امضای پرریسک در معاملات مسکن

نجمه رجب در دنیای اقتصاد نوشت : قراردادهای ملکی مجهز به کدرهگیری که طی یک دهه گذشته «اطمینان خریداران» نسبت به امنیت حقوقی معامله را موجب شده بود، در حال رنگ باختن است. گزارش «دنیای‌اقتصاد» از صحنه معاملات مسکن حاکی است، بار دیگر توافقات مکتوب فاقد کدرهگیری رواج پیدا کرده است؛ به‌طوری‌که منافع هرکدام از اضلاع سه‌گانه این بازار در عدم‌استفاده از کدرهگیری موجب این تصمیم مشترک شده است. این در حالی است که ریسک «دبه در قیمت توافق‌شده»، «به‌هم زدن کل معامله» و «فروش دوباره» برای معاملاتی که بدون رهگیری سامانه معاملات ملک انجام می‌شود، خریدار را تهدید می‌کند.

شکل پرریسکی از معاملات ملکی این روزها در بازار مسکن رایج شده است که ادامه آن می‌تواند برای طرفین قراردادها دردسرساز شود. خریداران مسکن در ماه‌‌‌های اخیر اغلب ناگزیر به امضای گونه‌‌‌ای از قراردادهای ملکی شده‌‌‌اند که پرریسک‌‌‌ترین نوع قراردادهای رایج در بازار مسکن به شمار می‌‌‌آید و نوعی بازگشت به عقب در این بازار محسوب می‌شود. این بازگشت به عقب به شکل خودداری از صدور کد رهگیری برای معاملات مسکن در چند ماه گذشته بروز پیدا کرده و با نزدیک شدن به پایان سال هرچه سهم خریدهای سرمایه‌‌‌ای نسبت به خریدهای مصرفی بیشتر شده، از میزان ثبت و ضبط قراردادها در سامانه مربوطه کاسته شده است. تبعات شیوع قراردادهای ملکی فاقد کد رهگیری به شکل دو مخاطره عمده برای معامله‌‌‌گران به‌ویژه خریداران مسکن و نیز یک مخاطره برای کل بازار مسکن بروز و ظهور پیدا می‌کند و از این‌رو سیاستگذار باید نقش خود را در پایان دادن به رویه پرریسک عقد قراردادهای ملکی ایفا کند.

به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، بازار مسکن در بدترین شرایط ممکن به سر می‌‌‌برد. سنگینی رکود، کاهش حجم فایل‌‌‌های فروش مطلوب خریداران و قیمت‌های ناپایدار و البته نامتعارف مسکن که این روزها توسط فروشنده‌‌‌ها پیشنهاد می‌شود، سه ویژگی توصیف‌‌‌کننده شرایط بد بازار مسکن است. از طرفی خریداران و فروشنده‌‌‌ها در بازار مسکن همواره در شرایط ترس و اضطراب از معامله و حواشی مربوط به آن قرار دارند؛ ترسی که فقط مربوط به این روزهای بد بازار نیست و در تمام دهه‌‌‌های گذشته وجود داشته و ناشی از این است که شفافیت در بازار مسکن نسبت به بقیه بازارها بسیار کمتر است.

در مجموع متن و حاشیه پیرامون انعقاد قراردادهای ملکی سبب شد جنس متفاوتی از قراردادهای ملکی با عنوان «قراردادهای مجهز به کد رهگیری» از اواخر دهه 80 وارد بازار شده و استفاده از آن رایج شود. در طول بیش از یک دهه اخیر اخذ کد رهگیری برای معاملات ملکی در همان گام نخست ثبت معامله به یک موضوع جا افتاده تبدیل شد و عموما مطالبه هر دو سمت معاملات یعنی خریداران و فروشندگان این بوده که حتما پس از انعقاد قرارداد، کد رهگیری صادر شود. هرچند اصل موضوع صدور کد رهگیری به ازای هر مبایعه‌‌‌نامه ملکی جبر قانونی ندارد و یک موضوع انتخابی و توافقی میان طرفین معامله است، اما صدور این کد و ثبت قرارداد در بستر الکترونیک و در سامانه مربوطه در همان بدو انعقاد، نوعی اطمینان خاطر مضاعف برای معامله‌‌‌گران به دنبال داشته و از ترس و واهمه آنها نسبت به پروسه انجام مهم‌ترین و گران‌‌‌ترین خرید فرد در تمام طول عمر می‌‌‌کاهد.

