آتش زیر خاکستر بازار مسکن

دنيای اقتصاد نوشت : قیمت‌های پیشنهادی فروش آپارتمان در ماه اول۱۴۰۱، متفاوت از روند ماه‌های پایانی سال گذشته تغییر کرد. اولین تصویر از بازار مسکن در سال جدید را «داده‌های یک بازار خدمات آنلاین» و همچنین «تحقیقات میدانی از واسطه‌های ملکی» به نمایش گذاشته است. جزئیات این تصویر از «تغییر مثبت قیمت‌ها با وجود افزایش فروشنده‌ها» حکایت دارد. این فروردین در مقایسه با فروردین پارسال- در بازار مسکن پایتخت- دست‌کم یک تفاوت عمده دارد و آن «تغییر انتظارات» است. رشد تورم پنهان مسکن در فروردین ناشی از رشد محسوس تقاضا در کنار چهار پارامتر دیگر است.

نخستین تصویر از بازار مسکن شهر تهران در سال 1401 نشان‌دهنده گرمای پنهان در این بازار در فروردین ماه است. در حالی که هنوز آمارهای رسمی درباره تحولات قیمت و حجم معاملات مسکن در شهر تهران در فروردین امسال منتشر نشده است اما اطلاعات مربوط به فایل‌‌های فروش مسکن که در نخستین ماه از سال 1401 به بازار عرضه شدند نشان‌دهنده وقوع دو رویداد مهم در این بازار است. این دو رویداد که در واقع نشان‌دهنده گرمای پنهان در بازار معاملات مسکن شهر تهران در فروردین است به افزایش محسوس قیمت پیشنهادی فایل‌‌های فروش مسکن از یک سو و همچنین رشد تقاضا برای خرید آپارتمان در این ماه در مقایسه با فروردین سال قبل مربوط می‌شود. متوسط قیمت پیشنهادی واحدهای مسکونی که در فروردین 1401 به بازار معاملات مسکن شهر تهران عرضه شد در مقایسه با اسفند1400، معادل 3 درصد رشد کرد.

تورم پنهان ماهانه 3 درصدی آن‌‌هم در نخستین ماه سال که بازار نیمه‌‌تعطیل بوده است رشد محسوس قیمت پیشنهادی در فایل‌‌های عرضه شده به بازار فروش مسکن محسوب می‌شود. این در حالی است که هم در یک‌سال گذشته – سال 1400- و هم در فروردین پارسال، تورم قیمت‌‌های پیشنهادی و تورم مسکن در معاملات فروش آپارتمان، یک‌سوم تورم پنهان (میزان رشد قیمت در فایل‌‌های فروش) در فروردین 1401 بوده است. سال گذشته متوسط قیمت فروش مسکن در فایل‌‌های عرضه شده به بازار معاملات مسکن شهر تهران در فروردین نسبت به اسفند99 (یک ماه قبل از آن)، تنها یک درصد رشد کرد و آمارهای رسمی نیز از کاهش 3 درصدی قیمت مسکن در این ماه در مقایسه با اسفند حکایت داشت. در کل سال 1400 نیز تورم پنهان ماهانه مسکن (تورم فایل‌‌های فروش) به‌طور متوسط یک درصد بود. به این معنا که به‌طور متوسط میانگین قیمت پیشنهادی واحدهای مسکونی در شهر تهران یک درصد در مقایسه با ماه قبل افزایش داشته است. میانگین تورم ماهانه مسکن در معاملات صورت گرفته نیز براساس آمارهای رسمی همین میزان یعنی به‌طور متوسط یک درصد در هر ماه بوده است.

این آمارها نشان‌دهنده تورم محسوس در فایل‌‌های عرضه شده به بازار فروش مسکن در فروردین امسال است. در واقع رشد 3 درصدی متوسط قیمت فروش در فایل‌‌هایی که فروردین امسال از سوی فروشنده‌های مسکن به بازار ملک عرضه شد، تورم پنهان بالایی را نشان می‌دهد. به‌ویژه آنکه علاوه بر نیمه تعطیل بودن فروردین، نیمی از این ماه نیز در ماه مبارک رمضان قرار داشت. معمولا تقاضا و حجم معاملات مسکن در ماه رمضان هرسال نسبت به ماه‌های دیگر کاهشی است و همین کاهش تقاضا بر قیمت‌‌های پیشنهادی و قطعی فایل‌‌ها نیز اثرگذار است. اما آن‌طور که اطلاعات مربوط به حجم فایل‌‌های عرضه شده به بازار ملک و همچنین داده‌های مربوط به تغییرات قیمت پیشنهادی در فایل‌‌های عرضه شده به بازار مسکن شهر تهران در فروردین امسال نشان می‌دهد، نه‌تنها قیمت‌‌های پیشنهادی در مقایسه با اسفند رشد محسوس داشته بلکه عرضه و تقاضا نیز در مقایسه با فروردین سال قبل افزایش داشته است.

