علت تفاوت آمار معاملات مسکن منطقه 22 با دیگر مناطق
رپورتاژ آگهی
با توجه به آخرین آمار منتشر شده توسط مرکز آمار، واقعیت جالبی آشکار میشود. این آمارها نشان می‌دهند که منطقه ۲۲ تهران، یکی از پایین‌ترین آمار معاملات مسکن را دارد. این امر به نظر ممکن است متعجب‌کننده باشد، زیرا منطقه ۲۲ یکی از نوسازترین و پررونق‌ترین مناطق تهران به‌شمار می‌آید. این منطقه به تازگی شاهد اجرای بسیاری از پروژه‌های ساخت و ساز و افزایش چشمگیری در توسعه‌ی شهری بوده است. اما سوالی که پیش می‌آید این است که چرا آمار معاملات مسکن در این منطقه به نسبت کمتر از سایر مناطق تهران ثبت میشود؟
دلیل اصلی این موضوع در نوع مختصری از معاملات مسکن در منطقه ۲۲ و روش ثبت آن‌ها در مرکز ثبت ایران دارای تفاوت است. اغلب پروژه‌های مسکونی در این منطقه به صورت تعاونی ساز ساخته می‌شوند. در چنین پروژه‌هایی، عمدهٔ معاملات و فروش واحدهای مسکونی از طریق تعاونی‌ها انجام میشود. در نتیجه، این معاملات به شکل مناسبی در آمارهای معاملات منطقه ثبت نمی‌شوند و ممکن است منجر به آمار پایینی شود.
این تفاوت در شیوه ثبت معاملات و شکل انجام آن‌ها، منطقه ۲۲ را از دیگر مناطق تهران متمایز می‌کند. علت اصلی این تفاوت، وجود تعاونی‌های سازنده پروژه‌ها است که عملکرد معاملات را به یک شکل مختصر و متفاوت نسبت به سایر مناطق ایجاد می‌کند. در نتیجه، مرکز ثبت ایران ممکن است نتواند تمامی معاملات منطقه ۲۲ را به درستی ثبت کند و به‌عبارتی، بخشی از فعالیت‌های معاملاتی در این منطقه در آمار نشان داده نشود.
این مسئله به وضوح نشان‌دهنده تعقیب و تحلیل دقیق‌تر نیاز دارد تا بتوان تأثیر این نوع معاملات را به درستی ارزیابی کرد. همچنین، برای تفهیم دقیق‌تر تغییرات در بازار مسکن منطقه ۲۲ و روندهای معاملاتی، نیاز به اطلاعات بیشتری در مورد تعاونی‌های سازنده پروژه‌ها و شیوه انجام معاملات در این منطقه وجود دارد. تحقیقات بیشتر و تعاون میان مرکز ثبت ایران و مراجع مرتبط با بازار مسکن می‌تواند به بررسی دقیق‌تر و پایدارتر وضعیت بازار مسکن ایران کمک کند.
وضعیت ساخت و ساز در منطقه 22
مالکیت عمده زمین‌های منطقه ۲۲ تهران در اختیار نهادها و سازمان‌های دولتی قرار دارد، و از سوی دیگر، تعاونی‌های مسکن به عنوان واحدهای معاملاتی مسکن برای کارمندان خود فعالیت می‌کنند. این سیستم معمولا به این صورت عمل می‌کند که زمین‌ها توسط دولت و نهادهای دولتی وزارتی به تعاونی‌های مسکن متعلق به هر نهاد واگذار می‌شوند. مبلغ این زمین‌ها بر اساس پرداخت اقساط طولانی مدت توسط اعضای تعاونی به طریق کسر از حقوق پرداخت میشود .
در نتیجه، بیشتر پروژه‌های مسکونی در منطقه ۲۲ با نهادهای دولتی مرتبط هستند و اغلب توسط تعاونی‌های مسکن به عنوان واسطه‌ها در تأمین مسکن برای کارمندان آن نهادها اجرا می‌شوند. این سیستم تعاونی‌ها و نهادهای دولتی برای تأمین مسکن کارمندان خود به کار می‌برند و معمولاً تعاونی‌ها مسئولیت توسعه و ساخت پروژه‌های مسکونی را برعهده دارند. پروژه هایی نظیر این پروژه با چنین شرایطی ایجاد شده اند .
