وضعیت بازار مسکن

به گزارش انصاف نیوز به نقل از دنیای اقتصاد، اعلام نرخ رشد 5/1 برابری معاملات مسکن در نیمه اول امسال که حکایت از «تغییرات مثبت بازار در مقایسه با سال92 دارد»، با واکنش فعالان و تحلیلگران بازار مسکن همراه شد.

چند روز پیش «دنیای‌اقتصاد» با انتشار آمارهای جدید سامانه رهگیری معاملات مسکن از افزایش 54 درصدی حجم کل نقل و انتقالات ملکی در شهر تهران در نیمه اول سال93 خبر داد. در این مدت معاملات خرید به اندازه 88درصد و معاملات اجاره نیز بیش از 30درصد نسبت به نیمه اول سال92 افزایش پیدا کرده است که در مقایسه با رشد منفی نقل و انتقالات در یک‌سال92، بیانگر تحول شرایط بازار مسکن می‌تواند باشد.
روز گذشته مشاوران املاک و کارشناسان اقتصاد مسکن در گفت‌وگو با «دنیای‌اقتصاد»، به تشریح دو پیام متفاوت از افزایش حجم معاملات مسکن پرداختند. مشاوران املاک رشد خرید و فروش‌ها را نشانه پایان رکود عنوان می‌کنند؛ اما کارشناسان این تغییر را علامتی از نزدیک‌شدن به خروجی رکود می‌دانند.
این دو برداشت دارای یک نقطه‌مشترک است و نشان می‌دهد: بازار مسکن تحت‌تاثیر شتابی که در نیمه اول امسال به معاملات وارد شد، فاصله خود را با نقطه شروع رونق کم کرده و هم‌اکنون رکود در این بازار در حال غروب است.
از ماحصل برداشت‌های عوامل بازار و تحلیلگران مسکن پیش‌بینی می‌شود: بازار مسکن به تدریج تا پایان امسال فاز رونق نسبی بگیرد.
در این میان دلالان ملک با اشاره به خبرهایی مبنی‌بر احتمال کاهش بیشتر قیمت مسکن، می‌گویند: بعد از خیز معاملاتی بازار در شهریورماه، مجددا بخشی از خریداران قصد دارند برای استفاده از موج جدید نزول قیمت‌ها، در انجام معاملات خود تاخیر ایجاد کنند.

 ثبات در قیمت مسکن

بهروز ملکی معاون دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی می‌گوید: میانگین قیمت مسکن در شهر تهران طی نیمه نخست سال جاری حدود 4 میلیون و 100 هزار تا 4 میلیون و 150 هزار تومان بوده که نشان‌دهنده عدم تغییر قیمت‌های اسمی نسبت به مدت مشابه سال قبل است. در این میان می‌توانیم با لحاظ تورم عمومی، به این نتیجه برسیم که قیمت واقعی مسکن در نیمه نخست سال جاری -باتوجه به تورم ماهانه در نیمه اول امسال-  حداقل 9 درصد کاهش پیدا کرده است.
او ادامه می‌دهد: حجم معاملات در سال‌جاری، به‌رغم افزایش شدید معاملات در اردیبهشت ماه، در سایر ماه‌ها کاهشی بود. بازار در خرداد، تیر و مرداد شاهد کاهش حجم معاملات بود، هرچند که انتظار می‌رود با ورود متقاضیان مصرفی به بازار که خرید خود را برای ثبات قیمت‌ها به تاخیر انداخته‌اند، نیمه دوم سال این روند متوقف شود و با یک نگاه خوش‌بینانه، انتظار رونق نسبی در بازار نیمه دوم سال را داریم. هر چند این سخن به معنای شوک قیمت در نیمه دوم نیست، چرا که با توجه به موجودی بالای بازار از آپارتمان‌های نوساز آماده فروش، در ادامه سال از ثبات نسبی قیمت‌ها برخوردار خواهیم بود و در صورت افزایش قیمت مسکن، نرخ رشد قیمت مسکن به مراتب کمتر از نرخ تورم عمومی خواهد بود.
این کارشناس بازار مسکن تاکید می‌کند: قیمت مسکن را عوامل متنوع و درون و برون بخشی، تعیین می‌کنند، اما تحلیل بازار و در نظر گرفتن متغیرهای بازار مسکن، نشان می‌دهد که نباید افزایشی در قیمت‌ها داشته باشیم، مگر آنکه متغیر جدیدی وارد بازار شود که ما در حال حاضر از آن مطلع نیستیم؛ اما با همین وضعیت عرضه و تقاضا، منطق اقتصادی حکم می‌کند که قیمت‌ مسکن، از ثبات نسبی برخوردار باشد.

