انداختن تقصیرها گردن مشاورین املاک یا کمک به مردم؟

در حالی مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن از ضرورت اتصال پوز مشاوران املاک به سامانه سازمان امور مالیاتی خبر داده که عضو هیئت مدیره اتحادیه املاک گفت: بار‌ کم‌کاری‌های گذشته بر دوش مشاوران املاک افتاده است.

به گزارش خبرگزاری اصولگرای تسنیم، چند وقتی است که وزارت راه و شهرسازی به‌دنبال ساماندهی بازار مسکن از طریق نظم‌بخشی مورد نظر معاونت مسکن و ساختمان به عملکرد بنگاه‌های املاک است. بر این اساس وزارت راه در گام نخست تغییر شیوه محاسبه حق‌الزحمه مشاوران املاک را با همکاری سازمان‌های دولتی دیگر از جمله سازمان امور مالیاتی اجرایی کرده است.

حدود یک هفته قبل محمد مخبر معاون اول رئیس‌جمهوری مصوبه هیئت وزیران در خصوص تغییر حق‌الزحمه مشاوران املاک را به وزارت راه و شهرسازی و سازمان‌ها و نهادهای مربوطه ابلاغ کرد.

حق‌الزحمه‌ای که پیش از این بر مبنای درصدی از قیمت معاملاتی دریافت می‌شد؛ در قراردادهای اجاره یک چهارم رهن و اجاره و در قراردادهای خرید و فروش نیم درصد از طرفین. کمیسیونی که البته معمولا از سوی مشاوران املاک رعایت نشده و آنها مبالغ بیشتری را از متعاملین دریافت می‌کردند. مطابق مصوبه هیئت دولت، کمیسیون مشاوران املاک بر اساس ارزش منطقه‌ای معاملات تعیین شده از سوی کمیسیون تقویم املاک، محاسبه خواهد شد.

به‌عنوان نمونه تهران در این کمیسیون به 100 بلوک تقسیم شده و متوسط قیمت املاک هر بلوک بر اساس شاخص‌های مختلف برای یک سال تعیین خواهد شد.

*تجهیز مشاوران املاک به دستگاه‌های پوز سازمان امور مالیاتی

مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی دیروز از ضرورت تسریع در تجهیز بنگاه‌های املاک به دستگاه‌های پوز سازمان امور مالیاتی برای دریافت “حق العمل” مشاوران خبر داده است. این برنامه تقریبا شبیه برنامه فروش نان با آرد یارانه‌ای است و نانوانی‌ها دستگاه‌های پوز مخصوصی دارند که مردم از طریق آن می توانند نیاز روزانه خود به نان را خریداری کنند.

پروانه اصلانی مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن در سخنان خود با تاکید بر ضرورت اتصال سامانه کد رهگیری به سامانه سازمان امور مالیاتی با هدف دریافت قیمت‌های معاملاتی و اجاری کمیسیون تقویم املاک به صورت آنلاین، گفته است: این کار نیازمند تغییرات در ساختارهای نرم‌افزاری است و پس از آن، این موضوع قابلیت اجرا پیدا می‌کند.

وی با اشاره به این‌که دریافت حق العمل مشاوران املاک از طریق دستگاه‌های پوز ضروری است، افزود: بر این اساس سازمان امور مالیاتی باید تمهیداتی بیندیشد با این هدف که بنگاه‌های املاک به دستگاه‌های پوز متصل به سازمان امور مالیاتی، مجهز شوند.

وی با اشاره به اینکه قیمت‌های معاملاتی و اجاری تقویم املاک سالیانه است، تصریح کرد: کمیسیون تقویم املاک هر سال طی چند جلسه که در سازمان امور مالیاتی برگزار می‌شود، قیمت‌های مذکور را برای هر سال مشخص می‌کند. امسال هم جلسه مربوطه برگزار شد. قیمت‌های کمیسیون تقویم املاک همان قیمت‌هایی است که دفاتر اسناد رسمی نیز برای ارائه خدماتشان آنها را مورد استفاده قرار می‌دهند.

مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی با بیان اینکه این چیز جدیدی نیست و سال‌هاست که توسط سازمان امور مالیاتی و دیگر اعضای کمیسیون، تعیین و هر سال اعلام می‌شود و مبنای عمل در یک سال قرار می‌گیرد، اضافه کرد: ثابت بودن قیمت‌ها در یکسال مسئله مهم مصوبه است و طی سال افزایش یا کاهش پیدا نمی‌کند.

وی تاکید کرد: فرآیند مورد اشاره در واقع یک فرآیند اصلاح ساختاری و نهادی در حوزه واسطه‌گری در بازار مسکن است و آثار آن در بلندمت در بازار مسکن خود را نشان خواهد داد و موجب ایجاد شفافیت و اعتماد شده و نظم به این بازار خواهد داد.

