مراحل و قوانین تخلیه ملک چگونه است؟

رپورتاژ آگهی

امروزه، معاملات نقش بسیار پر رنگی در زندگی افراد دارند و اکثر کارها بر پایه معاملات صورت می‌گیرد. این معاملات و قراردادها، هرکدام شامل تعهداتی است که طرفین، موظف به انجام آن هستند. یکی از مهمترین معاملات، در حوزه ملک است. در این مقاله به بررسی تخلیه ملک می‌پردازیم و شرایط تخلیه آن را بررسی می‌کنیم.

 تخلیه ملک

اگر مالک، ملک خود را به صورت اجاره واگذار کرده باشد و در پایان موعد قرارداد، مستاجر از تحویل ملک خودداری کند، مالک (موجر) می‌تواند اقدام به گرفتن حکم تخلیه ملک کند. همچنین اگر مالک یک ملک را خریده باشد و فروشنده هنوز اقدام به تحویل ملک نکرده باشد نیز، شامل حکم تخلیه است.

شرایط تخلیه ملک

برای اینکه مالک بتواند حکم تخلیه را علیه مستاجر بگیرد، باید شرایط زیر وجود داشته باشد:

• باقی ماندن مستاجر در ملک با وجود به پایان رسیدن مهلت تعیین شده در اجاره نامه
• هنگامی که اجاره به مدت سه ماه متوالی پرداخت نشود.
• استفاده غیر مشروع از ملک
• انتقال مورد اجاره به شخص دیگر در صورتی که طبق قرارداد این حق از او سلب شده باشد.

 تفاوت حکم تخلیه و دستور تخلیه

دستور تخلیه زمانی صادر می‌شود که روابط موجر و مستاجر مطابق قانون ۱۳۷۶ و در اجاره نامه لحاظ شده باشد. گرفتن حکم تخلیه در صورتی است که تحت هیچ شرایطی با استناد به قانون موجر و مستاجر نتوان دستور تخلیه گرفت؛ در این صورت نیاز به دادرسی است و حکم، صادر می‌گردد. دستور تخلیه فقط زمانی صادر می‌شود که مدت اجاره به پایان رسیده باشد و برای گرفتن آن نیاز به برگزاری دادگاه نیست. صدور دستور تخلیه از لحاظ تشریفات و مراحل، از حکم تخلیه آسان‌تر است.

مراجع صادر کننده این دو با یکدیگر تفاوت دارند.

مراجع صادر کننده دستور تخلیه ملک

مراجع صادر کننده دستور تخلیه، در شرایط گوناگون متفاوت هستند.

• اگر اجاره بین دو طرف به صورت رسمی و در دفتر اسناد رسمی، ثبت شده باشد، باید از واحد اجرایی اداره ثبت محل، دستور تخلیه ملک را تقاضا کرد.
• اگر قرارداد بین دو طرف عادی باشد، شورای حل اختلاف محل وقوع، به این قضیه رسیدگی و دستور تخلیه را صادر می‌کند.
• در مورد املاک تجاری، چه سند عادی باشد یا رسمی، مرجع رسیدگی به این دعوا دادگاه است.

مراجع صادر کننده حکم تخلیه ملک

 مراجع قضایی مرجع صادر کننده حکم تخلیه ملک هستند. برای گرفتن حکم تخلیه ملک، مالک باید مالکیت خود را به اثبات برساند؛ پس از اثبات این ادعا و گرفتن حکم تخلیه، مستاجر باید ملک را تخلیه کند. این حکم طی ۲۴ ساعت به مستاجر اعلام می‌شود و او موظف است ظرف ۷۲ ساعت ملک را به مالک تحویل دهد.

اگر مستاجر مبلغی را به عنوان ودیعه به مالک داده باشد، دادگاه حکم تخلیه را تا زمانی که موجر این مبلغ را به مراجع قضایی تحویل ندهد، صادر نخواهد کرد. همچنین اگر در زمان عقد قرارداد، مستاجر پولی به مالک داده باشد (سر قفلی) و در دادگاه قید نشده باشد، دادگاه آن را ودیعه در نظر می‌گیرد و موجر باید آن را تحویل مراجع قضایی دهد.

