تاثیر گسترش افقی شهرها بر پیشبرد طرح مسکنی دولت
روزنامه جهان صنعت نوشت:
این روزها متقاضیان مسکن با مشکلات گوناگونی روبه‌رو هستند. قیمت واحدهای مسکونی همواره با افزایش همراه هستند. در سال‌های گذشته مصرف‌کنندگان واقعی از بازار مسکن خارج شده و تقاضای مصرفی جای خود را به تقاضای سرمایه‌ای داده است؛ موضوعی که به علت کاهش میزان تولید و به تبع آن کاهش عرضه در بازار مسکن رخ داده است. البته نباید از تاثیرات تورم عمومی در این خصوص غافل شد.
واگذاری زمین به مردم و ساخت ۴ میلیون واحد مسکونی در طرح نهضت ملی مسکن نیازمند آن است که حریم شهرها آزادشده و با عرضه زمین و کاهش سهم آن در قیمت مسکن، هزینه‌های مسکن نیز کاهش پیدا کند.
آخرین آمارها از سرشماری عمومی نفوس و مسکن نیز نشان می‌دهد طی چهار دهه، وضعیت تقاضای مصرفی و سرمایه‌ای مسکن کاملا برعکس شده است؛ به طوری که از ۸۰ درصد تقاضای مصرفی و ۲۰ درصد تقاضای سرمایه‌ای در اواسط دهه ۵۰ به حدود ۲۰ درصد تقاضای مصرفی و ۸۰ درصد تقاضای سرمایه‌ای در اواسط دهه ۹۰ رسیده است.
تبعات کاهش آمار ساختوساز
در حال حاضر قیمت مسکن به شکل بی‌سابقه‌ای افزایش یافته است و بسیاری از خانواده‌ها توان خرید مسکن و حتی اجاره مسکن در نقاطی که پیش از این ساکن بودند را ندارند. طبق آمارها قیمت یک مترمربع زیربنای مسکونی در مناطق شهری طی یک‌دهه و از ابتدای ۱۳۹۱ تا انتها سال ۱۴۰۰، رشدی بیش از هزار درصد را تجربه کرده است.
عوامل گوناگونی در این افزایش قیمت نقش دارند که تورم کلی در اقتصاد و انتظارات تورمی از جمله این عوامل هستند. اما مهم‌ترین مساله‌ای که باعث شده این عوامل در این زمان بار هزینه‌ای و فشار بیشتری را بر خانواده‌ها تحمیل کنند، کاهش ساختوساز و عرضه مسکن طی سال‌های اخیر بوده است.
بی‌توجهی دولت قبل به ساخت مسکن و تکمیل نکردن واحدهای مسکن مهر موجب شد که آمار ساختوساز در کشور به میزان زیادی کاهش پیدا کند، چنانکه تعداد واحدهای ساخته‌شده از یک میلیون و ۲۰۰ هزار واحد در سال ۱۳۸۹ به ۳۲۰ هزار واحد در سال ۱۳۹۶ رسید.
در سال‌های بعد از آن نیز هر چند میزان اندکی به این تعداد اضافه شد، اما همچنان کمبود ساخت ادامه یافت و با روی هم انباشته شدن کمبودها و افزایش تقاضا، بازار مسکن به کلی از دهک‌های اول جامعه خالی شد.
با تشدید مشکلات مردم در بخش هزینه‌های مسکن، دولت سیزدهم تصمیم گرفت با طرح نهضت ملی مسکن به این آشفتگی و ولنگاری قیمت‌ها پایان دهد و امکان خانه‌دار شدن را برای دهک‌های پایین جامعه فراهم کند.
بیشترین سهم در هزینه‌های مسکن مربوط به قیمت زمین است
در این طرح قرار است دولت با قرار دادن زمین در اختیار مردم و حذف قیمت آن از هزینه‌های ساخت و ارائه تسهیلات و فراهم کردن ساخت تدریجی بنا، کمبود مسکن در کشور را جبران کند.
به گفته کارشناسان قیمت زمین یکی از پارامترهای مهم و تاثیرگذار در قیمت واحدهای مسکونی است و کاهش عرضه زمین به واسطه بستن حریم شهرها و ایجاد کمربند اطراف آنها روزبه‌روز بر قیمت زمین‌های موجود در حریم شهرها اضافه کرده است.
