آینده بازار مسکن چگونه خواهد بود؟

رکود تورمی که هم‌اکنون بازار مسکن با آن مواجه شده حاکی از آن است که این بازار در هر دو سوی عرضه و تقاضا در اختیار سرمایه‌گذاران قرار دارد و احتمالا در پس این افزایش اسمی قیمت، رکود ۱۰ تا ۱۲ فصلی نهفته که در نهایت با ورود تقاضای واقعی رونق می گیرد.

به گزارش اعتدال، کارشناسان، روند فعلی بازار مسکن را با توجه به آمارها به سمت رکود مطلق ارزیابی می کنند. آبان ماه سال جاری قیمت مسکن شهر تهران با رشد ۹۱ درصدی نسبت به ماه مشابه سال قبل به میانگین ۹ میلیون و ۱۸۰ هزار تومان در هر متر مربع رسید و همین موضوع به افت ۵۴ درصدی معاملات منجر شد. بررسی‌های میدانی حاکی از آن است که با فروکش کردن التهاب بازارهای ارز و طلا، سرمایه‌گذاری این بازارها به بخش مسکن شیفت شده اند و عمده خرید و فروش ملک در بخش تقاضای سوداگرانه انجام می شود. پارادوکس موجود از کاهش معاملات در برابر رشد قیمتها به این مفهوم است که فروشندگان حرفه ای تورم ماهیانه مسکن را رقم می‌زنند. معدود متقاضیان مصرفی نیز به خرید آپارتمانهای ۱۶ سال به بالا روی آورده‌اند که سهم معاملات این گروه از کل معاملات را نسبت به زمان مشابه سال قبل چهار درصد افزایش داده اند.

آذر ماه سال گذشته معاملات مسکن شهر تهران ۵۰ درصد افزایش پیدا کرد و قیمتها رشد نسبتا پایین ۱۵ درصد را نشان داد که بهترین شکل از رونق بازار مسکن بود. اما هم اکنون شرایط  معکوس و با وجود افت ۵۴ درصدی خرید و فروش، دماسنج قیمت، قرمز شده است. بر اساس رفتار معمول بازار مسکن طی ادوار گذشته این بازار پس از یک دوره رکود ۱۰ تا ۱۲ فصلی وارد رونق می شود. محاسبه ورود به دوره رکود از زمان ثبات قیمتها صورت می گیرد وزمان ورود به دوره رونق بازار مسکن به طول رکود غیرتورمی بستگی دارد.

تاثیر کاهش قیمت ارز بر بازار مسکن

رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران با بیان اینکه ثبات نرخ ارز با فاصله زمانی در ثبات قیمت مسکن تاثیرگذار خواهد بود گفت: اگر نرخ ارز  و سکه به همین شکل مدیریت شود و به روند کاهشی خود ادامه دهد احتمال ثبات قیمت مسکن و اینکه قیمتها دیگر بالا نرود وجود دارد.

مصطفی قلی خسروی اظهار کرد: با توجه به افزایش قیمت مسکن در ماههای اخیر انتظار داشتیم دست کم سرعت رشد قیمت در آبان ماه کاهش پیدا کند اما به دلیل اینکه هنوز در بخش مصالح ساختمانی و سایر کالاهای مورد نیاز مردم با گرانی مواجهیم طبیعی است که مسکن هم به این روند ادامه داد.

وی افزود: نهادهای متولی ارایه آمار مسکن بعضا بی محابا از گرانی صحبت می کنند اما وقتی امروز صحبت از گرانی دیروز می کنیم، قطعا این مساله در آینده هم تاثیر می گذارد. ما انتظار داشتیم به ثبات قیمت برسیم، اما ارایه برخی تحلیلها و پیش بینی ها به افزایش قیمت دامن زد.

رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران در پاسخ به این سوال که کاهش نرخ ارز چه تاثیری بر بازار مسکن دارد، گفت: قیمت مسکن به سرعت همپای ارز بالا نرفته بود که حالا با کاهش قیمت دلار پایین بیاید. زمانی که دلار از حدود ۴۰۰۰ تومان به ۱۹۰۰۰ تومان رسید، قیمت مسکن به آن اندازه بالا نرفت اما به تدریج روند افزایشی به خود گرفت. حالا که ارز و طلا پایین آمده بخش عمده متقاضیان از این بازار خارج شده اند و به دنبال راههای جایگزین برای حفظ ارزش پول خود می گردند که این تغییر مسیر، اثر التهابی بر بازار مسکن گذاشته است.

خسروی با بیان اینکه در گرانی های اخیر نباید صرفا به رشد قیمت مسکن اشاره کرد، گفت: چندین عامل بر قیمت مسکن تاثیر می گذارد. از اجرت کارگر گرفته تا مصالح ساختمانی و نوسانات بازارهای موازی بر قیمت مسکن اثرگذار است که شاهد بودیم درماه‌های گذشته تمام مولفه های اثرگذار دارای رشد بوده اند.

با کاهش نرخ ارز، قیمت مسکن ارزان می‌شود

حسام عقبایی نایب‌رئیس اول اتحادیه مشاوران املاک تهران نظر دیگری دارد و در خصوص وضعیت مسکن در ماه‌های منتهی به پایان سال می گوید: در بازار مسکن عبور از رکود و رسیدن به رونق معمولاً بین 4 تا 8 سال طول خواهد کشید. از دلایل این فاصله زمانی طولانی برای عبور از رکود در بازار مسکن می‌توان به مقاوم بودن آن و همچنین وجود حجم بالای نقدینگی در این بازار اشاره کرد.

افزایش افسارگسیخته قیمت مسکن در شهرهای بزرگ مخصوصاً تهران آرزوهای بخش عظیمی از مردم را برای خانه‌دار شدن بر باد داد. این افزایش قیمت‌ها از آغاز سال 97 و هم‌زمان با افزایش قیمت ارز در بازار آغاز و در برخی مناطق با افزایش قیمت 3 برابری در هر مترمربع مواجه شد. به‌نحوی‌که در محله‌ای همچون افسریه در شرق تهران اگر تا چند ماه پیش یک آپارتمان 60 متر را با مبلغی نزدیک به 200 میلیون تومان می‌توانستیم خریداری کنیم، امروز با این تورم و افزایش در بخش مسکن همان آپارتمان قیمتی نزدیک به 600 میلیون تومان پیداکرده است. حال سؤال اینجاست تا قبل از این افزایش قیمت‌ها با دریافت یک وام 160 میلیون تومانی و با توجه به قیمت 200 میلیون تومان برای یک آپارتمان بخش زیادی از هزینه خرید یک مسکن را با تسهیلات می‌شد تأمین کرد، آیا با شرایط فعلی این وام‌ها برای خرید مسکن کافی است یا خیر؟

حسام عقبایی نایب‌رئیس اول اتحادیه مشاوران املاک تهران در خصوص وضعیت مسکن در ماه‌های منتهی به پایان سال به اعتمادآنلاین گفت: در خصوص وضعیت بازار مسکن در حوزه خریدوفروش شاهد رکود تورمی بسیار سنگینی از پایان بهار تا به امروز بودیم به‌نحوی‌که وضعیت معاملات و خریدوفروش در حوزه مسکن خود مبین این موضوع است.

او ادامه داد: عبور از رکود در بازار مسکن همانند بازارهای دیگر همچون بازار طلا و سکه و ارز و مصالح ساختمانی نیست. در بازار مسکن عبور از رکود و رسیدن به رونق معمولاً بین 4 تا 8 سال طول خواهد کشید. از دلایل این فاصله زمانی طولانی برای عبور از رکود در بازار مسکن می‌توان به مقاوم بودن آن و همچنین وجود حجم بالای نقدینگی در این بازار اشاره کرد.

عقبایی افزود: در تیرماه سال جاری تقریباً 25 درصد حجم معاملات نسبت به سال قبل کاهش داشت. معاملات مسکن در مردادماه 36 درصد، در شهریورماه 46 درصد، در مهرماه 43 درصد، آبان ماه 53 درصد، بر اساس آمار مرکز آمار ایران و بانک مرکزی نسبت به مدت مشابه سال گذشته با کاهش مواجه بود.

