پیش‌بینی بازار مسکن در سال 98

“اعتدال” نوشت: گزارش ها از وضعیت بازار مسکن طی ماه های اخیر نشان می دهد: با وجود افت سریالی حجم معاملات خرید و فروش آپارتمان های مسکونی در شهر تهران از خردادماه سال جاری تاکنون، رشد قیمت مسکن متوقف نشده است.

مطابق با آمار رسمی، میانگین قیمت مسکن در اولین ماه از فصل زمستان سال جاری به ۹ میلیون و ۶۰۰ هزار تومان در هر مترمربع و حجم معاملات خرید و فروش ثبت شده در بنگاه های املاک به کمتر از ۶ هزار فقره در یک ماه رسیده است.

در این میان اگرچه میانگین قیمت مسکن در شهر تهران نسبت به مدت مشابه بیش از ۹۰ درصد رشد داشته اما شیب رشد ماهانه قیمت مسکن در دی ماه نسبت به ماه های گذشته کمتر شده است.

برخی از کارشناسان بازار مسکن معتقدند کاهش شیب رشد ماهانه قیمت مسکن به همراه قرارگیری حجم معاملات در کف می تواند اولین نشانه ها از حرکت بازار مسکن به سمت دوره ثبات باشد. به گفته آنها ظهور این نشانه ها می تواند سازندگان و فروشندگان بازار مسکن را از اصرار به ادامه افزایش قیمت باز دارد.

بررسی ها از وضعیت معاملاتی بازار مسکن طی ماه های گذشته نشان می دهد با وجود کوچک شدن ابعاد بازار معامله، بخش عرضه به افزایش قیمت مسکن همچنان اصرار داشته است. سازندگان مسکن جهش قیمتی واحدهای آماده عرضه خود را در سطحی نرخ‌گذاری کنند تا بتوانند از درآمدهای حاصل از آن هزینه‌های مربوط به خرید زمین و سایر اجزای پروژه‌های ساختمانی را تامین کنند.

بنگاه داران در توضیح این رفتار می گویند: برخی سازندگان با تعیین نرخ‌های پیشنهادی فروش واحدهای آماده بر اساس ارزش جایگزینی، علاوه بر اینکه قیمت‌ ها را تا حدی زیادی افزایش داده اند موجب شده اند تقاضای موجود بنیه مالی کافی برای خرید این واحدها را نداشته باشد.

منظور از ارزش جایگزینی، قیمت‌گذاری برای فروش آپارتمان‌ها بر مبنای نرخی است که با استفاده از عواید حاصل از فروش ملک سازنده قادر به آغاز عملیات ساختمانی و تامین هزینه‌های مورد نیاز برای ساخت پروژه‌های جدید باشد.

البته برخی از سازندگان دلیل دیگری را مطرح می کنند. آنها می گویند: ادامه جهش قیمت در بازار مصالح ساختمانی و کمیاب شدن مصالح و تجهیزات مورد نیاز برای ساخت وساز عاملی است که برخی سازندگان را ناچار به توقف مقطعی عرضه بخشی از واحدهای آماده به بازار فروش کرده است.

البته کارشناسان یکی دیگر از کمیابی فایل های فروش مرغوب را انصراف گروهی که به دنبال تبدیل در بازار بوده اند عنوان می کنند. این گروه از عرضه‌کنندگان ملکی به دلیل ناتوانی در یافتن فایل مناسب برای خرید و تبدیل آپارتمان خود فعلا انجام هر نوع معامله اعم از خرید و فروش مسکن متوقف یا به زمانی دیگری موکول کرده‌اند.

اما گروهی از کارشناسان مساله را کاملا از طرف تقاضا تحلیل می کنند و چندان به عوامل سمت عرضه توجه ندارند.

آنها اعتقاد دارند: تقاضای مصرفی در تهران به دلیل کم توانی از بازار خارج شده یا در حاشیه قرار گرفته است. تقاضای سرمایه ای نیز در کمین است.از سوی دیگر تقاضای سرمایه ای میان بازارهای با قابلیت نقدشوندگی بالا و بازار مسکن کماکان در تردید است و با رصد هر دو بدنبال انتخاب در بهترین زمان است.