این مساله با تاثیرگذاری بر قیمت تمام‌شده مسکن در سال‌های اخیر، به تشدید مشکل مسکن دامن زده است، چراکه در حال حاضر قیمت زمین حدود ۶۰ تا ۷۰ درصد قیمت ساخت مسکن را شامل می‌شود.
با الحاق زمین‌های اطراف شهرها به محدوده‌های شهری و افزایش عرضه زمین، این پارامتر در هزینه ساخت مسکن کاهش می‌یابد و منجر به کاهش قیمت مسکن و افزایش دسترسی به آن توسط دهک‌های پایین جامعه می‌شود.
در همین زمینه سیدحسن موسوی‌فرد کارشناس اقتصادی در یک برنامه تلویزیونی بیان کرد: انحصار بالا و پنهانی در عرضه زمین در ایران وجود دارد که موجب افزایش قیمت بالای آن شده است. با طرح مسکن مهر توانستند قیمت مسکن را کاهش دهند ولی انحصار عرضه زمین شکسته نشد. وی افزود: تراکم مسکن در شهرهای ایران حتی از بنگلادش که شهرهای شلوغی دارد هم بیشتر است.
نتایج توسعه عمودی در طرح مسکن مهر
اتخاذ سیاست‌های اشتباه موجب شده تا کلانشهرهای کشور متراکم شوند، به طوری که مهم‌ترین آنها یعنی تهران، مشهد، اصفهان و تبریز نسبت به مهم‌ترین پایتخت‌های جهان از جمله پکن، پاریس، واشنگتن، لندن و برلین تراکم بالاتری دارند.
فرشید ایلاتی کارشناس مسکن می‌گوید: متاسفانه در بحث متراکم‌سازی اصول شهرسازی را رعایت نکرده‌ایم و فاصله ساختمان‌ها از یکدیگر، فاصله معابر، کوچه‌ها، خیابان‌ها و سرانه‌ها، هیچ‌کدام لحاظ نشده‌اند. به همین دلیل در شهرهایمان همزمان فشرده‌سازی و متراکم‌سازی را داشته‌ایم.
در طرح مسکن مهر نیز که تعداد افراد زیادی صاحبخانه شدند، تراکم بالا به واسطه بلندمرتبه‌سازی باعث شد کیفیت این واحدها از نظر تامین آرامش و آسایش ساکنان آنها افت کند. به ویژه اینکه واحدهای مسکن مهر عموما در حاشیه شهرهای بزرگ یا در شهرهای کوچک احداث شده‌اند که متقاضیان آنها کمتر با شلوغی و پیامدهای آن سازگاری دارند.
به همین دلیل در طرح نهضت ملی مسکن قرار است رویکرد عمودی‌سازی شهرها جای خود را به شهرسازی افقی بدهد و در مناطقی که زمین به اندازه کافی وجود دارد، مسکن ویلایی و یک طبقه ساخته شود. این رویکرد باعث می‌شود مهم‌ترین ایراد طرح مسکن مهر برطرف شود و واحدهای ساخته شده با فرهنگ ساکنان آن سازگاری بیشتری پیدا کنند.
طبق مصوبه چهارمین جلسه شورای‌عالی مسکن نیز اولویت دولت، احداث خانه‌های یک طبقه عنوان شده است که باید در نتیجه آن زمینه تراکم مطلوب ۶۰ نفر در هکتار فراهم شود.
طبق نظر گروهی از کارشناسان، برای رسیدن به این تراکم و اجرایی شدن رویکرد افقی‌سازی، آزاد کردن محدوده شهرها و بازنگری در طرح‌های جامع و تفصیلی پیشین ضروری است. اما به گفته ایلاتی، آنچه از سوی معاونت شهرسازی و معماری و دبیر شورای‌عالی شهرسازی کشور به استان‌ها ابلاغ شده متناقض با رویکرد جدید است؛ بخشنامه‌ای که ارجاع شده، طرحی مبتنی بر تراکم ساختمانی با الگوی تراکم پهنه‌ای است که با رویکرد غلط پیشین توسعه عمودی شهرها نوشته شده و در توسعه افقی شهرها کارایی نخواهد داشت.
