رپورتاژ آگهی
اختلاف بر سر یک خانه، زمین یا مغازه موروثی گاهی سالها اعضای یک خانواده را درگیر میکند. یکی از وراث حاضر به فروش نیست، دیگری ملک را در اختیار گرفته و وارث دیگری سهم خود را مطالبه میکند. در چنین شرایطی، وکیل ملکی با بررسی سهم هر وارث، اسناد مالکیت، وضعیت ثبتی ملک و نحوه تصرف، مشخص میکند اختلاف باید از مسیر توافق، تقسیم ترکه، افراز، فروش ملک یا مطالبه اجرتالمثل پیگیری شود. نقش وکیل ملکی این است که از میان چند مسیر حقوقی، راه متناسب با وضعیت واقعی پرونده را انتخاب کند و مانع طرح دعوای اشتباه یا طولانیتر شدن اختلاف میان وراث شود.
مخالفت یک وارث، تقسیم ارث را برای همیشه متوقف نمی کند
یکی از تصورهای رایج این است که برای تقسیم ملک موروثی باید همه وراث رضایت داشته باشند. قانون چنین شرطی نگذاشته است. ماده ۳۰۰ قانون امور حسبی به هر یک از وراث اجازه میدهد تقسیم سهم خود را از سایر وراث درخواست کند. ماده ۳۰۲ نیز برای درخواست تقسیم ترکه محدودیت زمانی تعیین نکرده است.
البته اگر همه وراث حاضر، بالغ و رشید باشند، میتوانند طبق ماده ۳۱۳ قانون امور حسبی درباره شیوه تقسیم با یکدیگر توافق کنند. این مسیر معمولاً سادهتر است، اما مخالفت یکی از وراث حق دیگران برای درخواست تقسیم را از بین نمیبرد.
مشکل از جایی پیچیدهتر میشود که باید مشخص کرد پرونده واقعاً به «تقسیم ترکه» نیاز دارد یا موضوع آن «افراز ملک مشاع» است. انتخاب نادرست مسیر حقوقی ممکن است زمان رسیدگی را طولانی کند. به همین دلیل، بررسی اسناد و وضعیت ملک با یک وکیل ملکی میتواند پیش از طرح دعوا مشخص کند چه درخواستی باید مطرح شود و مرجع رسیدگی کجاست.
اگر خانه موروثی قابل تقسیم نباشد چه می شود؟
همه املاک را نمیتوان میان وراث به چند بخش مستقل تبدیل کرد. تقسیم یک قطعه زمین بزرگ ممکن است امکانپذیر باشد، اما درباره یک آپارتمان یا خانه کوچک معمولاً چنین کاری عملی نیست.
قانون امور حسبی برای این وضعیت راهحل دارد. بر اساس ماده ۳۱۶، مالی که بدون زیان قابل تقسیم نیست، ممکن است در سهم یکی از وراث قرار گیرد و سهم دیگران با پول یا اموال دیگر ترکه تعدیل شود. اگر چنین راهی هم وجود نداشته باشد، ماده ۳۱۷ فروش مال و تقسیم بهای آن را پیشبینی کرده است.
در این مرحله نقش وکیل ملکی فقط درخواست فروش ملک نیست. ارزش ملک، سهم هر وارث، سایر اموال موجود در ترکه و امکان توافق باید در کنار یکدیگر بررسی شوند. گاهی فروش آخرین راه است و میتوان با توافق بر سر پرداخت سهم سایر وراث، مالکیت ملک را برای یکی از آنها حفظ کرد.
نکته مهم دیگر، تفاوت افراز با تقسیم ترکه است. بر اساس رأی وحدت رویه شماره ۷۱۹ دیوان عالی کشور، وقتی وراث درباره تقسیم ترکه توافق ندارند، رسیدگی به تقسیم ترکه در صلاحیت دادگاه است؛ حتی اگر ترکه شامل ملک باشد. در مقابل، قانون افراز و فروش املاک مشاع برای برخی املاک مشاعی که جریان ثبتی آنها خاتمه یافته، مسیر مراجعه به اداره ثبت را پیشبینی کرده است. تشخیص این تفاوت یکی از نخستین کارهایی است که وکیل ملکی در پرونده انجام میدهد.
وقتی یکی از وراث ملک را در اختیار گرفته است چه باید کرد؟
یکی دیگر از سرچشمههای اختلاف زمانی است که یک وارث در خانه موروثی زندگی میکند، مغازه را در اختیار گرفته یا از زمین مشترک استفاده میکند و سایر وراث امکان استفاده از سهم خود را ندارند.
