی میخریدند.
علی فرنام، کارشناس مرکز پژوهشهای مجلس گفت: از سال دوم شیوع کرونا، ضمانت اجرایی تعیین سقف اجاره بهای مسکن از بین رفت. تبصرههای سال دوم ستاد کرونا هم راهکارهای دور زدن مصوبه را فراهم کرد. قانون باید شامل حمایت از صاحبخانهها هم باشد چه اینکه برخی افراد از همین طریق تامین معاش میکنند.
او افزود: اگر از مردم انتظار داریم با هم مدارا کنند، در این بین دولت چه آوردهای دارد؟ آیا وام ودیعه مسکن را اختصاص داده است؟ این وام یک مسکن است و باید به صورت پلکانی هم افزایش یابد. با این روند، سال آینده هم همین مشکل فزاینده را شاهد خواهیم بود.
این کارشناس مرکز پژوهشهای مجلس تاکید کرد: ابزار موثر، اخذ مالیات سنگین از سوداگران حوزه مسکن است. بحث مالیات بر عایدی سرمایه در چند مجلس و دولت مطرح شده ولی هنوز به سرانجام نرسیده و اطلاعی هم ندارم که دولت سیزدهم در این زمینه چه کاری انجام داده است.
او در پایان خاطرنشان کرد: تعیین تعرفه متناسب با قیمت، تعارض منافع در حوزه کار مشاوران املاک ایجاد کرده و موجب افزایش قیمت خانه و اجارهبها شده، ضمن اینکه برخی از آنها بازار خاکستری هم ایجاد میکنند، بازاری که قیمت در آن مشخص نیست و نوسان بالایی در ارزش واقعی ملک دیده میشود.
پیمان مولوی در روزنامه اعتماد نوشت: وقتی درباره بازار مسکن صحبت میشود، در واقع درباره بیش از ۸۰درصد ثروت ایرانیان بحث میشود. بازاری که ذینفعان زیادی در آن حضور دارند و اهداف متفاوتی را پیگیری میکنند. بازار املاک و مسکن بر خلاف برخی سیاستگذاریهای خطی و بخشنامههای دستوری دولت از پیچیدگیهای فراوانی برخوردار است. باید توجه داشت که در این بازار واردات، افزایش تعرفه و… نقشی ندارد و بیشتر مصالح مرتبط با ساخت مسکن نیز در داخل کشور موجود است. از این منظر مقاومت این بازار در برابر تحریمهای اقتصادی از سایر بازارها بیشتر است. بنابراین مشکلاتی که امروز در حوزه مسکن (اجاره، خرید و…) به چشم میخورد، ارتباطی با تحریمهای اقتصادی ندارد و بیشتر برآمده از سوءمدیریتهای مسوولان اجرایی است. اما ۴تیپ مختلف در جامعه ایرانی، مطالبات خود را از بازار مسکن جستوجو میکنند. ۴تیپ «مقتصد صرفهجو»، «رفاهگرا»، «سوداگر» و «سرمایهگذار» که هر کدام رویکرد متفاوتی را از این بازار دنبال میکنند. مقتصد صرفهجو، کسی است که خانه ندارد و مستاجر است، بنابراین رویای خرید خانهای حداقلی را در سر میپروراند. استراتژی این فرد با راهبرد فرد «رفاهگرا» که یک خانه یا دو خانه و بیشتر دارد و تلاش میکند که برای سرمایهگذاری یا هر عمل دیگری خانه بعدی را تهیه کند، متفاوت است. سوداگر هم کسی است که دسترسی به منابع خوبی دارد، به سرعت وارد بازاری میشود و سریعتر از آن بازار خارج میشود و سعی میکند در کوتاهترین زمان، منفعت زیادی را کسب کند. سرمایهگذاران نیز جریاناتی هستند که به صورت حرفهای در ساختوساز و خرید و احداث مراکز اداری، تجاری و مسکونی و…مشارکت دارند. این تیپ افراد درآمدهای نجومی را هدف قرار میدهند و به کمتر از آن راضی نیستند. از سال ۷۴ خورشیدی ۵دوره رونق و رکود را پشت سر گذاشتهایم. دورههایی که شاید تطبیقی با هم نداشته باشند و در برخی برههها دوره رونق طولانیتر و دوران رکود آرامتر هستند .
اما بر اساس یک اصل کلی، بعد از هر دوره رونقی، دوره رکودی از راه میرسد.چرخه اصلی و بنای عمده بازار املاک؛ ۱) چرخه ایجاد پسانداز در دوران رکود، ۲) تجمیع ثروت، ۳) خرید با روشهای رهن و ایجاد بدهی است. در نهایت با ورود مجدد به رکود بازتعریف دوباره این چرخه در سالهای بعد. در اقتصاد ایران نرخ بهره حقیقی یکی از گزارههای مهم در بخشهای مختلف اقتصادی است. در ۳۰سال گذشته در ۱۰سال نرخ بهره حقیقی مثبت و ۲۰سال از این مدت، شدیدا منفی بوده است. بازار مسکن نسبت به نرخ بهره حقیقی که مابهالتفاوت میان نرخ بهره بدون ریسک و تورم سالانه در کشور است، واکنش کاملی نشان میدهد و زمانی که نرخ بهره حقیقی در ایران مثبت بوده (مانند سالهای ۹۲، ۹۳، ۹۴) بازار مسکن در رکود بوده است. بنابراین تغییرات در نرخ بهره میتواند نشان دهد چه زمانی بازار مسکن به سمت رکود حرکت میکند. با این توضیحات میتوان گفت نرخ دلار تعادلی در اقتصاد ایران طی سال جاری ۳۲، سال ۱۴۰۲، حدود ۴۰هزار تومان و بالاتر است.این موارد به ما میگوید که طی بازه زمانی تقاضا برای خرید مسکن و گرانتر شدن نرخ مسکن تداوم خواهد داشت. در برابر این واقعیتهای اقتصادی، دولت چه راهبردی را تدارک دیده است؟ دولت از طریق بخشنامههای دستوری تلاش میکند نرخ مسکن اجارهای را مهار کند. تجربه ثابت کرده است که چنین بخشنامههایی، کمکی به مردم نمیکند. دولت از سوی دیگر اعلام کرده که برای هر سال یک میلیون مسکن خواهد ساخت که در سال نخست هیچ مسکنی ساخته نشده است.اغلب کارشناسان هم اشاره میکنند دولت در تحقق این وعدهها توفیقی نخواهد داشت. بنابراین در شرایطی که چشمانداز پیش روی مسکن در افق مقابل از جهش بالا حکایت میکند، دولت اقدام قابل توجهی برای مواجهه با این شرایط صورت نداده و این خطرناک است.
انتهای پیام
