مستاجران نگران گرانی اجاره
گزارش‌های رسمی از رشد سالیانه بیش از ۵۰ درصدی اجاره بها حکایت دارد و نرخ‌های جدید از اوایل تابستان کشف میشود؛ در این خصوص نمایندگان مجلس معتقدند اگر از همین ابتدای سال برنامه‌ای برای کنترل بازار اتخاذ نشود تا پایان سال افزایش قابل توجه در اجاره‌بها را خواهیم داشت.
به گزارش ایسنا، رشد حدود ۵۰ درصدی اجاره بهای مسکن که مشکلاتی را برای اقشار اجاره‌نشین ایجاد کرده، یکی از گلایه‌های مطرح شده توسط نمایندگان مجلس در دیدار با وزیر راه و شهرسازی بوده است. نمایندگان معتقدند در خلاء نظارتی متولیان امر، اجاره بها روز به روز در حال افزایش است.
در حال حاضر هنوز پیک جابه‌جایی آغاز نشده و تغییرات نرخ اجاره در مقایسه با اواخر سال گذشته چندان محسوس نبوده است. آن طور که بانک مرکزی گزارش داده اسفندماه پارسال در تهران اجاره بها نسبت به بهمن ماه ۰.۴ درصد افزایش داشته و نرخ رشد سالیانه آن نیز ۴۶ درصد بوده است. این ارقام برای کل کشور به ترتیب ۱.۲ درصد و ۵۰ درصد اعلام شد.
احتمالا در پایان خردادماه با ورود به فصل جابه‌جایی مستاجران، نرخ‌های جدید کشف میشود. اگر چه قیمت مسکن تا حدی به ثبات رسیده و نرخ رشد سالیانه آن به ۱۶ درصد رسیده، پیش‌بینی کارشناسان این است که اجاره بها جاماندگی خود را در مقایسه با قیمت مسکن جبران کند.
در این شرایط بسیاری از زوج‌های جوان با مشکلاتی در پرداخت مبالغ درخواستی از سوی مالکان مواجه شده‌اند. سال گذشته اجاره‌نشین‌ها که عموما از توان محدودی برخوردارند شرایط سختی را سپری کردند و با توجه به اینکه درآمد آنها با تورم عمومی و نرخ رشد اجاره بها همخوانی ندارد در سال جاری نیز نمی‌توان چندان به بهبود وضعیت آنها امیدوار بود.
اوضاع مستاجران با هر نوع تغییر در شرایط اقتصاد کلان دگرگون میشود؛ چرا که عوامل مختلفی مثل نرخ سود بانکی، تورم عمومی، قیمت مسکن و نرخ رشد دستمزد بر این بازار اثرگذار است. به دلیل پایین بودن نرخ بهره بانک‌ها در مقایسه با اجاره بها صاحب‌خانه‌ها ترجیح می‌دهند به جای پول پیش بیشتر، اجاره‌ی بیشتری دریافت کنند. از طرف دیگر مبلغ رهنی که مستاجران به دست صاحب‌خانه‌ها می‌دهند به دلیل تورم بالای ۴۰ درصدی اقتصاد ایران هر ساله به نوعی آب می‌رود. بنابراین مستاجران در یک بازی دو سر باخت قرار دارند.
دولت در دو سال اخیر اقداماتی همچون پرداخت تسهیلات ودیعه مسکن و تعیین سقف مجاز ۲۵ درصد برای افزایش اجاره بها تعیین کرده که عملا تاثیر چندانی در بازار اجاره ایجاد نکرده است.
وضعیت فعلی، نمایندگان مجلس را بر آن داشت تا از وزیر راه و شهرسازی درباره وضعیت بازار مسکن سوال کنند. در این خصوص اسماعیل حسین‌زهی ـ نایب رییس کمیسیون عمران مجلس با اشاره به وضعیت نامناسب اجاره بها مسکن در سال جاری گفت: متاسفانه در سال‌های اخیر شاهد رشد سرسام‌آور اجاره بهای مسکن بودیم. در سال جاری نیز این افزایش‌ها ادامه‌دار بوده به حدی که صدای مردم را درآورده است. این موضوع یکی از گلایه‌های جدی اعضای کمیسیون عمران از وزیر راه و شهرسازی بود که در جلسه با وی مطرح کردند.
