اثبات مالکیت

رپورتاژ آگهی

یکی از عمده ترین دعاوی حقوقی و شکایت های مطروحه در محاکم دادگاه درخصوص اموال و مالکیت هستند که معمولا در عناوینی مثل دعوی تصرف عدوانی ، خلع ید ، تصرف اموال وراثتی و … مطرح می گردند .

به دلیل اهمیت بالای مالکیت افراد و و جلوگیری از دعاوی احتمالی ، بنیاد حقوقی سخن آرا با تمسک به قضات بازنشسته دادگستری و وکلا مجرب خود این نوشتار را با عنوان اثبات مالکیت به همراه تمامی نکات کاربردی که هر خواننده ایی را بی نیاز از رجوع به مقالات دیگر می نمایید ، تهیه و منتشر نموده. همچنین پشتیبان های سایت بنیاد سخن آرا برای پاسخ به سوالات و مشکلات خواننده محترم آماده به پاسخگویی هستند.

اثبات مالکیت

در عالم حقوق مالکیت را با چه عنوانی تعریفی میکنیم ؟

مالکیت یک مال توسط مالک چگونه به رسمیت شمرده می شود؟

چگونه مالکیت خود را به اثبات برسانیم؟

در محاکم چگونه از حق و حقوق خود نسبت به مالی که مالک آن هستیم دفاع نماییم؟

دادگاه صالح نسبت به دعوی مال غیر منقول در کجا واقع گردیده ؟

به تمامی پرسش های فوق و نکات کلیدی و اساسی حقوقی آن در ذیل پرداخته و مورد بررسی قرار داده ایم.

تعریف سند

اولین موضوعی که برای به ظهور نشاندن مالکیت یک شخص عنوان می شود یک جمله است : سندی مبنی بر اثبات ادعای خود دارید؟

اما در حقوق و قانون مدنی سند به درستی در ماده 1284 قانون فوق الذکر تعریف گردیده :

سند عبارت است از هر نوشته که در مقام دعوی یا دفاع قابل استناد باشد.

باتوجه به تعریف فوق ، دو سند قابل تصور است : سند رسمی و سند عادی .

سند رسمی

اسنادی که در اداره ثبت اسناد و املاک و یا دفاتر اسناد رسمی یا در نزد سایر مامورین رسمی در حدود صلاحیت آن‌ها و بر طبق مقررات‌ قانونی تنظیم شده باشند رسمی است ( ماده 1287 )

اسناد رسمی مانند اسناد اداری ، اسناد تنظیمی در دفاتر اسناد رسمی ، قوانین و فرامین حکومتی و مواردی از این قبیل هستند .

علاوه بر تعریف ماده 1287 قانون فوق الذکر ، قانون ثبت نیز در ماده 21 این گونه اشعار می دارد که : پس از اتمام عملیات مقدماتی ثبت، ملک در دفتر املاک ثبت شده و سند مالکیت مطابق ثبت دفتر املاک داده می‌شود.

دلیل اهمیت اسناد رسمی به چه علت می باشد ؟ سند رسمی نکات بسیاری دارد که در این نوشتار صرفا به نکات مربوط به اثبات مالکیت بسنده کرده ایم ، و تمامی مصادیقی که با مالکیت افراد ( مانند تصرفات) مربوط می گردد را ارجاع به مقاله های تخصصی داده ایم که در سایت بنیاد حقوقی سخن آرا قابل مشاهده هستند.

نکته اول ) سند رسمی در صورتی قابل پذیرش است که مفاد آن مخالف با قوانین نباشد. برای مثال سند رسمی که امضا کننده آن تحت اکراه آن را امضا کرده باشد را نمی توان به آن سند عنوان رسمی داد چرا که مخالف با موازین قانونی تنظیم گردیده .

نکته دوم ) اسناد رسمی درباره طرفین و وراث و قائم‌ مقام آنان معتبر است و اعتبار آن‌ها نسبت به اشخاص ثالث در صورتی است که قانون تصریح ‌کرده باشد.