بنا بر اظهارات برخی کارشناسان لازم است تا کار ویژه جدیدی در دبیرخانه شورای‌عالی معماری و شهرسازی تعریف شود تا در مدت زمان کوتاهی بتوان با افزایش توان کارشناسی و بهره‌گیری از ظرفیت‌های بخش خصوصی، طرح جامع و تفصیلی تمام شهرها را با رویکرد جدید و اولویت توسعه افقی، مورد تجدیدنظر و بازنگری قرار داد.
روال کنونی حاکی از سردرگمی مسوولان است
حسن محتشم عضو هیات‌مدیره انجمن انبوه‌سازان استان تهران در گفت‌و‌گو با «جهان‌صنعت» گفت: طرح نهضت ملی مسکن متاسفانه به دلیل عدم ایجاد ساز‌و‌کار درست و همچنین عدم تعامل با مجموعه حرفه‌ای و صنعتی‌ساز ساختمان نتیجه‌ای نگرفته و مسوولان در حال انجام آزمون و خطا روی آن هستند.
او ادامه داد: اینکه زمانی بحث بلندمرتبه‌سازی و زمان دیگری بحث گسترش افقی شهرها مطرح می‌شود، در واقع منجر به پیشبرد طرح نهضت ملی مسکن نخواهد شد، چرا که دولت در طرح نهضت ملی مسکن قصد دارد به افرادی که صاحبخانه نیستند، زمین واگذار کند.
محتشم عنوان کرد: افرادی که خانه ندارند، پول کافی هم در اختیار ندارند. حال این افراد چطور قادر خواهند بود اقدام به ساختوساز کنند و صاحبخانه شوند؟ دولت در واقع به نحوی می‌خواهد مسوولیت را از سر خود باز کند، در همین راستا اقدام به مطرح کردن طرح‌های مختلف می‌کند.
عضو هیات‌مدیره انجمن انبوه‌سازان استان تهران همچنین گفت: نکته حائز اهمیت این است که در واقع در شهرها زمینی وجود ندارد که حتی برای بلندمرتبه‌سازی به متقاضیان واگذار شود. در این خصوص تنها بحث شهرهای اقماری مطرح خواهد بود. در شهرهای جدید هم اولا آنقدر زمین وجود ندارد که بتواند پاسخگوی ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی باشد. ثانیا اصولا ساز‌و‌کار و زیرساخت‌های مربوط به ایجاد یک میلیون واحد مسکونی تاکنون پیاده نشده است. مساله مهم دیگر این است که مسوولان با توجه به تورم موجود نتوانسته‌اند به یک قیمت توافقی کارشناسانه منطقی برسند؛ قیمتی که بتواند مورد استقبال قرار گیرد.
محتشم اضافه کرد: تا زمانی که طرح نهضت ملی مسکن با مجموعه انبوه‌سازان برای پیشبرد و شروع قوی این طرح به توافق نرسد، تغییر سیاست بلندمرتبه‌سازی به گسترش افقی شهرها دردی دوا نخواهد کرد. به نظر می‌رسد روال کنونی حاکی از سردرگمی مسوولان است. وزارت راه‌و‌شهرسازی باید به یک نقطه تعامل با مجموعه انبوه‌سازان برسد و سپس بحث توسعه افقی را به صورت کارشناسانه مورد بررسی قرار دهد.
عضو هیات‌مدیره انجمن انبوه‌سازان استان تهران افزود: در برخی مناطق زمین فراوان و ارزان است. در این صورت ممکن است ساخت خانه‌ها سه یا چهار طبقه منطقی باشد، نه یک طبقه. در مناطقی که قیمت زمین توجیه داشته و قابل قبول است، می‌توان برای استفاده بهینه از زمین، در شرایطی منطقی و با ارتفاعی قابل قبول از این زمین‌ها بهره‌برداری کرد.
محتشم در پایان گفت: باید توجه داشت که تاکنون بلندمرتبه‌سازی رواج یافته است. نسل آینده نیز سهمی از زمین‌ها دارند. نمی‌توان با سیاست‌های اینچنینی سطح وسیعی از زمین‌ها را زیر ساخت برد و به نحوی از زمین‌ها استفاده کرد که برای آیندگان سهمی باقی نماند.
انتهای پیام