*واکنش مشاوران املاک به برنامه وزارت راه

این در حالی است که عضو هیئت مدیره اتحادیه مشاوران املاک در گفت‌وگو با تسنیم معتقد است برنامه کنونی وزارت راه و شهرسازی برای ساماندهی بازار از طریق بنگاه‌های املاک، بیکاری گسترده مشاوران  را به همراه دارد.

عبدالله اوتادی در این‌باره می‌گوید: اتحادیه املاک بر اساس دستورات دولت در بحث اشتغالزایی موظف و مجبور است به هر شخص متقاضی،‌ جواز کسب فعالیت در بخش مشاوران املاک را بدهد.

وی با بیان این‌که با این رویه غلط مخالف هستیم، ادامه داد: مشاور املاکی شغل بسیار حساسی است و کسی که می‌خواهد جواز کسب دریافت کند با دار و ندار مردم سرکار دارد.

وی تاکید کرد:‌در زمان حاضر به هر فرد متقاضی که سواد خواندن و نوشتن دارد جواز کسب فعالیت در حوزه مشارو املاک داده شود. حتی فردی هم که سواد خواندن و نوشتن نیز ندارد می‌تواند با انتخاب مباشر، جواز کسب دریافت کند.

عضو هیئت مدیره اتحادیه املاک با بیان این‌که کوچک‌ترین اشتباه مشاور املاک، زندگی مردم را از بین می‌برد به اظهارات مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن درباره ضرورت اتصال دستگاه پوز مشاوران املاک به سازمان امور مالیاتی واکنش نشان داد و گفت: به‌نظر می‌رسد برخی مسئولان وزارت راه درک درستی از وضعیت بازار مسکن،‌مولفه‌های تاثیرگذار در این بخش و نوع برنامه‌های تاثیرگذار برای ساماندهی بازار ندارند.

اوتادی بیان کرد:‌ حدود 1600 دفتر اسناد رسمی در تهران داریم که هیچ شباهتی به بنگاه‌های املاک ندارند. هم‌اکنون حدود 12 هزار مشاور املاک در تهران داریم که به‌طور میانگین حدود 10 نفر در آنها مشغول به‌کار هستند، یعنی حدود 120 هزار نفر. در کشور نیز حدود 5 میلیون نفر به همراه اعضای خانواده در بخش مشاور املاک فعالیت دارند که رقم قابل توجهی است.

وی با طرح این پرسش که چرا عده‌ای می‌خواهند سفر مشاوران املاک را نابود کنند،‌اضافه کرد: واقعیت آن است که عدم تحقق وعده‌ها باعث شده تا هر از چندگاهی دولت‌ها از مشاوران املاک هزینه کنند. در دولت قبل مقصر تمام اتفاقات افتاده و نیفتاده بازار مسکن را مشاوران املاک معرفی می‌کردند. 

وی با بیان این‌که دیواری کوتاه‌تر از مشاوران املاک نداریم، تصریح کرد: اگر وزارت راه و شهرسازی به وعده‌های خود در بخش مسکن عمل کند هیچ نیازی به اجرای برنامه‌های اینچنینی در این بخش نیست.

وی با تاکید بر این‌که اگر کمیسیون مشاوران املاک هم صفر شود هیچ اتفاقی در بازار مسکن روی نمی‌دهد در خصوص انتقال اتحادیه املاک از وزرات صمت به وزارت راه، اظهار کرد: تاکنون هیچ تغییری ایجاد نشده است، اگر بخواهیم زیر نظر وزارت راه و شهرسازی قرار بگیریم باید از قانون نظام صنفی خارج شویم و موارد قانونی جدید برای ما ایجاد شود.

وی این را هم گفت که معمولا در اواخر اردیبهشت ماه هر سال با داغ شدن بازار مسکن،‌بازار ارائه برنامه‌ها برای ساماندهی نیز داغ می‌شود. اما در مهرماه که بازار فروکش می‌کند دیگر خبری از اجرای برنامه‌ها نیست. معتقدیم باید واقعیت‌های بازار را درک کرده و بر اساس آن برنامه‌ریزی درستی انجام دهیم.

---

خبرگزاری اصولگرای فارس نوشت: فرمول محاسبه کمیسیون مشاوران املاک با مصوبه هیأت وزیران تغییر کرده و قرار است از این پس، توسط سامانه معاملات محاسبه و در قراردادها و مبایعه‌نامه‌ها چاپ شود. به گفته کارشناسان، این تغییر به نفع مردم است و بنگاه‌ها دیگر مثل قبل نمی‌توانند مسکن را گران کنند.

همواره پس از انجام هر معامله‌ای، در اذهان عمومی محل پرسش و در افواه عامه عامل گلایه بوده است و کمتر کسی را سابق بر این، می‌توان یافت که از حق کمیسیون پرداختی به بنگاه معاملات ملکی راضی بوده باشد.

عمده مردم همواره در سخنان خود، از تعیین درصدی حق کمیسیون معاملات ملکی برای طرف‌های معامله ابراز دلخوری می‌کردند و سال‌ها این امر، یکی از مسائل مهم در هر معامله‌ای به شمار می‌آمد؛ تا آنجا که گاهی این اعداد درشت که عمدتاً نصیب دلالان و بنگاه‌داران می‌شد، نارضایتی عمومی را به رسانه‌ها می‌کشاند.

