افت هم‌زمان قیمت‌ها و معاملات؛ در فاز 11 پردیس چه می‌گذرد؟

علی نیلی، انصاف نیوز: فاز 11 پردیس نمونه بارزی از کج‌کارکردی‌های اقتصاد ایران حتی در سطح تحلیلی خرد را به نمایش می‌گذارد؛ در حالی‌که قیمت‌ها در چند ماه اخیر تا 20 درصد افت کرده، معاملات مسکن هم دچار رکود شده است. به این معنا، در حالی‌که بر اساس آموزه‌های اقتصاد مرسوم انتظار داریم هم‌زمان با کاهش قیمت‌ها شاهد افزایش تقاضا باشیم، برعکس در زمان شکست قیمت، تقاضا هم کاهش محسوسی یافته است.

کوزو و یک منظر شهری متفاوت

از میدان اصلی شهر جدید پردیس که به سمت چپ بپیچید، بعد از حدود سه کیلومتر و گذر از کنار نیمه‌ساخته‌های فاز 9، وارد بلوار صیاد شیرازی می‌شوید. از این‌جا حدود پنج شش کیلومتر دیگر باید پیش برانید و بعد از عبور از تونلی طولانی، سیمای شهرکی ظاهر می‌شود که از انتظار فراتر است. این‌جا به وضوح برای سیما و منظر شهری انرژی صرف شده است.  

مشخصه فاز 11 پردیس، ساختمان‌های 15 طبقه سفیدرنگی‌ست که پراکندگی پلکانی‌شان در پستی بلندی‌های طبیعی منطقه، یک‌سانی نما و رنگ برج‌ها، نورپردازی و بلوک‌بندی حساب‌شده‌شان، چشم‌اندازی متفاوت از سایر بخش‌های شهر پدید آورده است.

برای فاز 11، حدود 565 بلوک تعریف شده که با جمعیت متوسط 4 نفر برای هر خانوار، در نهایت پذیرای بیش از 130 هزار نفر جمعیت خواهد بود. جز طبقه اول که موتورخانه جایگزین یک واحد مسکونی شده، دیگر طبقات برج‌های فاز 11 همگی در 4 واحد 2 خوابه 86 متری ساخته شده‌اند.

شاید بتوان تفاوت برج‌های فاز 11 پردیس از دیگر فازها را به پیمانکار آن ربط داد؛ این فاز به پیمانکاری شرکت کوزوپارس ساخته شده است. کوزوپارس شاخه ایرانی شرکت ترکیه‌ای ساخت و عمران کوزو بوده که در دو شهر جدید پردیس و پرند ساخت و سازهای چشم‌گیری داشته است.

کوزو در انبوه‌سازی مسکن صاحب تجربه است و از فناوری‌های به روزتر بهره می‌برد. به همین دلیل این گزاره به یک الگوی مسلط ذهنی تبدیل شده که در شرایط مشابه، آپارتمان کوزو از ساختمان‌های پیمانکار ایرانی مرغوب‌تر است. این مرغوبیت خواه‌ناخواه بر ارزش‌گذاری و قیمت نیز تاثیر می‌گذارد. تجربه عینی در شهر جدید پردیس هم نشان می‌دهد بخشی که توسط کوزو ساخته شده مرتب‌تر و منظم‌تر و چشم‌نوازتر از سایر فازهاست.

کار مشکل دلال‌ها

یکسانی واحدهای فاز 11 پردیس، کمی شرایط را برای واسطه‌گران مسکن مشکل کرده است. اینجا نه دیگر می‌توان درباره کیفیت ساخت بازارگرمی کرد، نه می‌شود با عیب‌های نادیده قیمت را شکاند. بنابراین پارامترهای تاثیرگذار بر قیمت، اینجا ارتفاع، منظره و نور واحد است.

محل استقرار ساختمان یا به اصطلاح زون بلوک و نزدیکی آن به بخش آبادتر فاز 11 هم از پارامترهای موثر بر قیمت آپارتمان‌هاست.

زون یک، 4 و 5 از مرغوب‌ترین بخش‌های فاز 11 پردیس هستند و تقاضاهای اقامتی را پوشش می‌دهند. باقی بخش‌های فاز نیز به عنوان مناطق آینده‌دار به کسانی پیشنهاد می‌شود که قصد سرمایه‌گذاری دارند.

رشد 60 درصدی، کاهش 20 درصدی، افت 80 درصدی

پردیس به دلیل موقعیت مکانی‌اش یکی از مستعدترین مناطق برای سرمایه‌گذاری‌های خرد در حوزه مسکن محسوب می‌شود و سرریز تقاضاهای بی‌پاسخ در پایتخت را پوشش می‌دهد. این شهر جدید از معدود مناطقی است که هنوز امکان خانه‌دار شدن را برای افراد فاقد سرمایه‌های کلان فراهم می‌کند و همین جذابیت، به رونق واسطه‌گری مسکن منجر شده است. در پردیس هیچ واحد تجاری دیگری را نمی‌یابید که به اندازه آژانس‌های معاملات ملکی و بنگاه‌های مسکن فراوانی و پراکندگی داشته باشد.

