اجاره دستوری در اقتصاد مردمی
دکتر فرشید فرحناکیان، آموزگار حقوق تجارت در سرمقاله روزنامه آفتاب یزد نوشت: در جلسه مورخ 28/3/1401 شورای عالی هماهنگی اقتصادی که با حضور سران قوا و به ریاست سید ابراهیم رئیسی مصوبه دولت در زمینه تعیین حداکثر افزایش اجاره‌بها نسبت به سال قبل در شهرهای سراسر کشور مورد تائید شورای عالی هماهنگی اقتصادی سران قوا قرار گرفت و مقررات لازم برای ضمانت اجرایی این مصوبه به تصویب سران قوا و دیگر اعضا رسید.
به‌موجب این مصوبه: «تمام قراردادهای اجاره واحدهای مسکونی در سال 1401 پس‌از تاریخ ابلاغ این مصوبه به‌صورت خودکار
و به مدت یک سال و حداکثر با نرخ‌های زیر نسبت به قراردادهای موجود تمدید می‌شود؛ شهر تهران و سایر کلان‌شهرها 25 درصد، سایر نقاط شهری 20 درصد که البته توافق مالک و مستاجر با نرخ‌های کمتر از موارد فوق بلامانع است. موارد استثنا شده از تمدید خودکار اجاره‌نامه‌ها به این شرح تعیین‌شده است: (1) درصورتی‌که مالک، ملک یا واحد مورد اجاره را به فروش رسانیده باشد و قرارداد فروش را در سامانه ثبت معاملات املاک ثبت کرده و کد رهگیری دریافت کرده باشد و همچنین علاوه بر این، اطلاعات ملک را در سامانه املاک و اسکان ثبت کرده باشد. (2) اگر مالک برای تخریب، بازسازی یا تعمیر نسبت به اخذ پروانه ساختمانی از مراجع ذی‌ربط اقدام کرده باشد. (3) درصورتی‌که مستاجر در دوره اجاره قبلی با تشخیص مرجع قضائی (شورای حل اختلاف) نسبت به انجام به‌موقع تکالیف اقدام نکرده باشد. (4) عدم پذیرش افزایش مبلغ اجاره‌بها معادل درصدهای مصوب توسط مستاجر. (5) درصورتی‌که فرزند مالک ازدواج رسمی انجام داده و برای سکونت به واحد مورد اجاره بر اساس تشخیص مرجع قضائی نیاز داشته باشد. (6) درصورتی‌که مالک صرفاً دارای همین یک واحد مسکونی در همان شهر موردنظر باشد و نیاز به سکونت وی در آن ملک به تایید مراجع قضائی (شورای حل اختلاف) رسیده باشد. در مواردی که مالک دارای چند واحد مسکونی در همان شهر باشد صرفاً می‌تواند تقاضای سکونت خود را برای یکی از واحدهای مسکونی در اختیار ارائه کند و رای مراجع قضائی (شورای حل اختلاف) صرفاً برای همان واحد مسکونی موردتقاضا صادر خواهد شد. بر اساس تبصره یک، ملاک رسیدگی و بررسی حقوقی اختلافات اجاره بین موجر و مستاجر در مراجع قضائی (شورای حل اختلاف) اطلاعات ثبت‌شده در سامانه کد رهگیری و املاک و اسکان است. مراجع قضائی (شورای حل اختلاف) مکلف‌اند در کوتاه‌ترین زمان ممکن و حداکثر ظرف مدت یک ماه نسبت به بررسی موارد اختلاف و صدور رای اقدام کنند».
۱) اقتصاد مردمی
مشکل اصلی برای تحقق «اقتصاد موسوم به مردمی» این است که بودجه دولت کسری قابل‌توجهی دارد و دولت برای تامین این کسری پول چاپ می‌کند یا به منابع بانک مرکزی یورش می‌برد. درنتیجه همواره موتور تولید تورم در دولت روشن است.
در حال حاضر علت‌العلل همه بیچارگی و بدبختی‌های اقتصادی ایران فقط همین است. حجم کل نقدینگی ایران از روز اول تاسیس شبکه بانکی و خلق پول تا پایان دولت آقای خاتمی 65 هزار میلیارد تومان بود، درحالی‌که هم‌اکنون در هر دو هفته و هر 14 روز 65 هزار میلیارد تومان نقدینگی جدید وارد اقتصاد ایران می‌گردد؛ یعنی در سال 1400 ماهانه به‌صورت متوسط 110 هزار میلیارد تومان نقدینگی جدید به اقتصاد ایران تزریق‌شده است که تقریباً دو برابر کل نقدینگی تمام تاریخ ایران تا پایان دولت آقای خاتمی بوده است. درسال 1401 به‌طور متوسط روزانه 4هزار میلیارد تومان و ماهی 120 هزار میلیارد تومان و در کل معادل 1500 هزار میلیارد تومان به حجم نقدینگی کشور اضافه خواهد شد.
حرکت با چنین سرعتی موجب تورم بی‌سابقه‌ای خواهد شد که برابر 30 برابر کل نقدینگی تاریخ ایران از ابتدای خلقت بانک تا پایان آقای خاتمی است. (سعید لیلاز، صدا،
ش. 101، ص. 7).
در این میان، بین «درست امکان‌ناپذیر» و «نادرست امکان‌پذیر» انتخاب معمولاً گزینه اخیر است.
۲) اجاره دستوری
این مصوبه شورای عالی هماهنگی اقتصادی به‌یک‌باره بخش عمده‌ای از قانون روابط موجر و مستاجر 5/6/ 1376 در مورد املاک مسکونی را بلااستناد می‌کند. ازنظر ماده 2 این قانون قراردادهای عادی اجاره باید با قید «مدت اجاره» به امضای موجر و مستاجر برسد. به‌موجب ماده 3 این قانون پس از انقضای «مدت اجاره» بنا به تقاضای موجر یا قائم‌مقام قانونی وی تخلیه عین مستاجره در اجاره با سند رسمی توسط دوایر اجرای ثبت ظرف یک هفته و در اجاره با سند عادی ظرف یک هفته پس از تقدیم تقاضای تخلیه به دستور مقام قضائی در مرجع قضائی توسط ضابطین قوه قضائیه انجام خواهد گرفت.
درواقع این مصوبه با ورود به قیمت‌گذاری اجاره‌بها (اجاره‌بهای دستوری) و تمدید خودکار قرارداد اجاره (اجاره دستوری) املاک مسکونی، جایی برای استناد به حقوق خصوصی موجر در قرارداد اجاره برابر مستاجر باقی نگذاشته است.
گویا گذر زمان ضرورت‌های تصویب قانون روابط موجر و مستاجر 5/6/ 1376 بدین‌صورت فوق‌الذکر و مشکلات ناکارآمدی حکمرانی در ورود حاکمیت به قراردادهای متکثر و متنوع اجاره میان این‌همه مردم را به فراموشی سپرده است.
عطف به ماسبق شدن این مصوبه (به معنای سرایت آثار این مصوبه به قراردادهای اجاره قبل از تصویب آن) از جهت تعارض با «اصل اصالت اراده در قراردادها» و واقع‌شدن قراردادی برخلاف آنچه بین طرفین آن قصد شده است نیز محل بحث جدی حقوقی و شرعی است.
ختم کلام
در اقتصاد سال‌هاست دوگانه «رشد» و «توزیع» یا دوگانه «مداخله‌گری» و «آزادسازی» باهم درگیر هستند و هنوز سنتز موفقی شکل نگرفته است. در همین رابطه ترجمه متن Rental Regulation از مجموعه
OECD Affordable Housing Database تحت عنوان «مداخله دولت‌های عضو سازمان همکاری و توسعه اقتصادی (OECD) در بازار اجاره مسکن» در سایت وزارت تعاون، کار و رفاه اجتماعی در دسترس است و بنا بر آن دولت‌ها در کشورهای مبتنی بر اقتصاد بازار، حتی در شرایط عادی هم اجاره مسکن را به حال خود رها نمی‌کنند و در این بازار مداخله می‌کنند؛ چراکه صاحبان مسکن قدرت چانه‌زنی بالایی داشته و از طرفی مسکن جزو کالاهای اساسی است. اگرچه دولت‌ها از طریق سیاست‌هایی نظیر ساخت مسکن اجتماعی، اجرای اصول صحیح شهرسازی یا مداخله مستقیم در قیمت‌گذاری در شرایط قرارداد مداخله می‌کنند؛ ولی این شکل از مداخله نظیر آنچه در ایران روی‌داده است قابلیت بررسی بیشتر دارد.
فرانسیس فوکویاما میان «حکومت قانون» (Rule of Law) و «حکومت با قانون» (Rule by Law) تمایز قائل شده است. در دومی، قانون همان اوامر حاکم است که محدودکننده خود وی نیست (نظم و زوال سیاسی، ترجمه رحمان قهرمانپور، ص. 34). درحالی‌که چارچوب حقوقی قانون مهم‌ترین جایگاه برای احقاق حق عمومی است، در برخی مواقع حکومت‌ها از قانون به‌عنوان ابزاری برای تحقق اهداف بعضاً مخالف قانون خود استفاده می‌کنند؛ بنابراین می‌توان گفت که سوی مقابل حاکمیت قانون، حکومت با قانون است. پس در حکومت با قانون، حاکم با ابزار مقررات‌سازی سعی خواهد کرد تا اوضاع را تحت کنترل درآورده و اهداف خود را محقق کند. در حکومت با قانون تنها مردم عادی هستند که همواره باید مقررات را رعایت کنند و مقررات، هر روز ممکن است متناسب با شرایط و مقتضیات موردنظر حاکم تغییر کند.
در این مورد نیز درحالی‌که دولت واقعی کردن قیمت ارز برای کاهش هزینه‌های خود و حرکت به سمت اقتصاد موسوم به «اقتصاد مردمی» می‌پسندد؛ ولی واقعی بودن قیمت دارایی‌های مردم (مال‌الاجاره املاکشان) برای جبران هزینه‌های ناشی از تورمِ دولت ساخته را نمی‌پسندد. آنچه در «حکومت با قانون» به‌جای «حکومت قانون» ذبح می‌گردد امنیت روانی و اقتصادی لازم برای مردمی است که قرار است در این اقتصاد موسوم به «اقتصاد مردمی» نقش بازی کنند. شاید استناد به آدام اسمیت این روزها خوشایند نباشد؛ ولی بالاخره کمی بیش از 200 سال پیش او سیاست‌هایی را که می‌تواند ملت‌ها را به امنیت برساند چنین معرفی کرد: صلح‌طلبی، مالیات‌های پایین و نظام قانونی کارآمد.
انتهای پیام
باید اقتصاد ما سوسیالیستی شود تا تبعیض از بین برود. کرایه خانه ی گران هم، مثتاق گرانفروشی است و باید دولت با آن برخورد کند.