شیوه محاسبه حق‌الزحمه مشاوران املاک سال‌ها بر اساس درصدی مشخص از معامله ملکی بود و این روال درصدی سبب می‌شد تا هر چه قیمت واحد مسکونی یا ملکی بالاتر تعیین شود، بنگاه معاملات ملکی سود بیشتری به جیب بزند و این امر خود عاملی برای تلاش مشاوران املاک برای افزایش قیمت‌ها در معاملات می‌شد.

در روزهای اخیر، اما دولت آیت‌الله رئیسی که اصلاحات اساسی را در بخش‌های مختلف آغاز کرده، در زمینه شیوه محاسبه حق‌الزحمه مشاوران املاک نیز ورود خوبی داشته و بر اساس تصویب‌نامه هیأت وزیران که توسط معاون اول رئیس‌جمهور ابلاغ شده، شیوه محاسبه حق‌الزحمه مشاوران املاک از تعیین درصدی طرف‌های معامله، به رقم ارزش منطقه‌ای معاملات که کمیسیون تقویم املاک تعیین می‌کند، تغییر کرده است.

بر این مبنا، تعیین کمیسیون بنگاه‌های املاک بر مبنای درصدی از قیمت معاملاتی که سبب ذی‌نفع شدن بنگاه‌ها از گرانی مسکن می‌شد، لغو شد و نرخ حق‌الزحمه مشاوران املاک به‌طور سالانه تعیین می‌شود و هر سال تغییر خواهد کرد

مصوبه هیأت وزیران در مورد تغییر حق‌الزحمه مشاوران املاک به وزارت راه و شهرسازی، وزارت صمت، نیرو، دادگستری، سازمان برنامه و بودجه، بانک مرکزی، سازمان ثبت اسناد و املاک، معاونت اقتصادی رئیس‌جمهوری و اتاق اصناف ایران ابلاغ شده و لازم‌الاجراست؛ اما مگر در گذشته چه اتفاقاتی در این حوزه رخ می‌داد که اصلاح شیوه‌ها را ناگزیر کرده بود؟

نوسان قیمت‌های یک ملک در بنگاه‌های مختلف!

شیوه محاسبه حق‌الزحمه مشاوران املاک سابق بر این، بر اساس درصدی مشخص از هر معامله بود که توسط بنگاه‌دار از طرفین معامله یعنی خریدار و فروشنده دریافت می‌شد.

بدین ترتیب، یک واحد مسکونی یا ملک مشخص، هر چه قدر که بالاتر قیمت‌گذاری می‌شد، سود بیشتری را در مبایعه‌نامه‌ها نصیب بنگاه‌داران می‌کرد و این امر، انگیزه‌ای شده بود تا دلالان در بنگاه‌ها قیمت‌ها را صعودی سازند.

نوسان قیمت‌های یک ملک در بنگاه‌های مختلف نیز از همین امر ناشی می‌شد؛ آزاده مؤیدی، از بانوانی است که به گفته خودش، زمان زیادی را برای خرید خانه در بنگاه‌های معاملاتی صرف کرده تا بتواند خانه‌ای برای خرید پیدا کند.

او به خبرنگار فارس می‌گوید: از تابستان سال 1397 به بنگاه‌های زیادی برای خرید خانه مراجعه کرده‌ایم؛ قیمت‌ها در آن زمان بسیار متغیر بود و روزانه تغییر می‌کرد و شاهد افزایش مداوم قیمت‌ها بودیم.

این مشتری بنگاه‌های املاک بیان کرد: با پولی که ما داشتیم، نمی‌توانستیم خانه‌ای با شرایط موردنظر خودمان خریداری کنیم؛ به همین دلیل، مدتی از خرید منصرف شدیم و دوباره از پاییز همان سال دنبال خرید خانه رفتیم.

شیوه محاسبه حق‌الزحمه مشاوران املاک سال‌ها بر اساس درصدی مشخص از معامله ملکی بود و این روال درصدی سبب می‌شد تا هر چه قیمت ملکی بالاتر تعیین شود، بنگاه معاملات ملکی سود بیشتری به جیب بزند!

مؤیدی افزود: وقتی به بنگاه‌ها مراجعه می‌کردیم، قیمت‌های متفاوتی می‌گفتند. بنگاه‌داران با اینکه قیمت ملک را در اختیار داشتند؛ ولی دوباره با مالکان تماس گرفته و قیمت روز آن ملک را می‌پرسیدند و با تماس آن‌ها، متأسفانه شاهد افزایش قیمت یا انصراف فروشندگان از فروش ملک خود بودیم.

وی تصریح کرد: نوسانات قیمت‌ها در آن بازه زمانی بسیار زیاد بود تا اینکه تصمیم گرفتیم در فضای مجازی و انواع سایت‌ها دنبال خانه بگردیم و در آخر هم از همین طریق موفق به خرید یک واحد مسکونی شدیم.