در ماه های گذشته، بازار ارز یکی از بازارهایی بوده که موجب تردید سرمایه گذاران شده است. از این رو برخی کارشناسان تاکید دارند تا تکلیف ارز روشن نشود امکان دارد سرمایه ها در ورود به بازار مسکن کمی محتاط باشند اما اگر بازار ارز در ادامه سال بخصوص تا چند هفته آینده در این سطح بماند این بازار اندک اندک از زوم سرمایه گذاران خارج می شود.

کاهش شاخص رشد ماهانه قیمت مسکن

تورم ماهانه مسکن در حالی از شیب ۹ درصدی در شهریور ماه که نقطه اوج رشد ماهانه قیمت مسکن در سال جاری محسوب می‌شود در دو ماه اول پاییز به ۶ درصد کاهش یافت که این میزان در آذرماه امسال به کمتر از ۵ درصد رسید؛ در ادامه کاهش سرعت رشد قیمت مسکن در دی ماه بازار ملک شاهد سقوط آزاد محسوس شیب تورم ماهانه ۸/ ۴ درصدی مسکن در آذر به ۵/ ۱ درصد در اولین ماه فصل زمستان بود.

متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در دی ماه امسال به ۹ میلیون و۷۷۰ هزار تومان رسید که این میزان تنها حدود ۱۵۰ هزار تومان کمتر از میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان در آذرماه امسال بوده است؛ این در حالی است که میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان در آذرماه بیش از ۴۰۰ هزار تومان نسبت به آبان ۹۷ رشد کرد و در ماه‌های قبل میزان رشد ماهانه قیمت مسکن در هر ماه به ازای هر مترمربع، بیش از نیم میلیون تومان بود.

تورم ماهانه ۵/ ۱ درصدی مسکن در دی ماه کمترین میزان رشد ماهانه قیمت مسکن از اردیبهشت امسال تاکنون بوده است؛ این در حالی است که سقوط آزاد تورم ماهانه مسکن در شهر تهران، شیب رشد تورم نقطه‌ای مسکن را نیز تحت تاثیر قرار داده و باعث چرخش آن شده است؛ طوری‌که برای اولین بار در سال ۹۷،شیب رشد نقطه‌ای قیمت مسکن در شهر تهران منفی شده است.

فروردین ماه امسال تورم نقطه‌ای مسکن ۲۸درصد به ثبت رسید؛ این در حالی است که تورم نقطه‌ای مسکن در اردیبهشت ماه از ۳۰ درصد،در خرداد از ۴۰ درصد، در تیر از ۵۰ درصد، در مرداد از ۶۰ درصد، در شهریور از ۷۰ درصد، در مهر از ۸۰درصد و در آبان از ۹۰ درصد عبور کرد و در آذرماه به ۹۳ درصد رسید. اما این نرخ رشد (تورم نقطه‌ای مسکن) در دی ماه با شیب منفی به سطح ۹۰ درصد کاهش یافت.

منفی شدن شیب رشد تورم نقطه‌ای مسکن در شهر تهران در اولین ماه از فصل زمستان ناشی از کاهش قابل‌توجه تورم ماهانه در معاملات خرید آپارتمان در دی ماه است؛ بررسی‌ها نشان می‌دهد، کارنامه بازار معاملات مسکن شهر تهران در اولین ماه از فصل زمستان ۹۷ هم‌جهت با نتیجه نظرسنجی‌ها درباره سمت وسوی زمستانی بازار مسکن در سال جاری یک پیش‌بینی کلیدی درباره وضعیت بازار ملک را تقویت ‌می‌کند.

در یک نظرسنجی که در ابتدای زمستان امسال با تکیه بر نظر ۳۰ صاحب‌نظر و کارشناس برجسته بازار مسکن درخصوص تحولات بازار مسکن در سه ماهه پایانی سال جاری انجام و نتایج آن در نیمه دی ماه منتشر شد، ۹۳ درصد از صاحب‌نظران مسکن اعلام کردند تورم زمستانی مسکن از شیب تند در امان خواهد بود و بازار مسکن تا انتهای سال به ثبات قیمتی می‌رسد.