با این حال در ماه‌‌‌های اخیر به‌‌‌ویژه از زمستان پارسال به تدریج قراردادهای مجهز به کد رهگیری از صحنه معاملات خارج شده و به عبارتی انعقاد قراردادهای ملکی فاقد کد رهگیری شیوع پیدا کرده است. آن‌‌‌گونه که واسطه‌‌‌های ملکی می‌‌‌گویند، این روزها تنها مستاجرها هستند که درخواست کد رهگیری می‌کنند، آن هم با هدف اخذ وام اجاره که یکی از اسناد موردنیاز آن قرارداد اجاره معتبر و دارای کد رهگیری است. اما در بازار خرید و فروش مسکن تقریبا هیچ کس کد رهگیری طلب نمی‌‌‌کند و قراردادها به شکل سنتی ثبت می‌شود و مراحل پرداخت تا زمان صدور سند محضری بر مبنای همان مبایعه‌‌‌نامه سنتی طی می‌شود.

این موضوع دو خطر عمده برای طرفین معامله و به نظر برخی صرفا برای خریدار دارد و در نتیجه خریداری که مبایعه‌‌‌نامه را بدون اخذ کد رهگیری امضا کند، عملا یک امضای پرریسک انجام داده است. خطر اول این است که دست فروشنده برای فروش یک ملک به چند نفر باز است و در واقع نداشتن کد رهگیری می‌تواند بستری برای کلاهبرداری ملکی ایجاد کند. از قضا یکی از ریشه‌‌‌های اصلی ترس و اضطراب از ناحیه خریداران ملک نیز همواره نگرانی پیرامون فروش یک ملک به چند نفر بوده است که کد رهگیری می‌تواند آن را برطرف کند. همچنین خطر دیگری که وجود دارد، بدعهدی به شکل دبه قیمتی از سوی فروشنده به‌ویژه در زمان‌‌‌هایی که شرایط بازار ناپایدار و قیمت‌ها صعودی است بوده و صدور کد رهگیری تا حد زیادی راه را برای چنین اقدامی مسدود می‌کند.

در واقع مبایعه‌‌‌نامه ملکی با داشتن کد رهگیری ریسک دو مخاطره معامله را که به آنها اشاره شد پوشش می‌دهد. هرچند برخی از فعالان بازار مسکن اعتقاد دارند حتی با داشتن کد رهگیری، راه برای دبه و انصراف از معامله بر اساس شرایط درج‌شده در هر قرارداد باز است، اما از آنجا که با صدور کد رهگیری عملا سند محکمی در اختیار خریدار قرار می‌گیرد و به واسطه آن، معامله مجدد آن ملک ناممکن می‌شود، فروشنده‌‌‌ها چنین ریسکی نمی‌‌‌کنند که به دلایلی مثل طمع به فروش با قیمت بیشتر از ادامه ایفای تعهدات خود در معامله ملک انصراف داده و خود را درگیر پروسه پیچیده پرداخت ضرر و زیان و جلب رضایت خریدار کنند. در واقع مادامی که به ازای قرارداد فروش یک ملک، کد رهگیری صادر شده و در اختیار خریدار باشد، به هیچ وجه امکان معامله مجدد آن در سامانه وجود ندارد و قفل فروش تنها زمانی باز می‌شود که آخرین خریدار مراجعه و درخواست باز شدن ملک را ارائه کند.

از این رو قراردادهای ملکی دارای کد رهگیری سند محکم و لازم‌‌‌الاجرایی برای طرفین معامله محسوب می‌شود که گویی از برخی جنبه‌‌‌ها رسمیت بیشتری دارد. البته هر نوع قراردادی که به صدور سند محضری انتقال ملک منجر شود، تحت عنوان «سند عادی» تلقی می‌شود. عادی‌‌‌ترین نوع اسناد نیز توافقات مکتوب افرادی است که آن را روی کاغذ دست‌نویس و امضا کرده‌‌‌اند. اما یک مرتبه بالاتر از اسناد عادی که می‌تواند در معامله ملکی استفاده شود، مبایعه‌‌‌نامه‌‌‌های قدیمی است که تا چند سال قبل استفاده از آنها بسیار رایج بود و پس از ایجاد بستر صدور کد رهگیری کمتر استفاده می‌شود.