این مشتری بنگاه‌های املاک در خصوص مشکلات و میزان صداقت بنگاه‌داران گفت: در همه بنگاه‌ها، قیمت‌ها به‌صورت فایل‌های تنظیم‌شده و به‌طور کامل مشخص بود. آنها ممکن است بده بستان‌هایی با فروشندگان داشته باشند؛ اما من از آن‌ها بی‌صداقتی ندیدم.

مؤیدی بیان کرد: با توجه به نوسانات شدید قیمت‌ها، هم‌زمان در عین حال که خودشان قیمت‌ها را به ما اعلام می‌کردند، دوباره با فروشندگان در مورد قطعی بودن قیمت‌ها تماس می‌گرفتند. ما می‌دیدیم که بسیاری از قیمت‌ها افزایش پیدا کرده یا بعضی از فروشندگان از فروش منصرف شده بودند.

وی اضافه کرد: در آن دوران، شاهد نوسانات شدید قیمت‌ها بودیم؛ به‌گونه‌ای که بعضی از خانواده‌ها که تمایل داشتند، منزل خود را عوض کنند، منصرف می‌شدند؛ چراکه اگر خانه خود را می‌فروختند، نمی‌توانستند خانه بهتری بخرند و در بیشتر موارد فروشندگان از فروش منصرف می‌شدند.

این مشتری بنگاه‌های املاک گفت: در چند مورد، اتفاق افتاد که بنگاه‌داران یک ملک را با قیمت‌های متفاوت قیمت‌گذاری کرده بودند؛ البته شاید این تفاوت قیمت به علت فاصله زمانی یک یا دوهفته‌ای در مراجعه ما بوده باشد.

مؤیدی تصریح کرد: یک واحد مسکونی مشخص را بنگاهی به ما معرفی می‌کرد و بعد از بازدید، با توجه به شرایطی که داشت، موردپسند ما واقع نمی‌شد؛ ولی وقتی دوباره به بنگاه دیگری می‌رفتیم، همان خانه را با قیمت بالاتری به ما معرفی می‌کردند.

وی عنوان کرد: ما می‌گفتیم این خانه را دیده‌ایم و قیمت آن پایین‌تر بوده است؛ ولی بنگاه‌دار می‌گفت این واحد دیروز در این بنگاه با این قیمت فایل شده است و قیمتی که مالک مشخص کرده، این است.

این مشتری بنگاه‌های املاک گفت: چون آن واحدها را دیده بودیم، می‌گفتیم مثلاً این واحد فلان معایب را هم دارد و بنگاه‌دار تعجب می‌کرد و می‌گفت معایب را به ما نگفته‌اند.

مؤیدی بیان کرد: با توجه به اینکه ما واحد مسکونی را که برای خرید انتخاب کرده و نسبت به خرید آن اقدام کردیم، از طریق بنگاه به ما معرفی نشده بود و آن را داخل سایت دیوار دیده و با فروشنده ارتباط گرفته بودیم، مبلغ خاصی به مشاور املاک ندادیم؛ ولی مبلغ حق کمیسیون‌ها در بنگاه‌ها بالا بود.

وی گفت: شاید این بالا بودن قیمت‌ها هم به علت تماس‌ها و پیگیری‌های مکرر بنگاه‌داران بود؛ اگرچه ما خودمان خانه را پیدا کرده بودیم و می‌توانستیم به بنگاه مراجعه نکنیم و با خود مالک ارتباط بگیریم یا به یک بنگاه آشنا مراجعه کنیم و با مبلغ کمتر معامله انجام شود.

این مشتری بنگاه‌های املاک یادآور شد: بازاریابان یا کارچاق‌کن‌ها به‌شدت پیگیر بودند و با توجه به اینکه واحد مسکونی که معرفی می‌کردند، شرایط خیلی مطلوبی نداشت، دائماً با دو طرف معامله صحبت می‌کردند و از فروشنده می‌خواستند قیمت را پایین‌تر بیاورد و به ما می‌گفتند با توجه به شرایط فعلی بازار و پولی خودتان دارید، بهتر است این واحد را بخرید.

تعیین کمیسیون بنگاه‌های املاک بر مبنای درصدی از قیمت معاملاتی که سبب ذی‌نفع شدن بنگاه‌ها از گرانی مسکن می‌شد، لغو شد

مؤیدی گفت: خانواده‌هایی که برای رهن یا اجاره مراجعه می‌کردند، مشکلات بیشتری داشتند؛ چون بیشتر آن‌ها پول و هزینه پرداخت رهن را داشتند و می‌خواستند اجاره‌بهای کمتری را پرداخت کنند؛ اما مالکان مبلغ پرداخت اجاره بیشتر با رهن کمتر را می‌خواستند.

وی تصریح کرد: اگرچه بنگاه‌داران نیز با طرفین معامله برای توافق صحبت می‌کردند؛ اما مشکل اصلی بر سر مبلغ رهن و اجاره بود.