اکنون آمار مربوط به تحولات بازار مسکن شهر تهران در دی ماه احتمال درست بودن پیش‌بینی کارشناسان را تقویت می‌کند؛ چرا که تورم ماهانه مسکن که در ۳۱ روز پایانی تابستان امسال-شهریور ماه-در نقطه ۹ درصد به اوج رسیده بود هم‌اکنون تنها ۵/ ۱ واحد تا نقطه صفر فاصله دارد.کاهش فاصله تورم ماهانه مسکن تا نقطه صفر به میزان ۵/ ۱ واحد به معنای آن است که قیمت مسکن در آستانه ثبات قرار گرفته است.

بررسی‌ها از تحولات بازار مسکن شهر تهران در دی ماه امسال همچنین نشان می‌دهد، ثبت ۵ هزار و ۸۰۰ معامله خرید مسکن در ۳۰ روز ابتدای زمستان،به معنای رسیدن بازار معاملات مسکن به کف جدید به لحاظ تعداد خرید و فروش واحدهای مسکونی است.

در اولین ماه از فصل زمستان در حالی معاملات خرید آپارتمان در شهر تهران با ثبت رکوردی جدید از کمترین میزانخرید و فروش به کف تازه برخورد کرد که هشتمین قسمت از سریال ریزش ماهانه حجم معاملات مسکن که از خرداد ماه امسال آغاز شده بود در دی ماه اکران شد.

سریال ریزش ماهانه تعداد معاملات خرید مسکن همزمان با آغاز رشد شدید قیمت واحدهای مسکونی در سال جاری،از خرداد ماه امسال آغاز شد و حجم معاملات خرید و فروش واحدهای مسکونی در آبان و آذر امسال به کمترین سطح رسید.

در هر یک از ماه‌های آبان و آذر سال‌جاری کمتر از ۶ هزار معامله خرید مسکن در شهر تهران به ثبت رسید؛ تعداد معاملات خرید آپارتمان در آبان ماه امسال به ۵ هزار و ۹۰۰ فقره و در آذرماه به کمتر از ۵۹۰۰ فقره رسید.

این در حالی است که در دی ماه تعداد معاملات خرید مسکن باز هم کاهش یافت و به کمترین سطح از اردیبهشت امسال تاکنون رسید؛ دی ماه امسال ۵۸۰۰ فقره معامله خرید مسکن در مناطق مختلف شهر تهران انجام شد که این میزان از رکورد کمترین سطح معاملات مسکن در ماه‌های قبل-ماه‌های آبان وآذر- نیز کمتر است.

تعداد معاملات خرید و فروش واحدهای مسکونی در شهر تهران دی ماه امسال در مقایسه با ماه قبل از آن –آذر ۹۷-با ۶/ ۱ درصد کاهش همراه شد؛ این در حالی است که تعداد معاملات خرید وفروش مسکن در این ماه در مقایسه با ماه مشابه سال قبل-دی ماه ۹۶-نیز معادل ۶۶ درصد افت کرد.

دی ماه امسال را می‌توان سردترین ماه در بازار معاملات مسکن شهر تهران به‌شمار آورد؛ چراکه به استثنای فروردین ماه که به دلیل تعطیلات سال نو عملا یک ماه نیمه تعطیل به لحاظ کاری در بازار مسکن محسوب می‌شود کمترین تعداد معاملات خرید مسکن در سال ۹۷ در این ماه انجام شده است.

اگر چه فروردین ماه امسال تنها ۴۵۶۰ فقره معامله خرید مسکن در پایتخت انجام شد اما این تعداد معامله خرید آپارتمان عملا در مدت زمانی کمتر از ۱۵ روز کاری به ثبت رسیده است؛ چرا که ۱۵ روز ابتدای فروردین بازار مسکن عملا تعطیل است و معمولا معامله‌ای از بابت خرید وفروش ملک در آن انجام نمی‌شود.