زمستان سال گذشته و هم‌زمان با نوسانات شدید نرخ ارز، نرخ مسکن سیر صعودی پیدا کرد. در آن زمان بخشی از تقاضا که در تهران نمی‌توانست با گزینه مناسبی پاسخ یابد، به شهرک‌های اقماری پایتخت سرازیر شد. شهر جدید پردیس در این مقطع شاهد افزایش تقاضا و به تبع افزایش قیمت‌ها بود به‌طوری‌که در کمتر از 6 ماه، قیمت‌ها تا بیش از 60 درصد رشد کرد.

وقتی دلار 60 هزار تومان را هم لمس کرد، مرغوب‌ترین واحدهای کوزو از مرز 3 میلیارد و 500 میلیون تومان فراتر رفت و حتی از واحدهای 4 میلیارد تومانی سخن به میان آمد. کمی بعد که از التهابات بازار کاسته شد، قیمت واحدهای مرغوب روی 3 میلیارد و 200 میلون تومان تثبیت شد و در همین حول و حوش قیمتی، معاملاتی هم به ثبت رسید. امروز همان واحد به قیمت 2 میلیارد و 650 میلیون تومان به اصطلاح فایل شده است اما مشتری ندارد!

در واقع آن‌چه رخ داده این است که پس از کاهش و تثبیت نرخ ارز، قیمت‌ها در بازار مسکن نمی‌توانست در قله تاریخی خود بماند و شروع به افت کرد. با آغاز کاهش قیمت، خریداران در انتظار کاهش بیشتر، معاملات خود را به تاخیر انداختند و به این ترتیب بازار شرایط رکودی را تجربه کرد.

برخی از بنگاه‌داران در فاز 11 پردیس بر این باورند که این رکود حداقل برای دو ماه دیگر، یعنی هم‌زمان با ماه‌های قمری محرم و صفر، تداوم خواهد داشت. در این شرایط اگر کسی به نقدینگی نیاز فور داشته باشد، معاملاتی با قیمت‌های کمتر از عرف تابستان 402 رقم خواهد خورد.

تفاوت دارد خریدار باشی یا فروشنده، مشاور باشی یا کارگزار

اگر به عنوان فروشنده وارد مذاکره با آژانس‌های مسکن فاز 11 پردیس بشوید، محال است  3 میلیارد تومان به عنوان قیمت به گوش‌تان بخورد حتی اگر واحدتان در طبقات بالا، ویودار، با لابی و ورودی مرتب و وام تسویه‌شده باشد. اما اگر خریدار باشید از 2 میلیارد و 200 میلیون تومان تا 3 میلیارد و 300 میلیون تومان قیمت می‌شنوید.

بخشی از این تفاوت به طبیعت کار واسطه‌گری بازمی‌گردد اما بخشی از اعوجاج قیمت‌ها در پردیس، و اصولا هر بازار مسکنی که سرمایه‌های خرد در آن جریان دارد، تابع بازی سرمایه‌داران بزرگ‌مقیاس است. به عبارت دیگر از تاثیرگذاری رفتارهای صاحبان سرمایه بر قیمت‌ها نباید غافل شد.

در میان مشاوران مسکن، هستند کسانی که به عنوان کارگزار شرکت‌ها یا اشخاص سرمایه‌دار فعالیت می‌کنند. این بروکرها به دلیل بیرون بودن از دایره نظارت‌ها و مقررات دولتی، گزینه‌های جذابی برای شرکت‌های غیردولتی عمومی و خصولتی‌ها محسوب می‌شوند چون بدون برجای‌ماندن ردپا، می‌توانند روندهای بازار را در جهت دل‌خواه تغییر دهند. این کارگزاران به ویژه در شرایط رکود موظف‌ هستند واحدهای مرغوب را با قیمتی کمتر از عرف بازار خریداری کنند. به گفته یکی از مشاوران املاک، بخشی از معاملات انجام‌شده در فاز 11 پردیس طی یکی دو ماه اخیر توسط سرمایه‌داران بزرگ انجام شده است.

یک مشاور دیگر که در خیابان طراوت فاز 11 پردیس فعالیت می‌کند، به خبرنگار انصاف نیوز گفت: خیلی‌ها که قصد خرید دارند، دست دست می‌کنند چون باورشان این اصست که قیمت‌ها باز هم کمتر می‌شود در حالی‌که من به تجربه دیده‌ام اگر بازار تکان بخورد، ناگهان آن‌قدر تقاضا زیاد می‌شود که قیمت‌ها روز به روز و حتی ساعت به ساعت بالا می‌رود. بنابراین اگر واقعا کسی می‌خواهد واحد مسکونی بخرد، به نظرم الان و قبل از تکان‌خوردن بازار باید اقدام کند. درست برعکس به کسی که می‌خواهد بفروشد هم توصیه می‌کنم که فعلا دست نگه دارد.

او به این پرسش که آیا قیمت‌ها از این سطح هم کمتر می‌شود یا نه، پاسخ داد: ممکن است در معاملات موردی و بر حسب نیاز فروشنده به پول نقد، معامله‌ای کمتر از قیمت‌های فعلی ثبت شود ولی بعید می‌دانم که شاخص کلی قیمت افت محسوس دیگری داشته باشد.

انتهای پیام