نکته سوم ) شهادتنامه سند محسوب نمیشود و فقط اعتبار شهادت را خواهد داشت ( در ادامه بیشتر به این مطلب پرداخته ایم )

نکته چهارم ) سند رسمی قدرت اثباتی بالا نسبت به اسناد عادی ، شهادت نامه ، اماره های تصرف و … دارد.

نکته پنجم ) ادعای انکار و تردید در مقابل این اسناد امکان پذیر نیست و بنابراین در مقابل این اسناد به عنوان دفاع میتوان ادعای جعل را مطرح نمود.

نکته ششم ) نیازی به ادعای جعل نخواهید داشت اگر بتوانید ثابت کنید که سند مذکور به جهتی از جهات قانونی از اعتبار افتاده است .

نکته هفتم : تاریخ سند رسمی بر خلاف سند عادی در برابر همگان قابلیت استناد دارد و بنابراین ، این مورد نشان از قدرت اثباتی بالای این اسناد می باشد .

رونوشت از سند رسمی

گاهی اوقات ممکن است که در شرایطی قرار بگیریم که دسترسی به اسناد رسمی امکان پذیر نباشد و یا حتی ممکن است سند رسمی مربوط به مال ، مفقود شده باشد. قانون ثبت در ماده 74 این مشکل را برطرف نموده .

1_ با مراجعه به دفترخانه محل تنظیم سند ، رونوشت آن سند را تهییه نمایید.

2_ گواهی مطابقت سند را نیز از دفترخانه اخذ نمایید .

به این ترتیب رونوشت سند رسمی شما به منزله ی سند رسمی تلقی خواهد شد و قابلیت ارائه در محاکم را به عنوان یک سند رسمی را خواهد داشت .

سند عادی

در مواد 46 و 47 قانون ثبت ، ثبت پاره ایی از معاملات و اسناد را الزامی دانسته شده . در این موارد سایر ادله نباید به عنوان دلیل اثبات مورد قبول قرار گیرد ، اما با توجه به آنکه شورای نگهبان ماده 1309 قانون منی را ابطال کرده ، در حال حاضر معاملات مندرج در مواد مزبور با سایر ادله مانند سند عادی یا شهادت شهود نیز قابل اثبات است.

اسنادی که یکی از ویژگی های ماده 1287 قانون مدنی را دارا نباشد در زمره اسناد عادی محسوب می گردد. به عبارت دیگر اسنادی که توسط مامورین صلاحیتدار و در حدود وظایف ایشان تهیه و تنظیم نگردیده باشد و یا حتی در صلاحیت وظایف ایشان نبوده باشد ، عنوان سند رسمی را به خود نخواهد گرفت .

نکته حائز اهمیت در مقوله ی اسناد عادی این است که گاها این اسناد می توانند در مقام اثبات ، اعتبار اسناد رسمی را دارا باشند و در برابر طرفین و وراث و قائم مقام آن ها قابلیت استناد داشته باشند ، به شرطی که :

الف) اگر طرفی که سند بر علیه او اقامه شده است صدور آن را از منتسبٌ‌الیه تصدیق نماید .

ب) هر گاه در محکمه ثابت شود که سند مزبور را طرفی که آن را تکذیب یا تردید کرده فی‌الواقع امضا یا مهر کرده است .

شایان به ذکر است که در بعضی از نواحی مثل شهر های شمال کشور ، برای یک زمین بزرگ یک سند مادر وجود دارد و آن زمان به قطعات کوچک تر تقسیم شده ، ولی برای آن قطعات کوچک تر سند رسمی وجود ندارد . نقل و انتقال این قطعات با مبایعه نامه های عادی و یا وکالتنامه صورت می پذیرد.

نکته دوم در اسناد عادی و قابلیت ارایه آن در محاکم در ماده 1293 دیده می شود ؛ به نحوی که:

هر گاه سند به وسیله یکی از مامورین رسمی تنظیم اسناد تهیه شده، لکن مأمور، صلاحیت تنظیم آن سند را نداشته و یا رعایت ترتیبات ‌مقرره قانونی را در تنظیم سند نکرده باشد، سند مزبور در صورتی که دارای امضا یا مهر طرف باشد عادی است .