مالکیت مشاع به این معناست که هر شریک در جزءجزء مال سهم دارد. مواد ۵۸۱ و ۵۸۲ قانون مدنی نیز تصرف شریک در مال مشترک را به رضایت و حدود اجازه سایر شرکا مرتبط کردهاند. بنابراین صرف اینکه یک نفر وارث ملک است، به او اجازه نمیدهد بدون توجه به حقوق سایر وراث هر نوع تصرفی در تمام ملک داشته باشد.
در بعضی پروندهها امکان مطالبه اجرتالمثل ایام تصرف نیز مطرح میشود. البته چنین مطالبهای خودکار نیست و شرایط تصرف، رضایت یا مخالفت سایر وراث و مدارک پرونده اهمیت دارد. وکیل ملکی پیش از طرح چنین دعوایی معمولاً باید چند موضوع را روشن کند:
- سهم قانونی هر یک از وراث چقدر است؟
- متصرف از چه زمانی و بر چه اساسی ملک را در اختیار داشته است؟
- آیا سایر وراث با ادامه تصرف موافق بودهاند؟
- آیا یکی از وراث مانع استفاده دیگران از ملک شده است؟
- ملک در این مدت درآمدی داشته یا صرفاً محل سکونت بوده است؟
این جزئیات تعیین میکنند چه دعوایی قابلیت طرح دارد و چه مدارکی برای اثبات آن لازم است.
آیا یک وارث میتواند سهم خودش را بفروشد؟
اصل کلی در ماده ۵۸۳ قانون مدنی این است که هر شریک میتواند سهم مشاع خود را بدون رضایت سایر شرکا به شخص دیگری منتقل کند. بنابراین یک وارث اصولاً برای فروش سهم متعلق به خودش به رضایت همه وراث احتیاج ندارد.
اما فروش سهم مشاع با فروش کل ملک تفاوت دارد. وارث نمیتواند سهم سایر اعضای خانواده را بدون اختیار قانونی منتقل کند. از طرف دیگر، ورود یک خریدار جدید به ملکی که چند مالک دارد ممکن است اختلاف را پیچیدهتر کند. به همین دلیل، وکیل ملکی پیش از معامله باید اسناد مالکیت، سهم فروشنده و وضعیت ثبتی ملک را بررسی کند.
قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول نیز اهمیت تنظیم رسمی معاملات ملکی را بیشتر کرده است. بنابراین تکیه صرف بر توافقهای شفاهی یا اسناد غیررسمی، بهویژه در ملک موروثی، میتواند زمینه اختلاف تازهای ایجاد کند.
وکیل ملکی در اختلاف میان وراث چه کاری انجام می دهد؟
پروندههای ارث و ملک معمولاً با یک سؤال ساده شروع میشوند، اما ممکن است همزمان چند مسئله حقوقی داشته باشند. ابتدا باید وراث و سهم آنها مشخص شود. سپس وضعیت ثبتی ملک، امکان تقسیم، نحوه تصرف و توافقهای قبلی بررسی شوند.
وکیل ملکی بر اساس همین اطلاعات تشخیص میدهد که مسیر پرونده باید تقسیم ترکه، افراز، فروش مال غیرقابل افراز، مطالبه اجرتالمثل یا دعوای دیگری باشد. اگر امکان توافق میان اعضای خانواده وجود داشته باشد، تنظیم توافقی روشن و قابل استناد نیز میتواند از تشکیل چند پرونده جداگانه جلوگیری کند.
در پروندههایی که اختلاف وارد مرحله قضایی شده است، بررسی پرونده با نرگس صفرزاده میتواند از مرحله تشخیص خواسته تا بررسی اسناد و پیگیری دعوا ادامه پیدا کند. نرگس صفرزاده بهعنوان وکیل پایه یک دادگستری در حوزه دعاوی ملکی نیز فعالیت دارد و در چنین پروندههایی بررسی دقیق وضعیت مالکیت و سهم هر وارث، پیش از هر اقدام، اهمیت زیادی پیدا میکند.
جمعبندی
اختلاف درباره ملک موروثی همیشه با فروش خانه و تقسیم پول حل نمیشود. گاهی ملک قابل تقسیم است، گاهی باید فروخته شود و در بعضی پروندهها اصل اختلاف به تصرف یکی از وراث یا نحوه انتقال سهم برمیگردد. مخالفت یک وارث نیز بهتنهایی حق دیگران برای درخواست تقسیم ترکه را از بین نمیبرد.
مهمترین قدم، انتخاب مسیر حقوقی متناسب با وضعیت واقعی ملک است. وکیل ملکی با بررسی مدارک مالکیت، سهم وراث، وضعیت ثبتی و نوع اختلاف مشخص میکند کدام اقدام حقوقی با پرونده تناسب دارد. همین تشخیص اولیه میتواند از طرح دعوای اشتباه و طولانیتر شدن اختلاف خانوادگی جلوگیری کند.
انتهای پیام