وی با بیان اینکه اجاره بها مسکن در خلا نظارتی متولیان امر روز به روز در حال افزایش است، اظهار کرد: دولت باید به صورت جدی به این موضوع ورود کرده و اجازه رشد افسارگسیخته اجاره خانه را ندهد.
این نماینده مردم در مجلس شورای اسلامی تاکید کرد: برخی از مسئولان دولتی عنوان میکنند که با ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی در قالب طرح نهضت ملی مسکن، بازار به تعادل نسبی رسیده و ترمز افزایش قیمت ها کشیده خواهد شد اما این موضوع برای بلندمدت مفید و اثربخش است در حال حاضر بخش عظیمی از جوانان بعد از ازدواج به دنبال اجاره مسکن بوده که با چنین قیمت‌هایی به شدت دچار مشکل هستند.
حسین‌زهی اظهار کرد: وزارت راه و شهرسازی و وزارت صمت باید به موضوع گرانی اجاره بهای مسکن ورود کنند، اگر از ابتدای سال برنامه‌ای برای کنترل بازار اتخاذ نشود تا پایان سال شاهد افزایش چشمگیر اجاره بها خواهیم بود.
بعد از رشد حدود ۶۰۰ درصدی قیمت خانه در تهران از سال ۱۳۹۶ تا ۱۴۰۰ و کاهش سرعت افزایش قیمت مسکن، روند رشد اجاره بها که جاماندگی نسبت به افزایش قیمت در بخش خرید و فروش داشت از سال گذشته شدت گرفت و نرخ رشد اجاره از حدود ۱۲ درصد در اوایل سال ۱۴۰۰ به بالای ۵۰ درصد در اواخر همان سال رسید.
اوضاع ساخت و ساز هم به عنوان عامل متعادل کننده بازار مسکن چندان مناسب نیست. محمود محمودزاده ـ معاون وزیر راه و شهرسازی از نیم میلیونی شدن تعداد واحدهای در حال ساخت در کل کشور طی سال گذشته خبر داده و گفته که در سال ۱۴۰۰ به تولید ۵۲۰ هزار واحد مسکونی رسیدیم، اما این رقم در مقایسه با اوج تولید مسکن در سال ۱۳۹۲ که ۸۰۹ هزار واحد مسکونی احداث شد کاهش ۳۸ درصدی را نشان می‌دهد.
آمار مذکور از وضعیت نه چندان مناسب بازار مسکن در دو بخش خرید و فروش و اجاره حکایت دارد که برنامه‌ریزی و اجرای تمهیدات لازم توسط قوای سه‌گانه را می‌طلبد.
انتهای پیام
مهندس ظفریاری میگوید
سلام با توجه به دانش کم و نظر بنده انچه همیشه در بازار مسکن جهان و موضوع اجاره عملا اتفاق میوفته و همه بیشتر رعایت میکنند ولی توان توضیح ان را ندارند، چه برای اجاره خانه، اجاره مغازه ، اجاره کاشت زمین، اجاره ماشین،اجاره موقفه ای و حتی اجاره وسایل و… براساس درصدی از ارزش ان است ،یعنی اجاره هر ملک براساس ارزش قیمت فروش او مشخص میشود (نه ضریب دستوری جمعیت ۱۵ و ۲۰ و۲۵ درصد )معمولا برای املاک مسکونی نوساز یک ششم قیمت ملک و برای املاک قدیمی تا یک هشتم و بیشتر قیمت ملک رهن کامل محاسبه میشود و در نهایت رهن کامل به اجاره تبدیل میشود هر ۱ میلیون بین ۲۵ تا ۳۰ هزارتومان اجاره در نهایت وقتی هزینه مصالح و مزد خدمات و ساخت ساز و ( مخوصوص امروز دست مزد و مصالح تعمیرات ) بیشتر میشود قیمت و ارزش نهایی ملک بیشتر میشود ودر نهایت قیمت رهن کامل افزایش پیدا میکند و نهایت قیمت اجاره افزایش پیدا میکند حالا برای منطقه پایین شهر بین ۵۰ تا۱۰۰ و در منطقه مرفه بین ۱۰۰ تا۳۰۰ (علت هم ارزش افزوده سرمایه گذاری در منطقه مرفه همیشه چند برابر منطقه پایین شهر است) در نهایت چون این نکته فنی مهم رعایت نشده و در عملا کاربردی نیست فقط باعث مشکلات بزرگ تر میشود،( نتیجه امروز بازار اجاره مسکن که نسبت به سال قبل فایل های بازار اجاره کم یاب شد است و حتی با داشتن پول بازهم نمی تواند خانه جدید و یا خانه سال قبل تمدید کرد حتی با قیمت بروز!!! یعنی بیشترمالکان میگویند خودشان خانه را لازم دارند برای خود و فرزندان و در عمل همه مالک از تمدید برای سال دوم میترسند چون معیار قرار داد سال قبل و معیار افزایش قرارداد تمدید سال دوم به راحتی قابل ارائه و پیگیری است در نهایت همون نصف بیشتر مستاجران که ساهای قبل قرار داد های توافقی و حتی با قیمت روز در دفاتر تمدسد میکردند امسال باید به دنباله خانه جدید باشند و اجاره نشینی برای یک سال در خانه بیشتر امکان نداد و در نهایت وضعیت بازار اجاره بدتر میشود حالا بحث قرار داد های اجارنامه دستی بین مردم آن هم در خانه بیشتر شود و کارهای عجیب و غریب مثل دریافت ضمانت های عجیب جهت تخلیه و… بهانه تعمیرات و… درنهایت مالکان دنبال دردسر نیستند خلاصه راهکار عملی چیز دیگری است که بعدا توضیح میدهم.
انشاءالله یک زمانی خوش نیشنی، اجاره نشینی شود
اما راهکار برای ساماندهی به این رشد قیمت چیست، آنچه بنده مهندس ظفریاری طی تحقیق و بررسی در بازار مسکن مشهد مطلع شدم ، که بنده و هیچ فردی نمی تواند این رشد قیمتی را متوقف کند ، آن هم در کوتاه مدت تنها کاری که میشود کرد کاهش سرعت افزایش قیمت است یعنی بین مینیموم و ماکزیمم افزایش قیمت ما مینیموم را انتخاب و به مردم اطلاع دهیم( یعنی باید اتحادیه املاک هر شهر و اداره ثبت و شهرداری و سایر مراجعه مرتبط در هر محله از هر شهر ایران، تمام متصدی املاک آن منطقه را در هر فصل در مکانی دعوت کنند و یا از طریق شبکه مجازی ، جهت مشورت و اعلام قیمت محله (بهار تابستان، پاییز و زمستان در سال 4 جلسه برگزار کنند) و قیمت نهایی اول زمین خالی آن محله و خانه نوساز آن محله منطقه و فرمول محاسبه اجاره یک هشتم را و… در نهایت مینیموم قیمت ،یعنی این موارد را با نظر متصدیان املاک محله و کارشناسان این حوزه انتخاب و تعرفه و ملاک قرار بدهند وبه تمام مردم هم اطلاع بدهند ( این کار 100 درصد عملی است ولی هیچ کس و ارگانی رقبتی جهت انجام آن ندارد فقط با صدور مصوبه کاغذی که هیچ مسئول و هزینه مالی جهت اجرای آن وجود ندارد، بسنده میکنند، البته راهکار دوم هم و بلند مدت این است که شهرداری هر شهر باید وظیفه اصلی خود یعنی تامین زمین تفکیک شده در نقشه گسترش شهر وساخت مسکن برای مردم را انجام بدهند ونه ساخت المان عجچیب قریب و پوستر و فضای سبز و بحث جریمه تخلفات و …استفاده از شرکتهای انبو سازه بزرگ و یا واگذاری زمین تفکیک شده به مردم فاقد مسکن و کاهش وتعرفه ساخت و نظارت و سرعت در صدور مجوز و ثبات قیمت مصالح در نهایت مسکن و خانه تنها کالای هستد که هیچ کشوری یک شب نمی تواند بخرد و بسازد نیاز به برنامه ریزی و سیاسیت گذاری و مدیریت دقیق در اجرای آن است و جزء اولین نیازهر موجودی مسکن است ( در بیشتر موارد این رو خودم به عینیت دیدم که یک بچه کوچک خانوده مستاجر هم نسبت به خانه خود که زندگی میکند احساس مالکیت دارد حتی اگر آن خانه اجاره باشد واو نداند ).
امیدوار مطالب مفید باشد