سند اصلاحات ارضی

اثبات مالکیت به وسیله سند اصلاحات ارضی امکان پذیراست و توان اثباتی آن با توجه به رویه های قضایی متفاوت است ، اما آن چیزی که مسلم است این است که توان اثباتی آن کمتر از سند عادی نخواهد بود.

چناچه بخواهید سند رسمی را دریافت کنید ابتدا با ارائه سند اصلاحات ارضی به اداره ثبت محل زندگی خود، تقاضای صدور سند مالکیت رسمی را داشته باشید و در مرحله دوم اداره ثبت اسناد، محل ملک و اسناد و مدارک ارائه شده را مورد بررسی و بازبینی قرار داده و در صورت کافی بودن مدارک برای ملک سند تک برگ صادر می نماید.

روش های اثبات مالکیت :

علاوه بر اسناد رسمی و عادی و قابلیت انتساب نمودن مالکیت یک مال به شخص ، بر اساس ماده ۱۹۴ قانون آئین دادرسی مدنی، هر امری که خواهان برای اثبات ادعای خود و خوانده برای دفاع از خود آن را به کار برد، دلیل محسوب می شود. بنابراین مواردی از قبیل اقرار، شهادت و اماره تصرف می توانند با احراز شرایطی به عنوان انواعی از روش های قانونی اثبات مالکیت تلقی گردند.

اقرار

گاهی ممکن است متصرف ملکی ضمن اظهار نامه در اثر اشتباه با به کار بردن واژگانی منکر مالکیت خود شده و در نتیجه ، این اظهار نامه می تواند به عنوان دلیل در دادگاه بر علیه او مستند گردد.در برخی موارد نیز متصرف ملک ضمن دفاعیات خود نزد قاضی با ارائه دلایلی موجب اقرار به عدم مالکیت خود می گردد.نکته قابل توجه در این خصوص آن که با اقرار متصرف به هر شیوه ، نیازی به اثبات سایر دلایل از جانب مالک اصلی نمی باشد .

بنابراین هرگاه کسی اقرار به امری نماید که دلیل ذی حق بودن طرف او باشد، دلیل دیگری برای ثبوت آن لازم نیست.

توجه ) اقرار نامه می تواند به صورت شفاهی یا کتبی از طریق اقرارنامه به دادگاه تقدیم گردد.

شهادت

در صورتی که سند اعم از رسمی یا عادی مورد توجه محاکم قرار نگیرد شهادت می تواند به عنوان دلیل مطرح گردد. به این ترتیب ، باید استشهادیه ای تنظیم شود که در آن نام و آدرس شهادت دهندگان قید شده باشد .

نکته قابل توجه نسبت به دلیل محسوب شدن شهادت آن که ارائه استشهادیه کافی نیست و هر یک از شهود باید به صورت جداگانه در دادگاه حاضر شده و شهادت خود را اعلام کنند.

طبق بند ( ب ) ماده 230 قانون آیین دادرسی مدنی گواهی دومرد یا یک مرد و دو زن برای صحیح بودن شرایط شهادت الزامی است. در غیر اینصورت شهادت استماع نخواهد شد.

اماره تصرف

در عالم حقوق ، اصلی داریم به نام اماره تصرف و قاعده ای داریم به اسم قاعده ید .

در اصطلاح حقوقی تصرف عبارت است از دخالت و تصمیم گیری مالکانه نسبت به امور و اموال . دو نوع تصرف حقوقی و عادی در اماره تصرف قابل تصور است .

حمایت از تصرف در بیشتر موارد، حمایت از مالکیت اشخاص است، زیرا در واقع تصرف ، صورت ظاهری یک وضع حقوقی است.

ماده 35 از قانون مدنی اشعار داشته :

تَصرف به عنوان مالکیت دلیل مالکیت است مگر اینکه خلاف آن ثابت شود .