   کاهش قیمت بر اجاره‌بها اثر گذاشت
درباره پیام «افزایش 54درصدی حجم معاملات مسکن در نیمه اول امسال» رئیس اتحادیه مشاوران املاک نیز اعلام کرد: حجم معاملات در نیمه اول امسال، نسبت به مدت مشابه سال گذشته، افزایش قابل‌توجهی داشته است. کل قراردادهای مبایعه‌نامه در 18 روز نخست شهریور، 10 هزار و 447 مورد مبایعه نامه بوده که این میزان در 18 روز شهریور ماه سال 92 معادل 5 هزار و 750 قرارداد بوده که تقریبا به طور نسبی تعداد مبایعه‌نامه‌ها، دو برابر شده است. همچنین در 18 روز نخست شهریور 93 تعداد 12 هزار و 243 مورد اجاره نامه تنظیم شده که این مورد در سال 92 معادل 10 هزار و 127 اجاره‌نامه بوده که در مجموع بیش از 2000 اجاره نامه در شهر تهران بیش از سال گذشته، تنظیم شده است. در مجموع در شهر تهران در 18 روز نخست شهریور سال 93 تعداد 23 هزار و 749 قرارداد بسته شده که در زمان مشابه سال 92، این رقم 16 هزار و 770 قرارداد بوده است.
حسام عقبایی با ارزیابی بازار مسکن در شش ماه نخست سال 93 می‌گوید: بازار آرامی را در حوزه مسکن شاهد بوده‌ایم. نابسامانی و ناآرامی در این بازار نبود. ثبات قیمت‌ها در طول تابستان، حفظ شد و شاهد افزایش افسارگسیخته‌ای در حوزه قیمت مسکن نبودیم. اما در بخش اجاره، به‌دلیل همین ثبات قیمت‌ها، تعداد مستاجرانی که قراردادهایشان تمدید شد، افزایش یافت و آنهایی که مبلغ قراردادهایشان تغییر کرد به میزانی نبود که قابل پیش‌بینی نباشد.
وی در عین حال پیش‌بینی می‌کند روند آرام قیمت‌‌ها در نیمه دوم سال نیز ادامه داشته باشد و این روند سبب رونق بازار مسکن شود.
او که در ابتدای تابستان پیش‌بینی کرده بود مبالغ اجاره به طور میانگین 15 درصد نسبت به سال گذشته افزایش پیدا می‌کند، می‌گوید: قیمت‌ها چندان افزایشی نداشت. در برخی مناطق هیچ‌گونه افزایش قیمتی وجود نداشت و این به دلیل ثبات قیمت مسکن بود. معمولا افزایش قیمت مسکن در اجاره‌بها تاثیر می‌گذارد و در حالی که ما در این بخش، افزایشی نداشتیم طبیعی است که در بازار اجاره نیز همین روند، حاکم باشد.
عقبایی بر اساس آمار اعلام شده، این‌گونه پیش‌بینی می‌کند که بازار مسکن مسیر عبور از رکود را در پیش گرفته است و در شش ماه دوم، امید است که از رکود خارج شود. او با اشاره به آمارهای کشوری در زمینه قراردادهای مسکن می‌گوید: در 18 روز نخست شهریور 93 معادل 114 هزار و 579 قرارداد اجاره آپارتمان بسته شد که قراردادهای اجاره در زمان مشابه سال گذشته به اندازه 94 هزار و 449 قرارداد بود. همچنین در بخش خرید و فروش مسکن نیز بر اساس آمار انجام شده در 18 روز نخست سال 93 بیش از65 هزار قرارداد تنظیم شده که در زمان مشابه سال 92 این حجم برابر 50 هزار و 862 مورد بوده است.  همچنین عقبایی به رشد قراردادهای اجاره در سال 93 اشاره می‌کند و می‌گوید: در 18 روز نخست شهریور ماه، 44 هزار و 139 قرارداد اجاره بسته شده که در مدت مشابه سال 92، این میزان 38 هزار و 994 مورد بوده است.
عقبایی با مقایسه کل قراردادهای شهریور ماه سال 93، که شامل قرارداد اجاره، فروش، پیش‌فروش و… می‌شود، نسبت به وضعیت مشابه سال 92 می‌گوید: بازار مسکن، رشد خوبی نسبت به گذشته داشته است، همچنین با توجه به کل قراردادهای اردیبهشت، خرداد، تیر و مرداد که سیر کاهشی معاملات را داشتیم و مقایسه آن با شهریور ماه می‌توانیم بگوییم رونق به بازار بازگشته است.

انتظار کاهش بیشتر قیمت

به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، با وجود آنکه تحلیلگران بازار مسکن پیش‌بینی می‌کنند آرامش و رکود طولانی این بازار رو به رونق می‌رود اما فعالان این بازار چندان به این تحلیل امیدوار نیستند. بررسی‌‌های میدانی نشان می‌دهد همچنان خریداران از توان مالی مناسبی برای خرید خانه برخوردار نیستند و بیشترین خرید و فروش شامل خانه‌های کوچکی می‌شود که بین 150 تا 220 میلیون قیمت دارند.  آپارتمان‌هایی که بیش از نیمی از قیمتشان را می‌توان با وام و رهن تأمین کرد.
دلالان بازار مسکن، در تحلیل 6 ماه نخست سال می‌گویند: رونق بازار در اردیبهشت‌ماه نسبت به پنج ماه دیگر بیشتر بود؛ هر چند در ایام شهریور ماه نیز، ما با رونق بازار روبه‌رو بودیم اما پس از انتشار اخباری در رسانه‌های کثیرالانتشار مبنی بر احتمال کاهش قیمت مسکن، دوباره بازار راکد شد و خریداران منتظرند پس از کاهش دوباره مسکن، با پولی که دارند، املاک مناسب‌تری خریداری کنند.
بیشتر مشاوران املاک در شرق تهران با نارضایتی از حجم معاملات معتقدند: بازار مسکن در رکود عجیبی به سر می‌برد و حتی فصل پررونق تابستان نیز نتوانسته تعداد معاملات آنها را آنچنان تغییر دهد.
بر اساس بررسی‌های میدانی «دنیای اقتصاد» مناطق مختلف تهران، بازار متفاوتی را تجربه کرده‌اند؛ هر چند این موضوع که به طور کلی بازار در آرامش و سکون بوده، توافق نسبی وجود دارد اما برخی رضایت بیشتری از وضعیت فعلی بازار دارند.

انتهای پیام