او ادامه داد: کاهش معاملات مسکن در چند ماه گذشته نشان از رکود عمیقی در این زمینه دارد. در سال گذشته هم با رکود مواجه بودیم اما وقتی آمارهای خریدوفروش تا 50 درصد کاهش پیدا می‌کند نشان از رکود بسیار عمیق دارد.

عقبایی گفت: عواملی همچون قیمت زمین، مصالح ساختمانی، هزینه ساخت و پروانه ساختمانی و همین‌طور سایر مسائل در حوزه قیمت همچون کاهش قدرت خرید مردم و نبودن توازن بین عرضه و تقاضا و کاهش تولید 50 درصدی مسکن در 5 سال گذشته ازجمله عواملی هستند که باعث افزایش قیمت مسکن در سال 97 شده‌اند.

این کارشناس مسکن افزود: آنچه بیشتر از هر چیز دیگری در قیمت مسکن در سال 97 تأثیرگذار بوده افزایش قیمت ارز در بازار بود به‌نحوی‌که رشد نامتعارف قیمت ارز باعث رشد نامتعارف قیمت مسکن شد تا حدی که باعث رشد 100 درصدی قیمت مسکن در کشور شد. طبق اعلام بانک مرکزی در مهرماه نزدیک به 83.3 درصد و در آبان ماه بیش از 91 درصد میانگین رشد مسکن بوده است.

عقبایی در ادامه افزود: میانگین متوسط قیمت مسکن در شهر تهران در آذرماه سال گذشته نزدیک به 4 میلیون 800 هزار تومان بوده اما طبق آمار بانک مرکزی و مرکز آمار در آذرماه سال جاری متوسط قیمت مسکن نزدیک به 9 میلیون 200 هزار تومان شده است. این افزایش قیمت خود مبین یک رشد نامتعارف و غیرمنطقی و تقریباً 100 درصدی قیمت مسکن است که درآمد عمومی مردم در حوزه خرید مصرفی و حوزه سرمایه‌گذاری از رشد قیمت مسکن جامانده و باعث یک رکود تورمی در بازار مسکن شده است.

نایب‌رئیس مشاورین املاک گفت: با توجه به موارد ذکرشده وضعیت مسکن تا پایان سال در حالت رکود تورمی باقی خواهد ماند؛ اما با توجه به این پیش‌فرض که تا پایان بهمن‌ماه قیمت ارز کاهش پیدا کند و این کاهش ثبات داشته باشد احتمال خالی شدن حباب مسکن در بعضی از مناطق شهرهای بزرگ و کاهش 25 درصدی قیمت مسکن در این مناطق تا پایان سال وجود دارد؛ اما اگر قیمت ارز کاهش پیدا نکند و باثبات قیمت و افزایش مواجه شود با توجه به رکود موجود احتمال افزایش قیمت مسکن وجود دارد.

او در ادامه گفت: اگر فرضیه افزایش قیمت مسکن با توجه افزایش قیمت ارز اتفاق بیفتد با عمیق‌تر شدن رکود تورمی و کاهش قدرت خرید مردم مواجه خواهیم بود و حتی احتمال اینکه این رکود تورمی سنگین تا نیمه اول سال 98 هم ادامه داشته باشد قوت خواهد گرفت.

عقبایی در خصوص حوزه اجاره مسکن هم گفت: بازار اجاره مسکن متأثر از بازار خریدوفروش مسکن است. قاعدتاً وقتی قیمت مسکن افزایش پیدا می‌کند باعث افزایش مبلغ اجاره‌بهای مسکن می‌شود. در آستانه زمستان معمولاً کمتر شاهد جابه‌جایی‌ها در حوزه اجاره هستیم و تا پایان سال یک ثبات نسبی را در این حوزه شاهد خواهیم بود.