این مشتری بنگاه‌های املاک عنوان کرد: تناسبی بین قیمت واحدها با شرایط آن وجود نداشت؛ مثلاً بعضی از خانه‌ها آسانسور نداشت و سال ساخت آن بسیار بالا بود، ولی قیمتش هم بسیار بالا بود. همین واحدی را که خودمان موفق به خرید آن شدیم، با توجه به شرایط آن، مبلغی که ما پرداخت کردیم، دو برابر قیمت اصلی آن بود و چون در اوج نوسانات خریدیم، مجبور به خرید آن با این قیمت بالا شدیم.

بازی‌های متنوع برای سرکیسه کردن مردم!

بسیاری از مشتریان بنگاه‌های املاک پس از صحبت با فعالان این بنگاه‌ها و خروج از محل بنگاه، یک حرف مشترک را تکرار می‌کنند که جالب توجه است.

آنها بیان می‌کنند که مشاوران یا بهتر است بگوییم، دلالان فعال در بنگاه‌های املاک قول داده‌اند که در اسرع وقت، واحد مسکونی مناسب با بودجه و خواستشان را برایشان پیدا کرده و خبر دهند؛ سخنانی که سازندگان مسکن عقیده دارند تنها بازی‌های بنگاه‌داران برای سرکیسه کردن مردم است.

بهنام مداح که پیمانکار ساختمانی است، در این زمینه به خبرنگار فارس توضیح می‌دهد: این روزها افراد زیادی برای خرید خانه به بنگاه‌های املاک یا دلال‌ها مراجعه می‌کنند و آنها هم می‌گویند که فعلاً واحدی برای فروش نداریم؛ صبر کنید تا بگردیم و برایتان واحدی را پیدا کنیم و این‌گونه بازی‌ها برای سرکیسه کردن مردم زیاد رخ می‌دهد.

وی تصریح کرد: دلالی، بازی کثیفی است و هیچ‌گونه نظارتی روی کار دلالان وجود ندارد و هیچ کاری هم نمی‌شود کرد. اگر دلال‌ها در کار ساخت‌وساز باشند، باز قابل گذشت است؛ اما دلال‌هایی که در بازار وجود دارند، در کار ساخت‌وساز نیستند و فقط در کار خرید و فروش ورود می‌کنند. آنها واحدهای مسکونی را با قیمت پایین می‌خرند و به قیمت بالاتر می‌فروشند.

نرخ حق‌الزحمه مشاوران املاک از این پس به‌طور سالانه تعیین می‌شود و هر سال تغییر خواهد کرد 

این پیمانکار ساختمانی ادامه داد: حتی در روستاها هم این مشکلات وجود دارد و دلالان، زمینی را به قیمت پایین خریداری می‌کنند و چند ماه یا چند سال بعد، آن را به چندین برابر قیمت می‌فروشند.

مداح خاطرنشان کرد: راهکار رفع این مشکل، جمع شدن دلالی در بنگاه‌هاست و دلال‌ها نباید در بنگاه‌های املاک فعالیت کنند و به جای آنها، یکسری از کارشناسان که مربوط به همان شهر هستند، مثل نماینده مسکن و شهرسازی، نماینده شهرداری، نماینده اداره ثبت و بعضی از افراد خبره در امر ساخت‌وساز در قالب یک تیم نسبت به قیمت‌گذاری زمین یا مسکن در شهر اقدام کنند.

وی تصریح کرد: قیمت املاک باید به‌صورت بی‌نام در یک سامانه الکترونیکی مشخص وارد شده و در اختیار مردم قرار گیرد و درنهایت، فروشنده یا خریدار مبلغ جزئی در حدود ۲0 یا ۳0 میلیون ریال بیشتر از مبلغ کارشناسی‌شده برای ساختمان مورد معامله پرداخت کند.

این پیمانکار ساختمانی گفت: امروز خریداران در زمان خرید، مبالغ پرداختی بابت خرید واحد مسکونی را با اکراه به بنگاه‌داران پرداخت می‌کنند؛ چراکه از نیت باطنی آن‌ها باخبرند؛ البته بنگاه‌دارانی هم هستند که قیمت اصلی را برای خریدار مشخص کنند و باانصاف باشند.

نرخ‌های مصوب را می‌گیریم!

با این همه، البته بنگاه‌داران نیز خود را چندان مقصر ماجرا ندانسته و اعتقاد داشتند که مبالغ دریافتی آنها طبق تعرفه‌های قانونی ابلاغی صورت می‌گیرد؛ اما به‌هرحال، همیشه هم خریدار و هم فروشنده واقعی همواره در هر معامله‌ای از پرداخت این مبالغ چندان راضی نبوده‌اند.

به عقیده کارشناسان، تصمیم جدید دولت برای تغییر در فرمول محاسبه حق‌الزحمه مشاوران املاک آبی بر آتش گران‌سازی مسکن خواهد بود و تا حدود زیادی از افزایش لجام‌گسیخته قیمت‌ها در بنگاه‌های املاک خواهد کاست.