افزایش حجم عرضه فایل، افزایش تقاضای خرید و از همه مهم‌تر رشد 3 درصدی تورم پنهان (قیمت پیشنهادی فروش مسکن در فایل‌‌های عرضه شده به بازار ملک) نخستین تصویر غیررسمی از نبض معاملات و قیمت مسکن شهر تهران در نخستین ماه از سال 1401 است. این اطلاعات از مشخصات فایل‌‌های عرضه شده به بازار نیازمندی‌‌های آنلاین دیوار استخراج شده است.

جمع‌‌بندی داده‌های به دست آمده از این استارت‌آپ بازاریابی ملکی نشان‌دهنده تفاوت دو فروردین 1400 و 1401 به لحاظ حجم و قیمت پیشنهادی واحدهای مسکونی عرضه شده به بازار مسکن است. فروردین سال گذشته تورم ماهانه پنهان (میانگین رشد قیمت در فایل‌‌های عرضه شده به بازار مسکن)، تنها یک درصد در مقایسه با اسفند رشد کرد و تورم مسکن در فایل‌‌های فروش نیز منفی 3 درصد گزارش شد. اما تورم ماهانه پنهان فروردین امسال 3 درصد برآورد می‌شود.

میانگین قیمت در فایل‌‌های فروش

بررسی‌‌ها و برآوردهای «دنیای اقتصاد» با استناد به داده‌های درج شده در فایل‌‌های فروش آپارتمان‌‌های مسکونی که در فروردین امسال به بازار مسکن شهر تهران عرضه شدند نشان می‌دهد متوسط قیمت هر مترمربع آپارتمان در شهر تهران در این فایل‌‌ها به 34 میلیون و800 هزار تومان رسیده است. این میزان در مقایسه با متوسط قیمت فایل‌‌هایی که اسفند ماه به بازار ملک عرضه شد با رشد 3 درصدی همراه شده است. این میزان رشد به چند دلیل تورم محسوس را در فایل‌‌های فروش مسکن در نخستین ماه سال جاری نشان می‌دهد. نخستین علت، مقایسه این میزان تورم با وضعیت رشد قیمت در فایل‌‌های فروش مسکن در ماه مشابه سال گذشته است. همان‌گونه که گفته شد متوسط قیمت مسکن در فایل‌‌هایی که فروردین سال گذشته به بازار مسکن شهر تهران عرضه شد در مقایسه با اسفند 99، تنها یک درصد رشد داشت.

از سوی دیگر تورم پنهان بهمن و اسفند سال گذشته نیز کمتر از تورم پنهان فروردین امسال بود. میانگین تورم پنهان مسکن در سال 1400 نیز یک درصد و دقیقا یک‌سوم تورم فایل‌‌های عرضه شده به بازار مسکن در فروردین امسال بود.

تورم ماهانه مسکن در معاملات قطعی فروش ملک در سال گذشته نیز به‌طور متوسط در هر ماه یک درصد بود. در واقع به‌طور میانگین تورم ماهانه فایل‌‌های فروش با تورم ماهانه مسکن در معاملات قطعی در سال گذشته، یکسان و هر دو معادل یک درصد بوده است.

اما یک سوال مهم در ارتباط با شرایط بازار معاملات مسکن شهر تهران در فروردین مطرح است؛ مبنی بر اینکه چرا شرایط در این بازار در فروردین ماه امسال مسیری متفاوت از فروردین و همچنین کل سال گذشته را طی کرده است؟

آیا کمبود عرضه فایل منجر به رشد محسوس قیمت در فایل‌‌های عرضه شده به بازار مسکن پایتخت در این ماه شده است یا عوامل دیگری در بروز این شرایط نقش داشته است؟

در پاسخ به این سوال باید گفت فروردین امسال نه تنها حجم عرضه فایل‌‌های فروش به بازار معاملات مسکن شهر تهران کم نشد بلکه میزان عرضه فایل در این ماه در مقایسه با فروردین سال گذشته رشد محسوس داشته است. بررسی اطلاعات مربوط به فایل‌‌های عرضه‌شده به بازار نیازمندی‌‌های آنلاین دیوار نشان می‌دهد فروردین امسال حجم فایل‌‌های عرضه شده به بازار معاملات مسکن شهر تهران 32 درصد در مقایسه با فروردین سال گذشته رشد داشته است. بنابراین کمبود عرضه فایل به بازار در این ماه را نمی‌توان دلیل ثبت تورم ماهانه پنهان 3 درصدی در بازار مسکن فروردین 1401 عنوان کرد. چرا که در این ماه نه تنها عرضه فایل به بازار ملک کمتر نشد بلکه با رشد محسوس 32 درصدی نیز همراه شد.

