التهاب بازار مسکن: دلالی و بدهکاری بانک ها
بازارهای موازی مسکن در حال حاضر در شرایط رکود به سر می‌برند. با این وجود شاهد افزایش ۱۵ درصدی نرخ‌ها در بازار مسکن طی دو ماه گذشته بوده‌ایم؛ موضوعی که آمار رسمی به صراحت آن را بیان می‌کند.
طبق آمار منتشرشده توسط بانک مرکزی در تیرماه سال ۱۴۰۱، متوسط قیمت یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله‌شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران ۴۱ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب افزایش ۸/۵ و ۸/۳۸ درصدی نشان می‌دهد.
این در حالی است که طبق آمار مرکز آمار ایران در تیرماه سال ۱۴۰۱ متوسط وزنی قیمت آپارتمان‌های مسکونی فروش‌رفته در مناطق ۲۲گانه شهر تهران به ۴۴ میلیون و ۸۴۰ هزار تومان رسیده است. در این ماه منطقه یک با متوسط قیمت ۸۴ میلیون و ۵۲۲ هزار تومان بیشترین و منطقه ۱۷ با متوسط قیمت ۲۲ میلیون و ۸۹۰ هزار تومان کمترین قیمت را در بین مناطق ۲۲گانه شهر تهران به خود اختصاص داده‌اند. البته لازم به ذکر است که میانگین حسابی تیرماه ۱۴۰۱ طبق آمار مرکز آمار ایران ۴۲ میلیون و ۸۷۹ هزار تومان است.
همان‌طور که از آمارهای منتشرشده مشخص است، بازار مسکن در یکی، دو ماه گذشته رشد قابل‌توجهی را تجربه کرده است. این موضوع در حالی اتفاق افتاده که سایر بازارهای موازی، در روزهایی که ظاهرا دولت سیزدهم سیاست‌های انقباضی در دستور کار قرار داده است، شرایط رکودی و سردی را تجربه می‌کنند.
فقدان نظارت بر بانک‌های خصوصی
کارشناس اقتصادی در خصوص دلایل رشد بازار مسکن در ماه‌های اخیر، گفت: «سیاست‌های اقتصادی که ما در دولت جدید شاهد آن بودیم، برخلاف گفته‌هایی که از دولتمردان شنیده می‌شود در جهت بهبود وضعیت اقتصادی موجود نیست. انتظاراتی که از دولت سیزدهم می‌رود با توجه به شرایط اقتصادی کشور انتظارات بسیار ویژه‌تری بود.
علی سعدوندی افزود: وقتی بودجه ما همچنان انبساطی است، وقتی ما همچنان شاهد کسری بودجه، افزایش روزافزون نقدینگی، عدم کاهش نرخ رشد پایه پولی و از این دست مشکلات در اقتصاد کشور هستیم چطور باید انتظار کاهش قیمت یا حداقل کاهش در رشد قیمت‌ها را در بازاری مثل بازار مسکن داشته باشیم؟»
او خاطرنشان کرد: علاوه بر همه این موارد، وقتی بازار ارز به طور دستوری کنترل می‌شود و تحت تاثیر عواملی خارج از سازوکار بازار قرار می‌گیرد، تصمیمات خلق‌الساعه و منسوخ در بازار طلا اجرایی می‌شود مانند تعطیل کردن معاملات فردایی بازار طلا و از همه اینها مهم‌تر وقتی چنین اتفاقاتی در بازار سرمایه رقم می‌خورد که در نوبه خودش بی‌سابقه و منحصربه‌فرد است، به طوری که سهامداران خرد به کلی اعتمادشان را نسبت به این بازار از دست می‌دهند و روزانه شاهد خروج میلیاردها تومان از بازار سرمایه هستیم، مشخص است که این پول‌ها به بازار مسکن می‌گریزند و سبب افزایش تورم در بازار مسکن می‌شوند، اساسا اگر اتفاقی غیر از این روند رخ بدهد باید شک کرد.