علت کاهش مجدد معاملات در دی ماه

بررسی‌ها درباره آنچه به‌عنوان محتمل‌ترین علت ریزش حجم معاملات خرید مسکن در دی ماه و ادامه سریال افت خرید وفروش آپارتمان در پایتخت برای هشتمین ماه متوالی مطرح است، نشان می‌دهد علاوه بر یک عامل اصلی که در ماه‌های اخیر منجر به افت پی‌در‌پی حجم معاملات خرید مسکن در پایتخت شد، کاهش تعداد معاملات خرید وفروش آپارتمان در دی ماه از یک عامل دیگر نیز منشأ گرفته است که این عامل را می‌توان به‌عنوان بازیگر نقش «مکمل» عامل اصلی معرفی کرد.

در حالی‌که وضعیت جریان تقاضای مسکن به‌عنوان بازیگر «اصلی» سریال افت حجم معاملات خرید وفروش مسکن در شهر تهران قابل‌شناسایی است،«موقعیت زمانی بازار مسکن» در دی ماه، به‌عنوان بازیگر نقش «مکمل» ادامه سریال افت ماهانه حجم معاملات مسکن در اولین ماه از فصل زمستان معرفی می‌شود.

کاهش نسبی تقاضای سفته‌بازی در دی ماه به شکل محسوس و به دنبال آن کاهش تقاضای سرمایه‌گذاری در بازار زمستانی ملک از سوی دیگر از مهم‌ترین عواملی هستند که به‌عنوان مهم‌ترین دلایل افت حجم معاملات مسکن می‌توان به آن اشاره کرد.

به دنبال آن در سمت تقاضای مصرفی نیز نوعی ناتوانی فاحش از بابت تامین هزینه‌های مربوط به خرید واحدهای مسکونی به خصوص از سوی خانه‌اولی‌ها قابل مشاهده است که منجر به تداوم روند کاهش حجم معاملات مسکن در دی ماه برای هشتمین ماه متوالی شده است.

در کنار این عوامل که مجموعه آن را می‌توان با عنوان وضعیت «جریان تقاضا» به‌عنوان بازیگر اصلی کاهش ماهانه تعداد معاملات خرید آپارتمان در تهران معرفی کرد،«موقعیت زمانی بازار مسکن در دی ماه» را می‌توان به‌عنوان بازیگر نقش مکمل سریال افت ماهانه حجم معاملات مسکن در اکران هشتمین سکانس این سریال نام برد.

دی ماه در واقع یک ماه قبل از شروع معاملات شب عید بازار مسکن و یک ماه بعد از آخرین تلاش‌های جاماندگان معاملات آپارتمان در بازار تابستانی املاک است؛ به این معنا که عمده متقاضیانی که قصد خرید مسکن از ابتدای سال به‌خصوص در فصل تابستان را داشته‌اند معمولا خریدهای خود را تا پایان نیمه اول سال انجام می‌دهند اما بخشی از این متقاضیان که می‌توان از آنها به‌عنوان جامانده‌های معاملات تابستانی املاک یاد کرد معمولا تا قبل از شروع زمستان، اقدام به خرید می‌کنند و معمولا در صورت عدم خرید مسکن تا ابتدای زمستان از این بازار خارج می‌شوند.

این در حالی است که از سوی دیگر معاملات شب عید بازار مسکن نیز معمولا از بهمن ماه آغاز می‌شود و همین موضوع باعث می‌شود دی ماه به‌صورتی غیررسمی به‌عنوان ماه استراحت در بازار مسکن شناخته شود.

در واقع حتی در شرایطی که بازار معاملات مسکن در وضعیت رونق نیز قرار دارد اولین ماه از فصل زمستان به‌عنوان زمان استراحت در بازار معاملات ملکی شناخته می‌شود؛ بنابراین ثبت رکورد جدید از بابت به کف رسیدن معاملات خرید مسکن در دی ماه با توجه به موقعیت زمانی و همچنین شرایط فعلی بازار معاملات ملک، چندان دور از انتظار نبوده است.

کارشناسان معتقدند هرچند انتظار می‌رود معاملات خرید مسکن در بهمن ماه به واسطه آغاز شب عید بازار مسکن افزایش یابد، اما در بدبینانه‌ترین حالت انتظاری از بابت کمتر شدن تعداد معاملات خرید آپارتمان نسبت به دی ماه وجود ندارد.