این رویه تعاونی‌های مسکن و نهادهای دولتی در منطقه ۲۲ تهران نقش مهمی در تأمین مسکن برای اعضای جامعه و کارمندان دولتی دارد. با توجه به این نکته که بخش زیادی از زمین‌ها و زیرساخت‌ها متعلق به دولت و نهادهای دولتی است، این تعاونی‌ها توانسته‌اند به عنوان واسطه‌های مهمی در فرآیند تأمین مسکن برای اعضای جامعه عمل کنند. این مسئله تفاوتی اساسی در رویه معاملاتی و تعاونی‌های مسکن منطقه ۲۲ نسبت به سایر مناطق تهران ایجاد کرده و ممکن است تأثیر مستقیمی بر آمار معاملات مسکن در این منطقه داشته باشد.
پیش بینی آینده معاملات مسکن در منطقه 22
حضور واسطه‌گران در یک منطقه می‌تواند به طور معنی‌داری تأثیری بر رشد معاملات و رفتار بازار مسکن داشته باشد. بنابراین، حضور فراوان واسطه‌گران در مناطق مختلف می‌تواند باعث تغییرات متفاوت در تعاملات مسکن شود. به عنوان مثال، مناطقی مانند پرند و پردیس با حضور فراوان واسطه‌گران در بازار مسکن، می‌توانند رشد حجم معاملات را به صورت روزانه تسریع دهند.
تأثیر واسطه‌گران می‌تواند به گونه‌های مختلفی در بازار مسکن ایجاد شود. از یک سو، حضور زیاد واسطه‌گران ممکن است باعث افزایش حجم معاملات و تبدیل بازار به یک بازار پویا شود. از سوی دیگر، این موضوع می‌تواند حباب قیمتی ایجاد کند و باعث افزایش نوسانات قیمتی شود.
در مورد منطقه ۲۲ تهران، وجود تعاونی‌های مسکن و فرصتی که به خریداران اعطا میشود به عنوان یکی از گزینه‌هایی که می‌تواند تعداد مالکین را افزایش دهد آمده است. به عنوان مثال، اگر یک پروژه در این منطقه شامل یک برج ۲۱ طبقه با ۱۴۴ واحد مسکونی ۱۰۰ متری باشد، می‌توانید تمام این واحدها را به صورت کامل معامله کنید یا سهام ۱۰ متری از این پروژه را تهیه کنید. این سیستم تعاونی در نهایت تعداد مالکین را زیاد کرده و ممکن است به افزایش تعداد معاملات منطقه منجر شود. از این منظر، تعاونی‌ها در منطقه ۲۲ تهران می‌توانند تفاوتی معنی‌دار در تراکم و تعاملات مسکن ایجاد کنند. نمونه ای از این تعاونی ها سهام پروژه امپریال پالاس در منطقه کوهک میباشد .
این مثال به توجیه وضعیت منطقه ۲۲ تهران و تفاوت‌های آماری آن در مقایسه با سایر مناطق اشاره دارد و نشان می‌دهد که عوامل متعددی می‌توانند به تفاوت‌های آماری و رفتار بازار مسکن در مناطق مختلف منجر شوند.
جمع بندی
1. آمار معاملات مسکن در منطقه ۲۲ تهران نسبت به سایر مناطق شهر به نظر معمولی‌ترین مناطق از لحاظ معاملات مسکن است. این موضوع ممکن است به نظر متناقض با توسعه و رشد شهری پویا و نوسازی در این منطقه بیاید .
2. تفاوت در نوع معاملات مسکن و روش ثبت آن‌ها در مرکز ثبت ایران باعث کاهش آمار معاملات منطقه ۲۲ میشود. اغلب معاملات این منطقه توسط تعاونی‌های سازنده پروژه‌های مسکونی انجام میشود، و این معاملات به شکل مناسبی در آمارهای معاملات منطقه ثبت نمی‌شوند.
3. تعاونی‌های مسکن و نهادهای دولتی در منطقه ۲۲ تهران نقش مهمی در تأمین مسکن برای کارمندان دولتی ایفا می‌کنند. این سیستم تعاونی‌ها و نهادهای دولتی باعث تفاوت اساسی در رویه معاملاتی و آمار معاملات مسکن در این منطقه نسبت به سایر مناطق تهران شده است.
4. حضور واسطه‌گران در بازار مسکن منطقه می‌تواند به تغییرات مختلف در تعاملات مسکن ایجاد کند. در منطقه ۲۲، تعاونی‌ها به عنوان واسطه‌های مهمی در فرآیند تأمین مسکن برای اعضای جامعه عمل می‌کنند، که ممکن است به افزایش تعداد معاملات و تراکم در بازار منطقه منجر شود.
در نهایت، برای تفهیم دقیق‌تر تغییرات بازار مسکن منطقه ۲۲ و رفتار معاملاتی در این منطقه نیاز به تحقیقات بیشتر و تعاون میان مرکز ثبت ایران و مراجع مرتبط با بازار مسکن و تجزیه و تحلیل دقیق‌تری از عوامل موثر در این منطقه وجود دارد.