حسین‌علی عوامی، یک بنگاه‌دار است که در پاسخ به این پرسش که در معاملات مشاوران املاک، تعرفه پرداختی از سوی طرفین معامله به بنگاه‌دارها و مشاوران املاک بر چه اساسی است و آیا بر اساس تعرفه اعلام‌شده از سوی اتحادیه صنف مشاوران املاک و مسکن این مبلغ دریافت می‌شود یا هر کسی به‌صورت شخصی نرخی را از طرفین معامله دریافت می‌کند، به خبرنگار فارس می‌گوید: نحوه محاسبه حق‌الزحمه و کمیسیون مشاوران املاک چیز جدیدی نیست و چندین سال است که این تعرفه‌ها از طرف اتحادیه به مشاوران املاک ابلاغ شده و بر اساس همان نرخ‌ها، از طرفین معامله دریافت می‌شود.

وی بیان کرد: این تعرفه‌ها توسط اتحادیه‌های مشاوران املاک بررسی و قیمت‌گذاری و به‌صورت پیشنهادی به اداره کل صنعت، معدن و تجارت استان ارسال و در کمیسیون‌ها و بخش‌های مختلف مورد بررسی و چکش‌کاری قرار می‌گیرد و بعد از تأیید دوباره، به اتحادیه مشاوران املاک ارسال و توسط آنها به مشاوران املاک ابلاغ می‌شود.

کارشناسان پیش‌بینی می‌کنند انگیزه و تلاش مشاوران املاک برای افزایش قیمت‌ها در معاملات با روال جدید کاهش یابد

این بنگاه‌دار املاک خاطرنشان کرد: در کمیسیون‌های مربوطه، نرخ تعرفه‌ها بر اساس وضع هر شهر، شهرستان یا استان تصویب و ابلاغ می‌شود؛ یعنی نرخ دریافتی در استان سمنان نسبت به استان تهران و استان‌های دیگر متفاوت و همچنین نرخ دریافتی از طرفین معامله در استان سمنان بین شهرستان‌های بزرگ و کوچک هم متفاوت اعلام می‌شود.

عوامی با بیان اینکه بنگاه‌داران و مشاوران املاک نرخ‌های دریافتی از طرفین معامله را کمتر از نرخ اعلام‌شده از سوی اتحادیه دریافت می‌کنند و نسبت به رعایت تعرفه‌ها و نرخ‌های اعلام‌شده اهتمام جدی دارند، گفت: اگر مشاور املاکی نسبت به دریافت نرخ بالاتری از نرخ اعلام‌شده از سوی اتحادیه مشاوران املاک اقدام و یکی از طرف‌های معامله از مشاور املاک خاطی شکایت کند و در بررسی‌های اتحادیه مشخص شود که مشاور املاک موردنظر نسبت به این خطا اقدامی داشته است، جواز کسب مشاور املاک خطاکار باطل می‌شود.

وی با اشاره به نظارت اتحادیه بر مشاوران املاک عنوان کرد: از طرف اتحادیه، نسبت به بازرسی از مشاوران املاک اقدام‌های خاصی صورت گرفته؛ اما باید این نکته را هم در نظر گرفت که شاید در شهرهای بزرگ و شهرهای پرجمعیت، خطاهایی از سوی مشاوران املاک صورت گیرد و نرخ بالاتر از نرخ تعریف‌شده از طرفین معامله دریافت شود؛ اما در شهرهای کوچک‌تر چنین چیزی کمتر صورت می‌گیرد.

این بنگاه‌دار املاک اظهار کرد: با توجه به بعضی از نارضایتی‌هایی که از طرف برخی مراجعه‌کنندگان به مشاوران املاک در خصوص نرخ پرداختی بالا بابت معاملات بیان می‌شود، باید گفت که اگر مبلغ معامله پایین باشد، به همان شکل نرخ پرداختی بابت معامله به مشاوران املاک توسط طرفین معامله هم کاهش پیدا می‌کند.

وی بیان کرد: نرخ‌ها از طرف اتحادیه به‌صورت ثابت و تعریف‌شده به مشاوران املاک ابلاغ شده و مبالغ بالایی که دریافت می‌شود، به نسبت مبلغ معامله است؛ هرچه قیمت ساختمان یا ملک مورد معامله بالاتر باشد، به همان نحو پرداخت حق‌الزحمه یا تعرفه مشاوران املاک هم افزایش پیدا می‌کند و هر چه قیمت مورد معامله پایین‌تر باشد، مبلغ پرداختی توسط طرفین معامله به مشاور املاک کاهش می‌یابد.

عوامی تصریح کرد: نرخ تعیین‌شده توسط اتحادیه و مصوب شده توسط صنعت معدن و تجارت به‌گونه‌ای است که تمام موارد مربوط به مشاوران املاک ازجمله اجاره‌بها، هزینه‌های جانبی (آب، برق، گاز و …) و همچنین مالیات بر ارزش‌افزوده که توسط مشاوران املاک باید پرداخت شود، در این نرخ دیده شده است.