کارشناسان اقتصادی در تجزیه و تحلیل اوضاع زمستانی بازار معاملات مسکن معتقدند: جو روانی مثبت متاثر از ثبات نسبی قیمت ها در بازار ارز اثر خود را بر بازار معاملات مسکن گذاشته است و از هجوم خریدارانی که به قصد موج سواری اقدام به خرید ملک می کنند، کاسته است.

در ماه های بهار و تابستان امسال بخش قابل توجهی از معاملات مسکن در تهران به خریداران موج سوار روی قیمت ها اختصاص پیدا کرد. افرادی در بازار مسکن تحرک داشتند که در فاصله کمتر از یک ماه، اقدام به خرید آپارتمان و بلافاصله فروش آن می کردند. مشتری این گروه از معامله گران کسانی بودند که به قصد سکونت تقاضای خرید داشتند اما چون از دست موج سوارها، خانه می خریدند، مجبور بودند جهش قیمت که نتیجه بازی موج سوارها بود را تحمل کنند.

مشاوران املاک در تهران طی هفته های اخیر جو بازار را آرام توصیف می کردند. این برداشت مشاوران املاک در آمار دفتر اقتصاد مسکن نیز منعکس شده است. این انتظار وجود دارد که قیمت مسکن در سال آینده با توجه به رکود حاکم بر معاملات خرید، به ثبات برسد.

اوضاع بازار مسکن در سال آینده

رییس اتحادیه مشاوران املاک با اعلام کاهش ۲۷ و ۶۶ درصدی معاملات مسکن به ترتیب در کشور و تهران طی دی‌ماه ۱۳۹۷ گفت: در سال آینده جهش سنگینی را در قیمت مسکن نخواهیم داشت و رشد قیمت‌ها متناسب با نرخ تورم عمومی خواهد بود.

مصطفی‌قلی خسروی، اظهار کرد: در دی‌ماه ۱۳۹۷ بالغ بر ۶۵ هزار و ۳۳۰ قرارداد خرید و فروش در کل کشور امضا شده که نسبت به ماه مشابه سال قبل ۲۷ درصد کاهش نشان می‌دهد. در بخش اجاره نیز ۴۰ هزار و ۶۴۷ اجاره‌نامه در کل کشور به امضا رسیده که نسبت به زمان مشابه سال قبل ۱۴ درصد کاهش یافته است.

وی افزود: همچنین در شهر تهران در دی‌ماه ۱۳۹۷ شاهد امضای ۸۰۳۶ قرارداد خرید و فروش ملک بودیم که حکایت از کاهش ۶۶ درصدی معاملات نسبت به ماه مشابه سال گذشته دارد. ۱۱ هزار و ۴۵۰ اجاره‌نامه نیز در تهران به امضا رسیده که نسبت به زمان مشابه سال قبل ۲۲ درصد کمتر بوده است.

خسروی با اشاره به افزایش ۹۲ درصدی قیمت مسکن شهر تهران در آذرماه ۱۳۹۷ بر اساس آمار توسط بانک مرکزی، درخصوص ارزیابی از وضعیت قیمت در ماه‌های پیش رو گفت: انتظار داریم تا پایان سال جاری شاهد ثبات بازار مسکن باشیم که افت معاملات، کاهش سرعت رشد قیمت را محتمل کرده است. پیش‌بینی می‌شود از تورم ماهیانه قیمت مسکن به طور چشمگیری کاسته شود.

رییس اتحایه مشاوران املاک استان تهران ادامه داد: در سال آینده نیز انتظار ایجاد ظرفیت جهشی در بازار مسکن نداریم. ممکن است متغیرهایی همچون تورم عمومی، افزایش احتمالی قیمت حامل‌های انرژی و افزایش نرخ دستمزد، تاثیر اندکی بر بازار مسکن ایجاد کند اما بعید است در سال ۱۳۹۸ شاهد نوسان مجددی همانند سال ۱۳۹۷ در بازار مسکن باشیم و رشد قیمت‌ها با نرخ تورم در حالت تعادل قرار می‌گیرد.