این در حالی است که نتایج تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» از افزایش میزان تقاضا برای خرید مسکن در فروردین امسال در مقایسه با فروردین سال گذشته در کنار افزایش عرضه ملک به بازار فروش حکایت دارد. بنابراین اطلاعات به دست آمده حاکی است بازار معاملات مسکن شهر تهران در ماهی که نسبت به فروردین سال قبل، ماه اوج فروش و اوج خرید نوروزی محسوب می‌شود با رشد محسوس سطح قیمت‌‌های پیشنهادی در فایل‌‌های فروش مواجه شده است.

5 علت تورم پنهان 3 درصدی

در چنین شرایطی یک سوال مهم آن است که با توجه به وضعیت عرضه و تقاضای مسکن در فروردین امسال، عامل رشد محسوس قیمت پیشنهادی در فایل‌‌های عرضه شده به بازار فروش املاک پایتخت چه بوده است؟

برآوردهای «دنیای اقتصاد» و تحقیقات انجام شده در این زمینه از شناسایی پنج عامل عمده، موثر و مهم در بروز تورم پنهان قابل توجه در بازار مسکن فروردین 1401 خبر می‌دهد.

نخستین عامل مربوط به اثر تغییر سال و ورود به سال جدید بر سطح قیمت‌‌ کالاها و خدمات (تورم) است. معمولا هر سال تغییراتی در نرخ کالاها و خدمات رخ می‌دهد. تورم عمومی بالا در فروردین 1401 یکی از عواملی است که می‌تواند در این رشد 3 درصدی بهای پیشنهادی واحدهای مسکونی عرضه شده به بازار فروش ملک در شهر تهران موثر باشد. هر چند این علت به تنهایی نمی‌تواند به عنوان عامل رشد 3 درصدی بهای پیشنهادی آپارتمان‌‌های فروشی مطرح شود. چرا که فروردین سال گذشته، که نخستین ماه از سال 1400 بود، تورم پنهان مسکن یک درصد و تورم مسکن در معاملات قطعی منفی 3 درصد بود. البته افزایش 57 درصدی حقوق و دستمزدها در سال جاری را می‌توان به عنوان یکی از عوامل موثر در این رشد قیمت مورد اشاره قرار داد. از سوی دیگر تورم ماهانه 6 درصدی مسکن در اسفند 1400 (یک ماه قبل) نیز در این زمینه بی‌‌تاثیر نبوده است.

اثر بازدهی بازارها

عامل دوم به اثر افزایش قیمت‌‌ها و نرخ بازدهی در بازارهای موازی مسکن در فروردین امسال مربوط می‌شود. برآوردها حاکی از افزایش 6 درصدی قیمت‌‌ها در هر یک از بازارهای دلار و سکه در فروردین امسال است. این در حالی است که شاخص کل در بازار معاملات سهام نیز در نخستین ماه از سال 1401 یعنی فروردین 11 درصد رشد داشته است. بنابراین و با توجه به رابطه موجود بین بازارهای اقتصادی، این عامل نیز می‌تواند به عنوان عامل موثر در افزایش  3 درصدی بهای پیشنهادی واحدهای مسکونی که فروردین امسال به بازار مسکن شهر تهران عرضه شد معرفی شود.

رشد محسوس قیمت مسکن در اسفند سال گذشته نیز یکی دیگر از عواملی است که می‌تواند در تورم ماهانه پنهان محسوس مسکن در فروردین اثرگذار باشد. متوسط قیمت واحدهای مسکونی که در بازار معاملات مسکن شهر تهران در اسفند 1400 به فروش رسید در مقایسه با متوسط قیمت واحدهای مسکونی فروخته شده در بهمن پارسال رشد بی‌‌سابقه 2/ 6 درصدی در میان ماه‌های سال گذشته را به ثبت رساند. در شرایطی که متوسط قیمت مسکن در معاملات قطعی در ماه قبل از فروردین رشد ماهانه 6 درصدی داشته است، این افزایش قیمت، بر متوسط قیمت فایل‌‌هایی که فروردین ماه به بازار مسکن عرضه شد اثرگذار بوده و خود را در شکل افزایش محسوس بهای پیشنهادی مسکن در این ماه نشان داده است.