وی عنوان کرد: مبلغی که توسط مشاوران املاک دریافت می‌شود، بر اساس نرخ‌های مصوب است و مشاوران املاک مازاد بر عدد تعیین‌شده، اجازه و حق دریافت مبلغی را ندارند؛ اما می‌توانند از نرخ تعیین‌شده کمتر از طرفین معامله دریافت کنند.

این بنگاه‌دار املاک می‌گوید: با توجه به رکود چندین ماهه در خرید و فروش املاک، در حال حاضر خانواده‌های زیادی برای خرید مسکن مراجعه می‌کنند و ما هم بر اساس وظیفه‌ای که بر دوش داریم، مواردی را که در دسترس است، برای فروش به آنها معرفی می‌کنیم و خریدار می‌تواند انتخاب کند.

عوامی تصریح کرد: با توجه به اینکه وضع خرید و فروش در حالت رکود به سر می‌برد، بیشتر افراد فروشنده هستند تا خریدار!

«نظارت»؛ نیازی جدی برای آرامش بازار

یکی از مهم‌ترین مسائل در هر فعالیت مالی و اقتصادی به‌ویژه در بخش خصوصی، «نظارت» و «کنترل اقدامات ذی‌نفعان» است؛ امری که متأسفانه توجه به آن در کشورمان همواره با فراز و نشیب‌هایی همراه بوده است.

اینکه نظارتی بر بنگاه‌های املاک وجود دارد یا خیر، پرسشی است که همواره ذهن مخاطبان این بنگاه‌ها را درگیر خود ساخته و پاسخ به آن، امری ضروری است.

علی‌اصغر وزیری، کارشناس حوزه مسکن در این زمینه به خبرنگار فارس بیان کرد: از باب نظارت بر کار بنگاه‌داران باید به موارد متعددی توجه کرد. تصور کنید شما به‌عنوان خریدار بابت خرید یک زمین یا ساختمان به بنگاه‌دار مراجعه می‌کنید، آیا اطمینان دارید که ملک مورد معامله متعلق به خود فروشنده معرفی‌شده به شماست و به صاحب بنگاه تعلق ندارد و فروشنده به‌عنوان نماینده بنگاه‌دار فعالیت نمی‌کند؟

نوسان قیمت‌های یک ملک در بنگاه‌های مختلف با شیوه جدید کاهش می‌یابد

وی تصریح کرد: به عبارت دیگر، ظاهر کار در معرفی ملک درست است؛ اما در باطن کار، فروشنده مشخص نیست و نمی‌توان اطمینان داشت که فروشنده ملک همان فرد واقعی باشد!

این کارشناس مسکن اضافه کرد: به‌عنوان مثال، برخی بنگاه‌داران به فروشندگان می‌گویند قیمت ملک شما یک میلیارد ریال است؛ اما هر چه بالاتر از این مبلغ فروختم، متعلق به من خواهد بود و شما با مبلغ اضافه‌تر از یک میلیارد ریال هیچ کاری نخواهید داشت!

وزیری تصریح کرد: هیچ نظارتی روی کار و فعالیت بنگاه‌داران وجود ندارد؛ آنها می‌گویند بازار رقابتی است و دو طرف معامله راضی هستند و معامله انجام می‌شود. حتی اگر ناظری هم بیاید، امکان تشخیص مسأله برایش بسیار سخت است.

وی بیان کرد: اگر شما به‌عنوان خریدار وارد بنگاه معاملات ملکی شوید، فروشنده اصلی را پیدا نمی‌کنید و اگر هم فروشنده واقعی وجود داشته باشد، برای توافق مبلغ هیچ حرفی نمی‌زند و می‌گوید هر چه صاحب بنگاه بگوید، همان نظر من هم هست.

این کارشناس مسکن گفت: تمام این‌ها امروز وبال گردن دولت شده است؛ یعنی در آخر کار، دود آن به چشم دولت می‌رود. اگر دقت کرده باشید پول‌های بادآورده که در بازار وجود دارد و دولت هم حریف آن نمی‌شود و نقدینگی در جامعه افزایش پیدا کرده، بیشتر از دلالی حاصل شده؛ فکر کرده‌اید چه مقدار از این پول‌ها بابت کار تولیدی یا مؤثر است؟

شیوه محاسبه حق‌الزحمه مشاوران املاک از تعیین درصدی، به رقم ارزش منطقه‌ای معاملات، تغییر کرده است

وزیری تصریح کرد: اگر ۱۰ درصد از نقدینگی بازار به تولید مربوط باشد، بقیه آن از دلالی بازار خودرو، مسکن و … وارد بازار شده است؛ درواقع، اگر بخواهیم حساب کنیم بنگاه‌داران هیچ مشکلی ندارند و کسانی که مشکل دارند، جوانان و خریداران هستند!