او افزود: به تمامی موارد بالا عدم نظارت بر بانک‌های خصوصی را هم اضافه کنید، البته به اعتقاد من نظارت درستی در خصوص بانک‌های دولتی هم وجود ندارد، همان‌طور که نظارت درستی در بورس و سایر ارکان‌های اقتصادی وجود ندارد. اساسا با ادامه این روند، چشم‌انداز بازار مسکن متاسفانه همچنان صعودی است.
بر‌هم‌خوردن تعادل میان عرضه و تقاضا
پژوهشگر اقتصادی در خصوص دلایل تورم کم‌سابقه تیرماه مسکن به تسنیم گفت: «وقتی چشم‌انداز عرضه در بازار مسکن نامطلوب است و تحرک قابل‌توجهی در این خصوص رخ نمی‌دهد طبیعتا افزایش قیمت مسکن امری بدیهی به حساب می‌آید.
مجید شاکری افزود: شاید همین امر است که روند تغییرات قیمت بازار مسکن را کمی از تورم جدا کرده است، ما در شهری مثل تهران به طور طبیعی، یعنی بر اساس تقاضای طبیعی که در بازار شکل می‌گیرد اعم از ازدواج و طلاق و مابقی دلایل که محل بحث ما نیست، حدودا به سالی ۱۵۰ هزار واحد مسکونی به طور قطعی نیاز داریم در حالی که حداقل در ۳ سال گذشته ساختوساز مسکن از ۳۵ هزار واحد در طول یک سال بالاتر نرفته است.»
او افزود: در چنین صورتی که عرضه نمی‌تواند پاسخگوی تقاضا باشد طبیعی است که ما شاهد رشد قیمت در حوزه مسکن باشیم. ذکر این نکته هم در اینجا لازم است که اساسا نوع تعیین قیمت متوسط در بافت‌های اصلی در شهر تهران تعیین‌کننده قیمت مسکن در سطح کشور هستند و در واقع نوعی پیشران قیمت مسکن در کشور به حساب می‌آیند. متاسفانه در ۵ سال گذشته فاصله جدی بین عرضه و تقاضای مسکن در کشور به وجود آمده است که امروز شاهد اثرات این موضوع هستیم.
ساختوساز در حاشیه شهرها کمکی به کنترل قیمت در داخل شهرها نمی‌کند
شاکری در ادامه گفت: «یک سری تصمیمات در حوزه مسکن گرفته می‌شود یا در گذشته گرفته شده است که شاید تصمیمات خوبی باشند اما قطعا این تصمیمات کافی نیستند. مثلا طرح‌هایی نظیر مالیات بر خانه‌های خالی یا حد بستن برای رشد اجاره‌ها و از این دست اقدامات که شاید اقدامات خوبی به حساب بیایند اما به احتمال زیاد نمی‌توانند در مقابل رشد قیمت مسکن مقاومت کنند. اینها ابزارهایی در دست سیاستگذار هستند که شاید به عنوان مسکن‌های موقت عمل کنند و باید بدانیم که درمان اصلی نیستند.
او در ادامه خاطرنشان کرد: بحث دیگری که مطرح می‌شود این است که برخی می‌گویند، مسکن باید از حالت کالای سرمایه‌ای خارج شود که مشخصا این حرف خیلی دقیق نیست چراکه در آن صورت موتور محرک سازندگان مسکن خاموش می‌شود و ساخت مسکن که نیاز آن به شدت در کشور حس می‌شود، دیگر توجیه اقتصادی ندارد و طبیعتا خود این موضوع سبب افزایش مجدد قیمت مسکن می‌شود.
شاکری گفت: به نظر می‌رسد عرضه بافت شهری مسکونی مناسب بتواند پیشنهاد راهگشایی برای وضعیت فعلی مسکن باشد. نیاز به مسکن در درون شهرها بسیار است و طرح‌هایی که ساختوساز مسکن در اطراف شهرها را دربرمی‌گیرند احتمالا خیلی نمی‌توانند سبب کنترل قیمت مسکن در داخل شهرها شوند. عرضه بافت مسکونی شهری در قالب ساختوساز خانه‌های قدیمی‌تر به صورت تجمیعی و مجتمع‌سازی احتمالا یکی از راهکارهای مقابل سیاستگذار برای کنترل قیمت مسکن در شهرها است.»