چهارمین عامل به رشد محسوس هزینه ساخت مسکن به‌ویژه از ناحیه افزایش قابل توجه قیمت برخی از مصالح و نهاده‌های مهم و پرکاربرد ساختمانی در سال جدید مربوط می‌شود. واسطه‌های بازار معاملات مسکن شهر تهران در این باره به «دنیای اقتصاد» اعلام کردند: در هفته‌های اخیر قیمت برخی مصالح و نهاده‌های پرکاربرد ساختمانی مانند آهن‌‌آلات و میلگرد و… افزایش محسوس داشته است و این موضوع به‌ویژه قیمت واحدهای نوساز را تحت تاثیر قرار داده است. سرایت افزایش قیمت واحدهای نوساز به سایر واحدهای مسکونی نیز خود را در شکل رشد محسوس بهای پیشنهادی فروش آپارتمان‌‌ها در تهران در فروردین 1401 نشان داده است.

رشد تقاضا

اما عامل پنجم که دلیلی قابل توجه در تشریح علل رشد محسوس بهای پیشنهادی واحدهای مسکونی شهر تهران در فروردین محسوب می‌شود مربوط به رشد تقاضای خرید مسکن در فروردین امسال است. با وجود نیمه تعطیل بودن فروردین در هر سال و حتی در شرایطی که نیمی از فروردین امسال در ماه مبارک رمضان قرار داشت، تحقیقات میدانی انجام شده از بازار معاملات مسکن مناطق مختلف شهر تهران به ویژه مناطق مصرفی و پرتقاضا نشان‌دهنده افزایش میزان تقاضای خرید در نخستین ماه از سال 1401 است. در واقع می‌توان یکی از مشخصات مهم و بارز بازار مسکن شهر تهران در فروردین ماه امسال را افزایش و چرخش تقاضای خرید مسکن عنوان کرد. فروردین سال گذشته که ماه از سرگیری و شروع مذاکرات برجام بود تقاضا به‌شدت در بازار برای خرید آپارتمان کاهش یافت. چرا که متقاضیان خرید مسکن به دلیل چشم‌‌انداز خوش‌بینانه به آینده ناشی از شروع این مذاکرات خرید خود از بازار ملک را به امید کاهش سطح قیمت‌‌ها به تعویق انداختند. همین موضوع منجر به ثبت تورم ماهانه پنهان یک درصدی و تورم ماهانه منفی 3 درصد در معاملات قطعی آپارتمان در فروردین 1400 شد. اما فروردین 1401 را می‌توان ماه توقف مذاکرات معرفی کرد. توقف مذاکرات و روشن نشدن نتایج آن، با اثرگذاری بر جو عمومی و تحت تاثیر قراردادن انتظارات، شرایط متفاوتی را در بازار مسکن فروردین امسال در مقایسه با بازار مسکن فروردین سال گذشته رقم زد و خود را در شکل افزایش محسوس تورم ماهانه پنهان ملکی نشان داد.

همین موضوع نه تنها بر سطح بهای پیشنهادی واحدهای مسکونی فایل شده اثر گذاشته و آن را افزایش داد بلکه حجم تقاضای خرید مسکن را نیز زیاد کرد. بررسی‌‌های «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد اگرچه هر پنج عامل گفته شده در بروز وضعیتی که برای بازار مسکن فروردین 1401 تشریح شد نقش داشته‌‌اند اما وزن عامل پنجم یعنی اثر تغییر انتظارات ناشی از توقف مذاکرات بر این بازار بیش از چهار عامل دیگر بوده است.

به گزارش «دنیای اقتصاد»، شرایطی که در بازار معاملات مسکن شهر تهران در فروردین امسال مشاهده شد در واقع نشان‌دهنده نوعی گرمای پنهان در بازار فروش املاک پایتخت است. این گرمای پنهان در واقع از یک سو نشان‌دهنده نبض بالای تقاضای مسکن در این ماه به دلیل افزایش تقاضای خرید آپارتمان است و از سوی دیگر نشان‌دهنده افزایش دمای قیمت پیشنهادی آپارتما‌‌ن‌‌ها در فروردین امسال در مقایسه با فروردین سال گذشته است. با این حال، این تحلیل بر مبنای داده‌های اولیه مربوط به اطلاعات درج شده در فایل‌‌های فروش مسکن شهر تهران و همچنین تحقیقات میدانی به عمل آمده از بازار مسکن پایتخت استخراج شده است. برای تحلیل درست آنچه در بازار معاملات مسکن شهر تهران در فروردین امسال رخ داده است، باید تا زمان انتشار آمار رسمی تحولات ملکی شهر تهران در نخستین ماه 1401 منتظر ماند.