وی گفت: به‌عنوان نمونه، در یک مجتمع در زمان ثبت‌نام و پیشرفت کار تا مرحله کاشی‌کاری، کسی بابت خرید واحدها مراجعه نمی‌کند؛ این در حالی است که زمان تحویل برگه قرارداد ثبت‌نام، احدی از بنگاه‌داران یک واحد مسکونی در آن مجتمع را به مبلغ یک میلیارد ریال خریداری کرده و بعد از گذشت چند روز، آن واحد را با همان برگه قرارداد به مبلغ یک میلیارد و 500 میلیون ریال به فروش می‌رساند.

وزیری بیان کرد: سودی که در این معامله حاصل شده، مشتریان عادی را نیز به وسوسه می‌اندازد و آنها هم به سمت خرید می‌روند. این درد جامعه است و باعث تحریک افراد برای خرید خانه در آن مجتمع می‌شود

عزمی جدی برای تأمین منافع مردم

به هر تقدیر، تصمیم دولت برای ایجاد تغییر در فرمول محاسبه کمیسیون مشاوران املاک به‌نوعی یکی از خواسته‌های دیرینه مردم به‌خصوص خریداران واحدهای مسکونی و املاک و طرفین اجاره واحدها بود که محقق شد.

مصوبه هیأت وزیران، تغییری را به نفع مردم رقم زده که کارشناسان حوزه مسکن، مدت‌ها آن را بهترین راه برون‌رفت از مشکلات کنونی دانسته و تأکید می‌کردند اگر این تغییر رخ دهد و حق کمیسیون املاکی‌ها توسط سامانه معاملات محاسبه و در قراردادها و مبایعه‌نامه‌ها چاپ شود، دست دلالان از بازار خرید و فروش مسکن تا حدود زیادی کوتاه خواهد شد.

به گفته کارشناسان، این تغییر به نفع مردم است و بنگاه‌ها دیگر مثل قبل نمی‌توانند مسکن را گران کنند.

شماری از مخاطبان خبرگزاری فارس پیش‌تر نیز با ورود به سامانه «فارس من» که مطالبات و مشکلات مردمی را در سراسر کشور پیگیری می‌کند، با سوژه «مسؤول کنترل قیمت مسکن در سمنان کیست؟»، از مسؤولان پیگیری این موضوع را درخواست کرده‌اند.

---

یادداشت یک مشاور املاک: فایل مربوط به اجاره را که دریافت می‌کنیم در حدود ۲۰۰_۳۰۰ هزار تومان آگهی می‌زنیم. برای آن‌که در این مبالغ صرفه جویی شود معمولا چندین فایل مشابه را پیدا می‌کنیم که مشتریان را بتوانیم برای چندین ملک ببریم. املاک هایی که تخلف می‌کنند و زیاد تر از حد مجاز می‌گیرند یا به اصطلاح کمیسیون یک درصد می‌بُرند بعد از تصویب این قانون نیز به همین کار ادامه می‌دهند و ما که مشابه تعرفه می‌گیریم باز بیشتر از این متضرر خواهیم شد.

مشاورین املاک نقشی در گران کردن خانه ها ندارند، معمولا ما پس از کارشناسی قیمتی که مالک داده است را کم می‌کنیم یا به اصلاح می‌شکنیم. چون سود ما در انجام شدن قرارداد است نه گران کردن ملک، همچنین گاهی اوقات با تخفیف گرفتن از مالک مستاجر یا خریدار مایل است کمیسیون بیشتری پرداخت کند‌، همچنین مالک با پیدا کردن یک مستاجر موجه نیز راغب به پرداخت بیشتر است. درضمن املاک هر چه قدر رونق بیشتری داشته باشد تعداد معاملات ما بیشتر و در نتیجه درآمد ما نیز بیشتر است.

البته حساب برخی مناطق که بستن بالابود و کمیسیون های ۱ و ۲ درصدی عرف شده است که مجموعا یک درصد معاملات را شامل نمی‌شوند جداست.

در نهایت بعد از سر و کله زدن با مالک و مشتری ۴۰-۶۰ درصد کمیسیون به مشاور رسیده و باقی سهم دفتر املاک است که خود دفتر نیز باید چیزی حدود ۱۵ درصد آن را بابت مالیات و سهم اتحادیه، هولوگرام کد رهگیری و عضویت سالیانه پرداخت کند.

از زمان شیوع کرونا نیز معمولا سوار ماشین مشتری نمی‌شویم . من به شخصه اتوموبیل شخصی دارم اما برخی از همکارانم با اسنپ، تاکسی و یا پیاده به محل ملک مراجعه می‌کنند که خود استهلاک اتوموبیل، هزینه کرایه ماشین و… به هزینه ها اضافه می‌شود.

با یک حساب سرانگشتی از میانگین خانه هایی که حدود ۱۰۰ تومان ودیعه و پنج تومان اجاره دارند حدود ۱ میلیون سود خالص مشاور است که باید در ماه ۵ تا ۶ قرارداد بنویسد تا به کف حقوق وزارت کار برسد درصورتی که کارمند تا ساعت ۲ بعد از ظهر کار می‌کند اما مشاور از صبح تا شب

از اتحادیه و دولت محترم تقاضا دارم تا حق ما مشاورین ضایع نشود.

انتهای پیام