دعوای تخلیه ید

هنگامی که قرارداد مالک و مستاجر به اتمام می‌رسد، مستاجر تنها در صورت تمدید قرارداد می‌تواند در ملک باقی بماند. اگر مستاجر بدون تمدید قرارداد اجاره به استفاده از ملک ادامه دهد، تصرف او غیر قانونی است و مالک می‌تواند به لحاظ قانونی اقدام کند. این دعوا را دعوای تخلیه ید می‌گویند.

کلاهبرداری ملکی

امروزه روش‌های کلاهبرداری به شیوه‌های مختلفی صورت می‌گیرد و تعداد آن‌ها در حال افزایش است و بسیاری از پرونده‌های دادگاه را به خود اختصاص داده است.

یکی از روش‌های کلاهبرداری ملکی در زمینه رهن و اجاره است که افراد هنگام بستن قرارداد باید به آن توجه کنند. بسیاری از افراد مبالغ کلانی را به عنوان پیش پرداخت به صاحب‌ خانه پرداخت می‌کنند تا ملک به کسی دیگر داده نشود؛ اما بعد متوجه می‌شوند که از آن‌ها کلاهبرداری شده است.

لازم است همه افراد، پیش از بستن هر قراردادی، ابتدا ملک را به طور کامل بررسی و پس از آن از صاحب خانه شناخت پیدا کنند؛ سپس برای تنظیم قرارداد نزد مشاور املاک بروند. در هنگام بستن قرارداد هم مالک هم مستاجر باید حضور داشته باشند و تمام مبلغ پرداخت شده باید در قرارداد ذکر شود.

یکی دیگر از روش‌های کلاهبرداری، در خرید و فروش ملک صورت می‌پذیرد. گاهی افراد بدون بازدید از خانه و صرفا اعتماد به گفته مشاور املاک، اقدام به خرید ملک می‌کنند. از دیگر روش‌های کلاهبرداری که امروزه شاهد گسترش آن هستیم، خرید و فروش ملک‌های نیمه ساخت است. کلاهبرداران، یک زمین یا آپارتمان را به چند نفر می‌فروشند.

یکی دیگر از انواع کلاهبرداری ملکی، فروش مال غیر است. در اینجا فردی خود را مالک اصلی ملک معرفی می‌کند و بدون اجازه او، ملک را می‌فروشد. اگر خریدار از این امر اطلاع داشته باشد، در جرم او شریک خواهد بود.

شرایط اثبات کلاهبرداری

برای اثبات تمام جرایم، سه شرط لازم است؛ که در ادامه به بررسی این شروط می‌پردازیم.

شرط قانونی

اگر شخص از طریق اموال، اسناد و … بخواهد دیگران را فریب دهد و مال دیگران را از آن خود کند یا از طریق حیله دیگران را به داشتن اموال غیر واقعی امیدوار سازد، طبق قانون کلاهبردار است.

شرط معنوی

روش‌های کلاهبرداری، از لحاظ معنوی به اثبات سوء نیت اشاره دارد. سوء نیت به دو دسته عام و خاص تقسیم می‌گردد؛ در معنای عام فریب کاری و ریا و در معنای خاص قصد نتیجه در هرگونه جرمی است؛ در جرم کلاه برداری، سوء نیت، بردن مال دیگران است.

شرط مادی

فردی که از بی اطلاعی خریدار سو استفاده می‌کند و می‌خواهد با دروغ و جعل، چیزی به او بفروشد یا به او خدمتی عرضه کند؛ مثلا فردی با جعل پروانه وکالت، خود را وکیل معرفی می‌کند و می‌خواهد در خرید و فروش ملک به خریدار کمک کند یا فردی، خود را به دروغ فروشنده معرفی می‌کند و می‌خواهد یک ملک دروغین را به خریدار بفروشد. به لحاظ مادی این افراد کلاهبردار هستند.

کلام آخر

امروزه مسائل زیادی در حوزه ملک ایجاد شده است و اکثر مردم با این مسائل برخورد داشته‌اند. بهتر است همه افراد هنگام انجام یک معامله ملکی، دقت بیشتری داشته باشند تا سرشان کلاه نرود. همچنین با توجه به پیچیده بودن مسائل حقوقی در زمینه املاک، بهتر است افراد برای حل مسائل خود از وکیل ملکی کمک بخواهند. وکلای ملکی به خوبی از قوانین حقوقی در زمینه ملک آگاه هستند و می‌توانند از حقوق موکلان خود دفاع کنند و مانع ضرر و زیان آن‌ها شوند.