در این میان برخی واسطه‌‌‌های ملکی همچنان اعتقاد دارند که همین نسخه‌‌‌های پیش‌‌‌نویس مبایعه‌‌‌نامه ملک قدیمی به لحاظ جزئیات کامل‌‌‌تر است و بهتر می‌توان توافقات طرفین معامله را در آنها ثبت و ضبط کرد. با این حال تجربه سال‌های اخیر معامله‌‌‌گران ملکی این است که نوع سوم اسناد یعنی قراردادهای مجهز به کد رهگیری ممهور به مهر برجسته و هولوگرام می‌تواند به لحاظ اعتبار گزینه مطلوب‌‌‌تری نسبت به انواع دیگر اسناد ساده باشد.

ماجرای کاهش اعتبار آمارهای ملکی

افزون بر دو خطری که عقد قرارداد بدون اخذ کد رهگیری معامله‌‌‌گران ملک و به طور مشخص خریداران را تهدید می‌کند، یک خطر بزرگ دیگر در صورت ادامه یافتن روند فعلی وجود دارد که کل بازار مسکن را تحت‌تاثیر قرار می‌دهد. این خطر کاهش اعتبار آمارهای مربوط به بازار مسکن است. هرچه تعداد معاملات کمتری در بازار مسکن ثبت و کد رهگیری برای آنها صادر شود، دامنه داده‌‌‌هایی که از آنها برداشت آماری شده و به شکل گزارش رسمی منتشر می‌شود، کاهش پیدا می‌کند. در نتیجه وثوق این آمارها به‌ویژه در مقاطعی که بازار در سیطره سرمایه‌گذاران ملکی است، کاهش پیدا می‌کند.

در این صورت به تدریج دامنه داده‌‌‌های قیمتی به حدی کاهش پیدا می‌کند که نمی‌تواند منعکس‌‌‌کننده وضعیت کل بازار مسکن شهر تهران باشد و در نتیجه زیر سوال رفتن اعتبار این آمارها، دست معامله‌‌‌گران از اطلاعات متقن درباره وضعیت قیمت در محله‌‌‌ها و مناطق مختلف شهر خالی خواهد شد. در شرایط خاموشی نیز تنها گزینه روی میز برای کسب اطلاع از شرایط بازار مسکن، اطمینان به ادعاهای مطرح‌شده در این بازار خواهد بود که خود می‌تواند زمینه‌‌‌ساز هرج و مرج قیمتی و شکل‌‌‌گیری جریان سوداگری در بازار مسکن شود. از این رو سیاستگذار باید نقش خود را در پایان دادن به رویه پرریسک عقد قراردادهای ملکی به شکل پیش‌بینی الزامات قانونی با تضامین اجرایی برای اخذ کد رهگیری ایفا کند.

منشأ مالیاتی «نه! به کد رهگیری»

به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، روال رایج این است که به محض اینکه کار ثبت یک معامله در سامانه مربوط به کد رهگیری انجام می‌شود، یک کد 13 رقمی صادر و برای خریدار و فروشنده از طریق پیامک ارسال می‌شود. پس از صدور این کد ملک مورد معامله در سامانه قفل می‌شود. این مهم‌ترین موضوعی است که معامله را محکم می‌کند اما مساله این است که تقریبا همیشه سطح آگاهی حقوقی و مدارکی خریدار از فروشنده کمتر است. به طور معمول فروشنده قبلا تجربه معامله ملکی داشته اما احتمال اینکه خریدار برای اولین بار وارد بازار مسکن شده باشد زیاد است. در این شرایط به انحای مختلف تلاش می‌شود تا خریدار را از مطالبه اخذ کد رهگیری منصرف کنند و این طور اعلام می‌شود که داشتن یا نداشتن کد رهگیری اهمیتی ندارد. در این شرایط خریدار باید آگاه باشد با توجه به ریسک‌‌‌هایی که فرآیند معامله را تهدید می‌کند، به اخذ کد رهگیری اصرار کند. او همچنین باید آگاه باشد که صدور کد رهگیری کاملا رایگان است و نباید از این بابت هزینه‌‌‌ای پرداخت کند.