نایب‌رئیس مشاورین املاک در خصوص افزایش تسهیلات بانکی گفت: تزریق نقدینگی در هر جای دنیا ایجاد تورم می‌کند؛ اما در ایران مؤلفه‌های اقتصادی با جاهای دیگر فرق می‌کند بر همین اصل در حال حاضر افزایش تسهیلات بانکی ایجاد تورم نمی‌کند و معتقدم که حداقل تا پایان سال 98 این افزایش تسهیلات باعث ایجاد رکود و تورم نمی‌شود.

عقبایی افزود: در دولت‌های نهم و دهم وقتی جلوی تسهیلات بانکی گرفته شد شاهد افزایش 100 درصدی قیمت مسکن بودیم. این موضوع نشان‌دهنده این است که عدم ارائه تسهیلات بانکی موجب کنترل قیمت مسکن نمی‌شود و این امر در دولت نهم و دهم تثبیت شد. پرداخت تسهیلات در شرایط فعلی اقتصاد ایران به قدرت خرید مردم و به رونق بخشیدن بازار مسکن کمک می‌کند.

او ادامه داد: با اصل دادن تسهیلات برای خرید مسکن موافقم اما با روش ارائه این تسهیلات موافق نیستم. وقتی در ارائه تسهیلات مسکن برای سراسر کشور یک الگو را در نظر می‌گیرم با عدالت اجتماعی مغایرت دارد. به این نحو که وقتی به‌عنوان‌مثال یک مبلغی را برای ارائه تسهیلات مسکن در نظر می‌گیرم و قیمت متوسط مسکن در تهران در هر مترمربع 9 میلیون تومان و در شهرستان‌ها 2 میلیون تومان است با ارائه یکسان این تسهیلات به تهران و شهرستان عدالت اجتماعی برقرار نمی‌شود. در سال 78 که رقم تسهیلات برای مسکن 15 میلیون تومان بود بیش از 48 درصد قیمت یک مسکن تأمین می‌شد، اما امروزه با این میزان تسهیلات که داده می‌شود فقط 12 درصد از قیمت یک مسکن به متقاضی وام داده می‌شود.

نایب‌رئیس اتحادیه مشاورین املاک افزود: در شهرهای بزرگ رشد تسهیلات بانکی متناسب با رشد قیمت مسکن نبوده است و رشد تسهیلات بانکی از رشد قیمت مسکن جامانده است که قاعدتاً این تسهیلات باید افزایش پیدا کند؛ اما نکته‌ای قابل‌توجه است این است که هر چه قدر میزان تسهیلات بانکی برای خرید مسکن افزایش پیدا کند باید مخاطبین آن بتواند اقساط آن را پرداخت کنند. باید توجه داشت حتی اگر مبلغ وام مسکن به بیش از 500 میلیون تومان برسد با توجه به اینکه بازپرداخت این تسهیلات مبلغی نزدیک به ماهی 12 میلیون تومان خواهد شد یک کارمند که متقاضی واقعی دریافت وام مسکن برای رهایی از مستأجری و رسیدن به سرپناهی به تملک خویش است با حقوقی نزدیک به 3 میلیون در ماه نمی‌تواند از عهده بازپرداخت آن برآید. با این تفاسیر از این تسهیلات فقط دهک‌های بالا استفاده می‌کند.

عقبایی تأکید کرد: باید مدت بازپرداخت تسهیلات بانکی افزایش یابد و فرآیند 10 تا 12 سال برای بازگرداند وام زمان بسیار کوتاهی است. مدت بازپرداخت وام بانکی کشورهای پیشرفته همچون آمریکا و در اروپا هم کشور اسپانیا و سایر کشورهای بزرگ اروپایی به نیم‌قرن یعنی 50 سال می‌رسد. در ایران نرخ تسهیلات بانکی در حوزه مسکن بالا است.

او در پایان گفت: در کشورهای هم‌جوار ما مثل ترکیه و مالزی و حتی گرجستان در 15 سال گذشته مانند ایران با مشکل مسکن مواجه بودند اما امروزه با مازاد مسکن روبرو هستند.

انتهای پیام