دو شرط در استناد به دلیل اماره تصرف حائز اهمیت می باشد :

1_ تصرف به عنوان مالکیت باشد :

تصرف به عنوان غیر مانند تصرف عدوانی و یا تصرف مستأجر در عین مستأجره دلیل مالکیت نیست، و اگر متصرف بخواهد تصرف خود را دلیل مالکیت قرار دهد،باید به عنوان مالک متصرف باشد .

2_ مشروع بودن تصرف

مشروع بودن به معنای اعتباری است که قانون به تصرف شخص بخشیده و نه آن معنای شرعی که فقها از آن یاد کرده اند . بنابراین کسی که به قهر و زور بر مالی مسلط شد، حق استفاده از اماره تصرف را در دادگاه نخواهد داشت .

داداگاه صالح و نحوه ی تنظیم دادخواست اثبات مالکیت

صدرماده 12 قانون آیین دادرسی مدنی اینگونه اشعار داشته :

دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول اعم از دعاوی مالکیت، مزاحمت، ممانعت از حق، تصرف عدوانی و سایر حقوق راجع به آن در دادگاهی اقامه می‌شود که مال غیرمنقول در حوزه آن واقع شده است، اگرچه خوانده در آن حوزه مقیم نباشد .

بنابراین وقف ماده 12 قانون فوق الذکر دادخواست خود را در دادگاهی باید مطرح نمایید که مال غیر منقول در آن حوزه قرار گرفته .

نمونه دادخواست ذیل می تواند شما را تهییه و تنظیم یک دادخواست اثبات مالکیت یاری نماید .

لازم به ذکر است در صورت بروز هر گونه ابهام و سوال از دو طریق سایت و یا شماره ذکر شده می توانید با وکلا متخصص و مشاورین برجسته بنیاد حقوقی سخن آرا در ارتباط باشید .

شرایط اساسی در تنظیم دادخواست

در بدو امر، دادخواست تنظیمی می بایست دارای ویژگی هایی باشد :

1_ وجود یک قرارداد اعم از کتبی یا شفاهی

2_ اثبات اعتبار قرارداد

3_ اثبات مالکیت یک مال

4_ تصرف در مال

5_ الزام به تنظیم سند رسمی به همراه دادخواست اثبات مالکیت

مدارک لازم برای دادخواست اثبات مالکیت :

1_ تصویر سند یا قرارداد

2_ تصویر مصدق رسید پرداخت وجه که نشان از مالکیت شما داشته باشد

3_ استشهادیه شهود و مطلعین با رعایت موازین ذکر شده

4_ در صورت نیاز درخواست برای تحقیقات محلی منباب اثبات مالکیت صورت گیرد

نحوه ی تنظیم دادخواست اثبات مالکیت :

همانطور که قبلا اشاره گردید عناوینی چون تصرف عدوانی ،خلع ید یا حتی استفاده از سند عادی یا رسمی می توانند مصادیقی از دعوی اثبات مالکیت باشد که به نسبت موضوع مطروحه ، نحوه ی تنظیم آن دادخواست متفاوت خواهد بود.

برای مثال شیوه ی دادخواست اثبات مالکیت به وسیله اسناد عادی ، شخص با داشتن سند عادی مدعی می شود که شخص ثالثی که دارای سند رسمی مالکیت نیز هم هست مالک مال نمی باشد و نسبت به مالکیت فرد ثالث اعتراض دارد.

جهت صیانت از حقوق شما، بنیاد حقوقی سخن آرا متشکل از وکلای پایه یک و قضات بازنشسته دادگستری، با مدیریت دکتر عباس پهلوان زاده در کنار شماست تا در زمینه اثبات مالکیت و سایر دعاوی ملکی با استفاده از بهترین وکیل ملکی تهران و کرج شما را در حل مسائل حقوقی یاری نماید.

شما می توانید جهت دریافت مشاوره رایگان در خصوص امور ملکی با شماره 09128443840 تماس بگیرید و یا از سایت سخن آرا بازدید نمایید.