بررسی «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد منشأ شیوع عقد قراردادهای ملکی بدون کد رهگیری دو نوع مالیات است. یکی مالیات ارزش افزوده و دیگری مالیات مربوط به خانه‌‌‌های خالی. تحقیق میدانی از معامله‌‌‌گران ماه‌‌‌های اخیر حاکی است ظاهرا به خریداران این طور القا می‌شود که اگر معامله آنها ثبت شود، ممکن است خانه آنها به عنوان خانه دوم یا چندم خالی مشمول رهگیری مالیاتی شود. از آنجا که در سال گذشته بیش از 70‌درصد معاملات ملکی از ناحیه سرمایه‌گذاران صورت گرفته و خرید مصرفی در حدود حداقلی انجام شده است – وضعیتی که در دو، سه ماه گذشته بدتر هم شده است، به ترتیبی که سهم سرمایه‌گذاران ملکی نسبت به مصرف‌کنندگان از معاملات ملک بیش از پیش افزایش یافته است – بنابراین این قبیل توجیهات و القائات به آنها اصابت کرده است؛ کمااینکه اغلب خریداران سرمایه‌‌‌ای ملک نسبت به خرید دوم یا چندم در بازار اقدام کرده‌‌‌اند و گروهی از آنها نیز قصد خالی نگه داشتن ملک خریداری‌شده را دارند.

این در حالی است که ریسک حقوقی و ثبتی خرید احتمالی ملک مشکل‌‌‌دار برای خریداران می‌تواند به مراتب بیشتر از هزینه مالیاتی باشد که به آنها تعلق می‌گیرد. صرف‌‌‌نظر از ناچیز بودن هزینه مالیات خانه‌‌‌های خالی که بارها نسبت به آن انتقاد شده، مساله این است که درگیری حقوقی برای اثبات مالکیت در مورد خانه‌‌‌هایی که ممکن است به دو یا چند نفر فروخته شود به مراتب پرهزینه‌‌‌تر است. از طرفی راه برای حضور سرمایه‌گذاران ملکی در بازار اجاره باز است و آنها در صورت به اجاره سپردن ملک خریداری‌شده، از شمول مالیات خانه‌‌‌های خالی خارج می‌‌‌شوند. اما اگر برای فرار از مالیات خانه‌‌‌های خالی از اخذ کد رهگیری صرف نظر کنند، ممکن است در نهایت بازنده اصلی این معامله آن هم با پرداخت هزینه به مراتب بیشتر باشند

طرفین معاملات ملکی باید آگاه باشند که اگر کد رهگیری صادر شود، احتمال بروز مشکل برای هر دو طرف کمتر خواهد بود و واسطه‌‌‌های ملکی نیز باید این واقعیت را در نظر داشته باشند که دردسر هر دو طرف معامله در نهایت بر سر آنها بار خواهد شد و آنها نمی‌توانند صرفا نظاره‌‌‌گر اختلافات احتمالی پیش آمده در یک معامله باشند. در صورتی که هر سه ضلع معامله شامل خریدار، فروشنده و واسطه به اخذ کد رهگیری اهتمام داشته و از عقد قرارداد با مبایعه‌‌‌نامه ساده خودداری کنند، به تدریج ریل غلطی که در ماه‌‌‌های اخیر سمت و سوی بازار مسکن را از نظر ثبت و ضبط قراردادها منحرف کرده است، از بین خواهد رفت و در نتیجه ریسک و دردسر حقوقی و قضایی ناشی از معاملات ملکی نیز کاهش پیدا خواهد کرد.

بازار مسکن باید به نوع کم‌‌‌ریسک مبایعه‌‌‌نامه یعنی «قرارداد مجهز به کد رهگیری» رجوع کند و فعالان این بازار نیز باید آگاه باشند که منافع آنها در صورت اخذ کد رهگیری بهتر تامین خواهد شد.