در آذرماه ۱۳۹۷ نیز که آمار آن از سوی رییس اتحادیه املاک اعلام شده بود تعداد قرارداد خرید و فروش ملک در کل کشور و شهر تهران نسبت به ماه مشابه سال قبل از آن به ترتیب ۲۲ و ۶۴ درصد کاهش نشان می‌داد.

کاهش قیمت ساخت مسکن در سال آینده

مدیرعامل بانک مسکن از کاهش ۳۰ درصدی قیمت ساخت در صورت طراحی درست چرخه اعتباری زنجیره سازندگان مسکن خبر داد.

ابوالقاسم رحیمی انارکی، با اشاره به برنامه بانک مسکن برای افزایش قدرت خرید مسکن توسط مردم، گفت: افزایش قدرت خرید تنها با افزایش سقف تسهیلات اتفاق نمی‌افتد، بلکه می‌تواند از طریق کاهش قیمت تمام شده، قدرت خرید مردم را افزایش داد.

وی افزود: در همین راستا برآنیم با ایجاد یک چرخه اعتباری بین تمامی زنجیره دست‌اندرکاران ساخت مسکن، قیمت تمام شده را کاهش دهیم.

مدیرعامل بانک مسکن با اشاره به جزئیات این طرح، اظهار کرد: اتفاقی که می‌افتد این است که افرادی که در چرخه ساخت مسکن از کارخانه‌دار، بنک‌دار، انبوه‌سازان و … هستند، در یک چرخه اعتباری قرار می‌گیرند و چون در ابتدا پول نقد نمی‌دهند، می‌توانند نرخ خود را کاهش دهند؛ چراکه معمولا افرادی که نقدی کار می‌کنند تخفیف نمی‌دهند.

رحیمی انارکی پیش‌بینی کرد در صورت طراحی درست این چرخه، قیمت تمام‌شده ساخت مسکن می‌تواند تا ۳۰ درصد کاهش یابد.

وی ادامه داد: این موضوع به قیمت فروش مسکن منتقل خواهد شد و طبیعتا اگر سازنده بتواند ساختمان خود را ارزان‌تر بسازد، ترجیح می‌دهد که واحدهای خود را با نرخ ارزان‌تر بفروشد، اما مشتری بیشتری داشته و آن را زودتر تبدیل به پول کند.

او پیش از این نیز گفته بود که بخش اول این کار با بنیاد مسکن تا قبل از پایان سال اجرایی خواهد شد و در نهایت زنجیره کامل تامین مالی مسکن در سه ماهه دوم سال آینده اجرایی می‌شود که کاهش قیمت ساخت واحدهای مسکونی را در پی خواهد داشت.

مدیرعامل بانک مسکن با اشاره به فعالیت‌های توسعه‌ای این بانک، تصریح کرد: اگر بخواهیم در حوزه‌های توسعه‌ای فعالیت کنیم، باید حتما منابع ارزان‌قیمت در اختیار ما قرار گیرد و بخشی از افزایش سرمایه ما به صورت نقدی انجام شود، همچنین در طرح‌های بانک، باید یک مقدار همکاری بیشتری با بانک انجام گیرد.

رحیمی انارکی همچنین درباره پیش‌بینی افزایش ۵۰۰۰ میلیارد تومانی سرمایه بانک مسکن در لایحه بودجه سال آینده، گفت: اگر این موضوع تصویب شود، ۵۰۰۰ میلیارد تومان از بدهی ما به بانک مرکزی بابت خط اعتباری مسکن مهر کاهش یافته و در قالب بدهی‌های دولت به بانک مرکزی قرار می‌گیرد.

وی افزود: اگر این اتفاق بیفتد، نسبت‌های مالی ما بهبود می‌یابد و می‌توانیم تسهیلات بیشتری به دلیل بهبود نسبت‌های مالی‌مان انجام دهیم، از سوی دیگر با توجه به عایدات آینده این موضوع می‌توانیم حدود یک سوم این رقم را اوراق منتشر و منابع مالی جدیدی را در بازار مسکن تزریق کنیم.